說房價預測，就要先搞明白房價是因為啥漲。
01
房價上漲的原因主要有兩個：
第一，人口進城影響了城市的土地供需，地少人多房不夠住，房價肯定要漲。
第二，商業銀行以土地抵押給央行，釋放的貨幣量一直在增加，市場上的貨幣多了，各種資產價格自然就會上漲，最吸引資金的房產也就水漲船高了。
說白了就是錢多，地少，人多。物以稀為貴，加上市場上不缺錢，所以房價就漲了。
02
錢都從哪兒來？
一個國家有多少錢，就看M2（貨幣供給量）。一個國家全部用來花的錢，好比一個家庭所有的錢。
可以看到M2的增速在2009年以後開始逐漸走低，2015年以後M2已經跌破10%。
這就好比一個家庭每年增加的錢的比例越來越少，國家的錢也是如此。
03
為啥錢少了房價還在漲？
M2下降的趨勢2009年就有了，為什麼這些年房價還漲呢？
答：房地產市場裡的錢沒少。
2009年後，M2貨幣量少了，但家庭舉債（房貸）和企業舉債（融資）政府舉債都沒有少，這也變向的讓央行去投放貨幣。
2010年以前M2增速高（錢增加比較快），多出來的錢，一大部分流入房地產，一小部分流入其他行業，當時人口主要向一線聚集，所以全國房價相對平穩，但一線房價直線飛漲。
2010年以後央行放錢，銀行拿到錢之後，不想貸給實體企業（負債高的實體不賺錢），更偏好借錢給房企（收益率高且還錢有保證）。
後來不能直接借給房企，搞理財或者信託抵押進入債券市場，結果舉債借錢的都是房企（還是因為收益率高）。
再後來券商的資管、基金子公司也充當貸款渠道，銀行先貸款給他們，然後錢最終還是進入房企。
2015年初還有一部分通過場外配資進入股市，結果股市崩了。所以資金只能在銀行系統裡空轉，最後流入到地產。
因為收益率高，地產和貿易獲得貨幣，從銀行體系轉了一圈最後又回到土地上。
所以2010年到2017年錢增速下降了，但是房價漲的更厲害。因為過量的錢全砸到地產上了。
這筆錢經歷千辛萬苦到了地產商手裡，已經是超10%的成本，然後怎樣？只好高價買地，再高價賣房！
所以，從2010年之後的六七年，都是全國舉債炒房價的邏輯。中國的債務規模足夠高了，政府這2年一直在強調去槓桿（就是降債務）。
而且不管地方債了，明確說了“誰的孩子誰負責”。所以，現在絕對不是債務擴張，甚至能適度容忍各種債務爆掉，這一點從A股爆出的各種債務違約案例也很多了。
不再舉債也就沒錢來炒房子了，宏觀上沒有錢去拉動整體房價，也沒有客觀條件拉房價。
當錢不再進入房地產。而貨幣總量也不怎麼增加的時候，我們可以肯定：房地產裡的錢終於是少了。房子終將降溫。
04
錢少了，人和地如何？
人呢，肯定不會加速增加了（生育率下降，人口高峰期過去了）。《除了買房，這輩子還能幹嘛》裡已經說了人口也只會變少！
土地呢？沒見少！
05
但房價為啥還不跌呢？
小夥伴要問了，你說不漲了，為什麼不跌呢？三線還漲得很好嘛，二線漲得很高嘛！
因為一線的“凍樓”。限售限購之後，房產交易成本極高，交易熱情下降，同時外匯管制防止資產流出。沒有交易自然不容易漲跌。
可質量最好的一線樓市交易被凍住之後，想投資買房的，只好去二線，那些和一線很像的二線，而二線的資本就去找不錯的三線。
而二線和三線本地棚改也製造了大量的貨幣和居住的需求。所以最近這些地區還在漲。
二三四線的夥購房群體在為一線的樓市虛火買單。
某些房企正是利用這個機會在三線四線大肆拿地，高速興建，壓縮週期賣期房，提高首付，然後快速回款補上債務窟窿。
這樣，前幾年這些房企在一線用的高槓杆投資就被降下來，他們的債務問題也被堵上。銀行和地產商切斷和垃圾資產的聯繫，完成自己的自救和過冬。為下一個週期做準備。
所以從二線到三線四線樓市過熱其實是一線樓市的傳導加槓桿刺激造成的貨幣現象。
隨著資金的快速消耗，棚改也逐步收尾。
這個熱度還能有多久？不會太久。
因為多數地區不是需求的上升。
如果二線樓市真的那麼質地優良，還用出臺那麼多搶人政策嗎？
06
未來房價——長期橫盤
不漲又沒辦法跌，只好是長期橫盤。局部有熱點，局部有降溫，這就是未來幾年全國房價趨勢，更多的是陰跌，少數有暴漲。
從投資回報率看房產投資，不會有讓你驚喜的收益了。
假設一個房子從1萬漲到6萬，未來可能漲到8.5萬。那麼不同時間買房的收益率是多少呢？見下圖：
可以發現在 2008年買入，是6倍收益；如果2013年買入就不足3倍了，如果在6萬的價格，在2016年買入，未來就算有過8萬，長期持有的投資回報率都很低。
說白了，越早買越合適，2014年以後錯過了就錯過了。世界上沒有隻漲不跌的東西。
歷史上沒有一個國家是靠蓋房子成為強國，讓百姓生活幸福的。中國古代的任何一朝代也沒有靠房子打下天下，鼎盛春秋的。
不要迷信房子的過去，要多看看自己事業的未來。
大原則就是：二三四線的房子少買，一線的房子挑著買，因為一個人能力不是有多少房子，一個國家的強盛不是看有多高的房價。
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