在經歷了短暫的沉寂之後，中央別墅區終於在今年下半年開始發力。
就在今年的6、7月份，中央別墅區集中成交了兩塊居住用地，市場熱度驟然上升。
6月成交的順義區後沙峪鎮地塊，吸引了11家房企，共6個競買主體參與，最終中鐵競報自持商品住房面積比例16%，才將該地拿下，溢價率達49%，銷售限價超過了6.2萬/平方米。7月成交的地塊規模較小，即便如此，也有9家房企參與爭奪，最終該地塊被北京建工以26億元攬入囊中。
由此可以觀察到，在北京各區域拍出的土地中，只有中央別墅區的地價和限售價在去年基礎上有所提高，這個細節恰恰證明了該板塊蘊含的巨大價值。
在嚴厲的調控環境下，一眾房企為什麼依然鍾情中央別墅區？
在『地產營銷人』看來，一方面中央別墅區作為京城名符其實的“富人區”，已走過26個年頭，成熟的氛圍和鮮明的標籤已獲得客戶和市場的共識。其市場地位顯然不能被其他區域所替代。
另一方面，根據『地產營銷人』的統計，近兩年中央別墅區供應量下滑嚴重，存量減少，2017年同比2016年中央別墅區供應套數下降了57%。今年截止到7月底，別墅供應僅有44套。由此可見，中央別墅區也到了及時補充新貨的階段。
雖然近兩年中央別墅區在樓市發聲不多，聲勢偏弱，但絲毫沒有影響其默默的發展和積累。
溫榆河沿河生態帶和天然溼地的按期建設，加上"溫榆河綠色生態走廊"所形成的167平方公里的綠色汪洋生態區，加之政府主導的綠色生態走廊規劃推進，使中央別墅區的居住環境悄然間再上臺階。
而產業的發展，也使中央別墅區擁有了更強的蛻變驅動力。
近幾年，臨空經濟區已初步成為以機場為依託，以北京天竺綜合保稅區、空港經濟開發區、林河經濟開發區、國門商務區、空港物流基地、北京汽車生產基地等六大功能組團和機場周邊六個重鎮為平臺，航空、高技術、現代製造、物流、會展等產業共同推動，使中央別墅區成為主導產業突出、產業集聚明顯、輻射帶動能力強的高端產業功能區。
一切跡象都在顯示，今年的中央別墅區又迎來新的發展節點，我們對該板塊的認知也到了重新升級的時刻。
就中央別墅區內部的演化趨勢看，原來以歐陸廣場、榮祥廣場為重心的地帶正在發生著轉移，逐步向北羅馬湖一帶挪動，這個現象將足以改變未來的板塊內部格局和居住價值。
從下商業、教育、文化、生態、軌道等五個方面，便可窺見一斑。
1、商業中心的向北挪移
目前中央別墅區內現有的商業綜合體——歐陸廣場與路對面遙相呼應的新國展，共同組成中央別墅區的核心區，這個區域也就是業內所說的後沙峪。
其實，後沙峪確切位置並不在這裡，這個地方原名為白辛莊，真正的後沙峪恰恰以羅馬湖周邊為中心。
近幾年，羅馬湖附近新興的擁有20萬㎡體量商業綜合體的中糧祥雲小鎮，正以新型的商業業態，塑造“國際化、高品質、漫生活、情感圈”的定位，提供差異化消費體驗，大規模引入國際品牌，展現活力四射的現代生活場景，逐漸形成一個新的商圈座標。
這個新商圈的出現，從某種程度上改變了中央別墅區原有的“老錢”氣質，注入了一種新貴特質，為中央別墅區增添了更具包容性的多元化氛圍。
2、最優教育資源環繞而布
中央別墅區的成名與豐富的教育資源有關，幾乎北京70%的國際學校、私立學校分佈與此。
譬如：鼎石國際學校、海嘉國際學校、ISB國際學校、北京英國學校、新英才國際學校、培德書院、哈羅國際學校、蒙臺梭利國際學校等。
除了國際學校外，羅馬湖附近同樣被公立名校環繞，北師大附中（順義分校，規劃在建中），北京四中（順義分校），後沙峪中心小學、北京實驗二小（順義分校），空港小學，中央美術學院後沙峪校區等均匯聚於此。
豪不誇張地說，羅馬湖片區附近聚集的國際學校，可謂是質量最優，名氣最大，也是最難進的頂尖學校。而分佈這些學校周邊的別墅也成為了爭相租賃和購置的學區房資源。
3、國際藝術中心日漸成型
近兩年，中央別墅區建造了一系列藝術場館，國際藝術區形象開始深入人心。
這裡不僅有羅紅藝術中心，還有多傢俬人美術館，如湖上美術館、無尋美術館、紅磚美術館等。
羅馬湖一帶未來還會湧現更多藝術館，為中央別墅區注入新的文化內涵，同時也是該處居住人群質素的體現。
中央別墅區的新變化，或者說在文化上的衍生與豐富，實際上也是在向板塊北部集中。
4、羅馬湖的喚醒與頭部潛力
中央別墅區最大的自然生態資源有兩部分，一個是溫榆河景觀帶，另外一個就是羅馬湖。
由於溫榆河全長48公里，與中央別墅區有大跨度的交集，但是羅馬湖卻是一個集中分佈在板塊內的自然資源，為中央別墅區所獨有。
羅馬湖湖水清澈，環境怡人、景色獨特，自然形成的水岸商業頗具後海酒吧街特色，被譽為“小後海”之稱。這些配套建築各具風格，中西結合，與羅馬湖相映成趣，成為非常獨特的人文景觀。
今年3月，後沙峪鎮政府斥資9288萬元對羅馬湖進行升級改造，預計今年年底竣工，改造後整個羅馬湖將集觀景、垂釣、遊船、休閒、就餐、娛樂於一體。
由此看來，自然資源的挪移其實也是中央別墅區重心北上的一個重要特徵。
5、軌道交通的串聯與完善
中央別墅區內已形成密集便捷的現代交通路網。以高速公路、主幹線為骨架，形成“六高速，五橫、三縱、三軌道”的立體交通格局。
六高速分別是六環路、機場北線高速、京平高速、京承高速、機場高速、機場第二高速；五橫是機場北線、順平路、雙裕大街、火沙路、京平高速，三縱分別是京承高速、天北路和京密快速路。
其中，羅馬湖片區距機場北線僅2公里，可快速到達首都機場。周邊地鐵交通也非常便捷，目前已經開通地鐵15號線和地鐵31號線。
值得一提的是，已進入開工建設的現代有軌電車T2線，預計2019年開通，未來將為中央別墅區增加一條靚麗的風景線。其中，國展站緊鄰羅馬湖，乘坐T2線也可以同15號線、T3航站樓無縫鏈接。
展望未來，中央別墅區羅馬湖一帶既有交通的便利，又有完善的商業，同時享有絕佳的自然資源，外加優質的國際名校環伺和新藝術館構建的嶄新氛圍，從而使中央別墅區的重心在幾年之內完成轉移。
重心的轉移，自然影響置業的方向。提前佈局往往能獲得價值重估的最大紅利。在新形勢下，找到未來中央別墅區最具代表性的產品，是『地產營銷人』給出的中肯建議。
然而就在下半年，於羅馬湖北岸800米一側，即將入市的由品牌房企聯合打造的祥雲賦，便是應首位關注的優質項目。
祥雲賦項目位於高淨值圈層集聚的中央別墅區核心區，緊鄰羅馬湖，由中糧、天恆、旭輝與恆基四大品牌開發商聯手打造。
項目擁享中央別墅區醇熟國際化配套，16所國際學校、6大馬術俱樂部、16座高爾夫俱樂部、10家權威醫院、8大商業購物中心環伺。
同時，項目依託便捷的現代交通路網，以高速公路、主幹線為骨架，形成“六高速，五橫、三縱”的立體交通格局，快速通達北京城區各核心商圈。軌道交通方面，目前可乘坐地鐵15號線快速通達望京等繁華商圈。
在資源佔有上，祥雲賦與羅馬湖一街之隔，不僅可近覽300畝湖光悅色，還能享受“小後海”的風情商業。
祥雲賦項目由三種業態組成，項目北側是約1.8萬㎡的商業；南側為約5.8萬㎡的住宅，戶型為約89㎡的三居，共計639套；第三部分為合院，是項目主推的標杆型產品，共計207套，其中以約420㎡—510㎡的合院別墅產品為主。
合院產品打造為新中式風格，未來總價預計不會超過兩千萬。這個總價，其實對於中央別墅區來說，是一個多年未見令人心動的價格，對於想進入這個區域，生活和居住的新貴階層來說，是一次難得的機會。
中央別墅區作為一個獨特的高端居住板塊，需要最懂這裡的房企來打造，而祥雲賦恰恰組合了最具實力的開發商，對該區域理解深刻，產品迭代新穎。亮相時刻，相信一定會給予客戶驚喜。
在『地產營銷人』看來，中央別墅區並沒有落寂，而是在積蓄力量、凝聚資源、孕育質變。對於購房者而言，洞悉板塊演化的內在邏輯，才能為入手做好準備。
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