不靠“燒錢”存活下去產生了質疑，這也正是潘石屹不看好長租公寓的原因。
“我不建議去做長租公寓，這個生意是虧的。”8月19日，SOHO中國董事長潘石屹這段話使得長租公寓在租房漲價潮後，再一次引發公眾討論。
但8月20日，北京市房地產中介協會隨即召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等企業共同承諾不漲租金，並將手中超過12萬套的全部存量房源投向市場。
潘石屹直指長租公寓盈利難的痛點，認為做長租公寓一定會有銀行貸款，其中利息按照銀行基準利率是4.9%，可能實際得5%-6%，用貸款建成公寓租出去，回報率最高超不過1%，租房價格再翻番還是虧本。
和SOHO態度相反地，是以萬科、龍湖地產為代表的房地產商大舉入局長租公寓市場。截至2017年7月，萬科泊寓簽約公寓約為4.5萬間；龍湖冠寓“野心勃勃”，計劃2020年做到行業前三。
除了地產開發商，鏈家為代表的中介商、華住為代表的酒店、以及創業公司們也紛紛做起長租公寓，在有限的房源市場上“短兵相接”。一方是盈利壓力、一方是搶房大戰，長租公寓是一門好生意嗎？
四類玩家入局，長租公寓卻隨時可能倒下
玩家入局，是看好了長租公寓的未來市場。
近30城房地產限購後，銀行貸款利率上浮、購房市場進入冰凍期，與之相對的是，中央多部門圍繞租住房改革密集出臺政策後，長租市場開始火熱。
華平投資合夥人丁毅曾公開表示，國內體量前十大城市，租賃人口是可租賃房屋量的4到6倍，一居的品牌長租公寓有巨大的市場空間。
Wind和華菁證券研究所一組數據也顯示，中國目前的租賃市場GMV（成交總額）為1萬億元，預計到2030年將達到5萬億元，龍頭公司管理規模將超100萬間。
在供需錯配、政策利好的驅動下，截至目前一線城市集中式長租公寓品牌數量合計已有300多家，共分為開發商背景、中介背景、酒店背景和創業類四類。
華菁證券地產行業首席分析師周雅婷表示，以上四類參與者各有優勢。
據統計，目前具備一定規模的40家長租公寓中：創業系佔多數，有19家，其中包括YOU+公寓、魔方公寓、優客逸家等；
開發商類緊隨其後，萬科、龍湖、保利、碧桂圓等15家房企先後進入這一市場；酒店系，以雅詩閣、華住、窩趣為代表；中介系，以自如、相寓、世聯為代表。
其中中介系公寓雖數量不多，但規模普遍較大。如今年初完成A輪融資的自如，長租公寓賽道單筆最大融資額40億元，投後估值約200億元。
創業系融資腳步也不慢，2015年起，魔方公寓、YOU+公寓、優客逸家、寓見也分別完成3億美元、數億人民幣、數億人民幣、數百萬美元的融資。
一方面，資本熱催生出高估值的長租公寓；另一方面，狂奔的長租公寓也隨時可能“倒下”，易居企業集團旗下克而瑞研究中心統計顯示，自2017年以來，至少有8家長租公寓宣佈倒閉，且多是因為資金鍊斷裂而導致的生存危機。
這使得業界對長租公寓是否能夠形成穩定的盈利模式，不靠“燒錢”存活下去產生了質疑，這也正是潘石屹不看好長租公寓的原因。
公寓底租成本偏高，就看誰能熬過去
“潘石屹此類表述總體上是客觀的，長租公寓處境糾結，一方面住戶抱怨房租貴，另一方面自身短期不賺錢。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
多位專家對記者表示，除了酒店類、開發商類長租公寓這樣的“富二代”，可以盤活母公司的閒置資源，獲房成本低，多數創業類、中介類長租公寓都是依靠租賃獲房，底租高是長租公寓盈利的首要難點。
獲房方式與資金成本有關，中原地產首席分析師張大偉給記者算了一筆賬：假設公寓企業持有一套一線城市500萬的房子，按照一年6%的資金成本計算，資金成本約為30萬，但是500萬的房子很難租到一年30萬的房租。所以，長租公寓也需要在租房市場上向資產擁有方租房。
紅璞公寓總經理甘偉曾公開表示，公寓的底租成本佔總成本的55%-60%，租金差為1.6-1.7倍，還需每年攤銷15%-20%的裝修成本，以及人工等成本。“其實還是很難盈利。”
“現在長租公寓的盈利多是依賴漲租金的做法。”嚴躍進表示，這也在某種程度上導致長租公寓價格偏高。
張大偉表示，相同小區、相似戶型的房子，自如、蛋殼等長租公寓的價格往往要比一般的散戶高30%。記者隨機抽取了鏈家上某上海小區一居室的普通房源和某品牌公寓，發現月租金價格差近500元。
偏高的成本，影響著公寓的入住率，也威脅著現金流。鏈家旗下的“自如”品牌負責人曾公開表示，長租公寓做不到90%的入住率是一件很危險的事情。只有入住率達到95%，才能實現穩定的現金流。
“90%的出租率對我們來說，今年就算不賺錢。”這是熊貓公寓CEO王璽龍給的臨界值。
據嚴躍進表示，目前一線城市基本上只能保障80%的入住率。這或許可以說明為何一些長租公寓會因資金流斷裂被迫退場。
同時，北京市房地產中介協會於8月20日召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等企業共同承諾不漲租金，並將手中超過12萬套的全部存量房源投向市場。
蛋殼公寓相關負責人接受記者採訪時表示： “蛋殼公寓不會哄抬租金，更不參與市場惡性競爭。我們將盡最大努力盤活存量住房，加大租賃房源供給，穩定租金價格水平。”同時我愛我家表示：2個月內將提供2萬套房源，承諾環比8月不漲價。
“行業到了洗牌季，考驗的是運營能力，未來一定會賺錢，現在看誰能熬過去。”房地產從業者李強（化名）說。
一場搶房源擴張和長期回報的對賭遊戲
短期盈利難、經營風險大的長租公寓，正在資本市場上一路狂奔。
華菁證券地產行業首席分析師周雅婷表示，對於長租公寓這樣一個資金和資源雙密集型的行業，在搶佔市場份額的競速賽跑中，藉助股權融資的力量來做大變得十分必要。
李強也道出融資的無奈：“長租公寓需要規模效應，對一些沒背景的公寓來說，不擴張就會被淘汰；而快速擴張，就會導致空房率提高、入住率降低，虧得更多，所以只能不斷融資”。
除此外，一線城市房源就那麼多，“為了拿到好房源，我們只能‘不擇手段’”，一位長租公寓的工作人員告訴記者。他表示，最基本的方法就是以高於市場價格的租金搶佔地理位置好、熱門小區的房源，因此好多公司會用獲得的融資搶房。
據蜂鳥屋統計數據顯示，截至今年5月31日，分散式品牌公寓TOP10（自如、優客逸家、蛋殼公寓、青客公寓、愛上租、魔飛公寓等），總融資金融約為75.792億元；而集中式品牌公寓TOP10（魔方公寓、V領地、安歆公寓、灣流國際等）融資總額約為71.15億元。
而這樣的方式為行業埋下極大隱患。前我愛我家研究員長鬍景暉表示，對這些長租公寓而言，一旦下一輪融資進不來，就會有爆倉的可能，屆時業主租金無法兌現，承租人會被驅趕，幾十萬人需要找新的居所。
近日北京住建部約談中特意提到：嚴查不按約定用途使用融資資金的行為，給這類危險操作強制“剎車”。
風險那麼高，為什麼還有投資方願意繼續投資呢？主要原因還是因為長期回報可期。
長租公寓是“賺慢錢”的模式，目前市場上一般的長租公寓項目盈利週期在5-7年。龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石就曾公開表示，要將長租公寓開遍全國，部分公寓三年內不考慮盈利。
多位從業人員表示，長期來看，長租公寓的盈利點在於：租金差價+金融槓桿+持有物業溢價。金融槓桿的收益是指，長租公寓通過借錢來收儲房源，做大規模。形成一定規模效應後，將房源抵押再貸款。
關於持有物業溢價，一位公寓運營商曾表示，“只要在資產升值的預期裡，就不用擔心未來的退出。”
網易房產在調查中發現，熊貓公寓去年包租下的房子3元/平，據悉今年就漲到4.3元/平。翻手覆手間，每平米淨賺1.3元。就算退出長租行業，只要能把房子再租出去，就不會賠本。
租金差價也有利可圖。“長期公寓是存量物業經營中很重要的領域，短期投入較多，形成規模效益後，還是有機會盈利。”嚴躍進解釋，如果以70年為週期來看，長期公寓的租金收益還是很可觀的。
此外，世聯行副總經理兼董秘袁鴻昌表示，長租公寓未來還能通過傢俱租賃、產品銷售等衍生服務來盈利。
開發商系自帶優勢
專業運營商價值將被凸顯
然而，這場資本的遊戲也許本就不對等，隨著開發商系的崛起，跑通了商業模式的其他企業也未必能分得“大蛋糕”。具備獲房優勢、資金優勢的開發商系，擠壓著本就有限的一線城市租賃市場份額。
萬科、龍湖、旭輝、石榴、金地、遠洋等15家積極佈局長租公寓，儘管萬科在長租公寓領域先行，但萬科高級副總裁、北京萬科首席執行官劉肖在公開場合表示，最後悔的事情就是對於長租公寓的投入和佈局還不夠大。
“未來開發商類的企業做租賃業務，其實是最容易做出來的。”嚴躍進認為，對於創業類、中介類和酒店類企業來說，本質上可以做租賃業務，但很難做租售同權。
換言之，很多租賃的創新都是老傳統，本質上是隻解決了住房的問題。但是開發商開發新房以後，可以形成租賃項目，而且可以配建學校，這是租售同權，比租售並舉的概念更進一層，這也是當前此類企業優勢所在。
嚴躍進表示，與開發商類相似的酒店類企業顧慮在於，酒店業是屬於服務業，靠服務取勝，而如果做租賃，那就是房地產業務，容易面臨管控。
那其他類型機會在哪？嚴躍進認為，未來開發商進入以後，更多的是房源的提供，而經營方面預計還是會依賴很多輕資產的企業。
“市場房源供給增加的時候，專業運營商的價值將被凸顯出來。”優客逸家創始人劉翔曾公開表示，未來長租公寓運營端的優勢就將成為稀缺資源。
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