作者 馮毅成
微信公眾號【主編筆記】創始人，武漢樓市大V、首屆中國好戶型大賽評委、房天下房產圈影響力大V獎、資深主流媒體人、億房網專家庫專家、《武漢房地產》特約撰稿人。
近日重讀老舍文章，頓感一代文壇巨擘多受生活薰陶。
回顧先生經歷，京城十處居所唯最後一院，停留時間最長（今北京市東城區燈市口西街豐富衚衕19號），在此地先生的文學作品與個人成就均為巔峰，並寫下了《龍鬚溝》《茶館》《方珍珠》《正紅旗下》等24部作品，想必院中天地與外界不同，先生選房的眼光的確獨到。仍記得先生對故居的描述：正門坐西朝東，灰瓦門樓，門扇為黑漆油飾，尚未推門便感到一種濃濃的中式風格撲面而來。
老舍故居
不由得回想近兩年，武漢人高漲的對別墅產品的關注度，開發企業不斷加大推量，不斷地去創新升級產品，過去富人階層追求東湖天下、武漢天地等的大平層，如今新的富人階層已將眼光放至墨水湖的鈺龍旭輝半島、東湖的華僑城、聯投驛山高爾夫、紅蓮湖的合景泰富等院落。
今起，我會連續推出系列別墅產品觀察稿，分享別墅觀察心得。本次將重點關注湯遜湖的雅居樂別墅。
老舍故居
新別墅時代，新在哪裡？
之所以將現在稱為新別墅時代，是因為市場較之舊別墅時代有了多維度的改變，比如購房群體、住房需求、品牌理念、產品體驗等。市場從舊到新，根本的改變是住房群體生活方式的轉變導致的生活需求改變。
湯遜湖
首先，是購買群體發生了變化。過去，購買別墅的人群主要為養老人群和土豪，如今，更多中產階級加入到消費大軍，這批70後的中產階層的 “終極置業”理念與抱負，更多放在了別墅身上。
其二，是人們生活水平和生活觀念的改變，傳統的中式生活良好地擁抱了開放式的大光谷，大街小巷中穿著唐裝的金髮碧眼的外國人以及穿著筆挺西裝的黃膚黑髮的中國人，無一不象徵著現代人的生活理念——“中西結合”。
第三，是區位經濟發生變化。原來處於“邊遠”區域的別墅，由於區域經濟和交通的發展，逐漸成為中心城區。別墅的外部使用價值提升，使得別墅升級成了“城市別墅”，使用價值更大，可提供的生活方式更多。
那麼，城市別墅具有哪些特性？
湯遜湖
城市別墅：讓生活方式“言之有物”
城市別墅具備城市豪宅的四大特點：1.臨近重要的經濟幹道，2.靠近自然景觀，3.低密度產品，4.居住的私密性。同時，城市別墅區別於其他別墅的核心點在於城市配套。
我曾在《湯遜湖：比別墅更好看的水文章》裡提到過：湯遜湖是亞洲最大的城中湖，在武漢別墅的發展歷史上，湯遜湖板塊形成了中央別墅區（Central Villa District）。
湯遜湖
儘管如此，但早年該別墅區的入住率並不高，其根本原因在於配套沒有跟上。
2014年，湖北省房地產經濟學會專家委員殷躍建在接受採訪時談道：“武漢別墅的行情之所以沒有啟動，甚至出現早期購置別墅的家庭，入住多年後，一度重新迴流市中心住宅，這種‘逆潮流’現象，仍是受區位交通條件影響。”
武漢雅居樂別墅
武漢雅居樂別墅
如今，這一情況已經發生深刻轉變。尤其是在整個江夏區域的經濟取得了重大發展的情況下，眾多教育資源入駐，高新企業如百度、阿里、騰訊、小米等入駐，立體交通網絡的建設，使得江夏與光谷的距離拉近，成為名副其實的“光谷後花園”。
外部經濟環境變化促使雅居樂所在的板塊成為名副其實的城市別墅區域。
人們購買別墅的目的不再侷限於養老和度假，更多是以“生活方式”為利益驅動。一些消費者在採訪中表示，看中的是雅居樂項目周邊的教育配套，如有兩所精英幼兒園、華一寄宿學校、武漢楓葉國際學校和武漢海淀外國語學校美加分校等。這些優質的教育資源將能滿足小孩上學需求。
武漢雅居樂別墅
在商業配套和醫療配套方面都有不錯的選擇。如光谷世界城商圈、光谷K11商圈、江夏奧特萊斯、湖北省人民醫院東院、協和醫院江南分院、湖北省中醫院和武漢市第三醫院光谷院區等，這使得一些二胎家庭有了更多選擇。
交通配套有三環線、四環線兩條快速路，以及伸向光谷中心區域的江夏大道等，雅居樂所在的別墅區不斷向中心城區靠攏，不斷在靠近自然景觀價值和區域經濟價值的平衡點。
這樣的外部條件使得“入則寧靜，出則繁華”的生活方式言之有物。
武漢雅居樂別墅226平米雙拼別墅一層
武漢雅居樂別墅226平米雙拼別墅一層
武漢雅居樂別墅226平米雙拼別墅一層
濱水造城專家，將水文章做足
過去，在別墅的銷售上，一些消費者更加看重的是“贈送面積”，即單價實惠。這種單價實惠是別墅的1.0版本營銷時代。
伴隨房屋使用，建築質量是根本，物業服務更成為了當前居住環境的第二考慮因素。
所以，當我們談論宜居價值時，不僅要看項目所在的自然環境，而且也要看它的物業管理和圈層質量。房子是用來住的，宜居價值是房子的核心價值，也是升值的根本要素。
武漢雅居樂別墅226平米樣板間
在這一點上，作為近兩年新進武漢的雅居樂一點也不含糊。有“華南五虎”美譽的雅居樂非但沒有表現出“水土不服”，反倒是在產品力上表現出了粵派地產極強的功力，對得起“濱水造城專家”這個稱號。
雅居樂2016年進入武漢，在深入研究湯遜湖周邊環境及市場需求後，為業主打造了開放式的複合型湖景社區，將小區做了抬地設計，地面高於湯遜湖歷史最高水位2米。同時，在社區地面參考海綿城市採取滲透式鋪裝，積水多渠道無障礙排放，不僅最大限度地降低了觀湖視野的阻礙，也有效地降低了極端天氣帶來的淹水損失。
其次，別墅後期的居住體驗和升值潛力與人為活動密不可分，物業管理顯得尤為重要。雅居樂花園將引用雅生活物業服務業主。據2018年2月億翰智庫發佈的《中國社區服務商品牌指數TOP50》顯示，雅居樂物業名列全國第一。
武漢雅居樂別墅
再次，雅居樂花園項目最大的亮點是湖岸線及小區園林景觀設計。說到湖岸線景觀，武漢人首先會想到東湖綠道。東湖綠道的景觀設計公司是世界一流的景觀設計公司SWA。
SWA集團總部位於美國，被公認為是景觀設計、城市規劃與城市設計專業中的世界級領導者。代表作有美國谷歌總部、曼哈頓大廈、迪拜的哈利法塔摩天大樓公園等。該公司在武漢還參與了東湖綠道、綠地636、積玉橋聯投中心以及雅居樂項目。
武漢雅居樂別墅湖岸線
依託4公里湖岸線，SWA將中式美學和西方社交，為雅居樂花園打造了5萬方濱水景觀帶，以“水為魂、綠為骨、徑為脈”的設計理念，充分利用湖景資源，匠心規劃了生態花徑、溼地棧道、濱湖觀廊等景觀，同時以國際化視野，設計了形態各異的水景造型於小區內，與湯遜湖景交相輝映。
值得一提的是，美麗的湖岸線已經成為了親水廣場，加入了臨湖棧道，坡地景觀，是一塊不會再有的 “風水寶地”。
終極置業，選擇的不只是生活舒適度
雅居樂別墅區的外立面講究古典秩序感，保留傳統中式建築屋簷、實牆等典型元素，通過“細部分縫”的工藝對外立面中的真石漆和質感塗料加以精細處理，同時通過百葉造型和尺寸的變化，凸顯出百葉的收分關係。建築主體以米黃色牆體為主，同時配以銅色相間的線條，構成方格立面，以虛實對比的設計手法體現中式建築內斂而大氣的特點。
武漢雅居樂別墅共有7種戶型，分別為：“137㎡、155㎡疊拼；125㎡、165㎡、176㎡聯排；200㎡和226㎡雙拼”。看過這七種戶型後，主要印象有三點：
第一，總價低，門檻低。如125㎡聯排和137㎡、155㎡的疊拼，首付100萬左右就可以享受到立體式的生活。
第二，可利用面積大。125㎡、165㎡和176㎡的聯排都有較大的可利用面積。室內戶型方正，得房率較高，室外可以享受露臺和私家花園的生活。
第三，226㎡雙拼是四室兩廳兩衛，戶型堪稱極品，這是臨湖最近的產品，兼具以上各產品的優點，且從樣板間看，分為地上三層，地下一層。一層空間非常大，可以做多個功能區分區。
武漢雅居樂別墅
別墅作為佔有稀缺資源和擁有收藏價值的產品，為業主提供的是一種身份和地位的象徵。伴隨停止批覆新增別墅用地，別墅產品可謂是“賣一套，少一套”的稀缺產品。 也只有城市湖景別墅能真正提供“出則繁華，如則安逸”的生活方式。
整體來說，武漢雅居樂別墅從設計理念，戶型樣式、園林景觀、開發品牌、服務物業等多個方面來說，還算是為當前武漢優秀的別墅產品；
目前湯遜湖別墅價格呈現出親民化的特徵，其應有價值尚未被價格充分體現。在房價出現階段性的橫盤期時，產品的使用價值得到重估，使得產品迴歸到價值本身。
未來，我們可能很難用地價和房價的線性思維計算整套別墅的價值，尤其是城市別墅的整體價值會伴隨區域經濟發展和業主圈層活動而升值。只有褪去了往年市場的瘋狂後，方能見誰在市場中裸泳。
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