當前，西安樓市的預期正在發生階段性變化。
一是“堅決遏制房價上漲”影響正顯現。
對房價從“遏制過快上漲”到“遏制上漲”，這一態度的轉變，讓行業內外開始謹慎。
據中國指數研究院對百城土地公開招拍掛市場的監測，2010年至今年7月，全國百城共流拍2000餘宗住宅用地，總規劃建築面積2.8億㎡。其中，2018年7月流拍地塊總規劃建築面積1663萬㎡，大約是去年全年流拍面積的1.2倍。
數據顯示，天津出現12宗流拍土地為各城市最多，成都、太原分別有8宗地流拍，北京流拍6宗，廣州、蘇州、合肥各有5宗地流拍。西安8月也出現2宗“因競拍人數不符合規定”而流拍的情況。
此間，國家統計發佈的全國70個大中城市商品住房銷售數據顯示，7月份，一二線城市房價環比漲幅在跌宕中收窄。西安的房價雖然依然保持漲勢，但環比漲幅也呈同步收窄趨勢。
土地流拍的因素是綜合性的，但不可否認的是，後續宏觀政策的不確定和地產走勢的不可測性，使得房企開始謹慎。
二是對西安房價抗性達到階段性峰部。
在經歷了2017年西安“變新”的驚奇、人口淨增長幅度較大帶來的“恐慌”而加快入市之後，“限購”、“限售”、“限外”力度不減，房價快速上漲及環比漲幅持續，剛需、剛改置業群體對此怨言尤多。逐步積累的市場抗性，近期已達階段性峰部。
本微近期開展一次小型調查，有1155人參與，結果顯示：45%的人認為下半年房價估計要“剎車”，15%的人認為肯定要降，對房價繼續漲不太看好的人漲到60%，其中僅30%的人依然看漲。
三是政策效果顯現和房企“弄假成真”，市場趨於理性。
因加快資金回籠等因素的考量，部分房企為縮短銷售流程而規避搖號，樓盤銷售信息不及時釋放、收取購房資料採取消極措施，導致銷售週期拉長，部分售樓部從“門庭若市”到“門可羅雀”；最初的“假動作”已變為事實上的“登記人數”不足，且有蔓延趨勢。
同時，在保證剛需預先的搖號政策推動下，改善置業群體趨於謹慎，剛需置業群體搖號中籤率提高，在優先選房中選中率大大提升，加之物價局嚴控房價勢頭不減，新增供應房源中剛需產品剛需價盤等多，價格基本穩定。階段性的理性市場正在來臨。
承認與否，多因素共振，產生的預期變化，對樓市的影響正在顯現。
—— 貳 ——
預期對市場的影響，具體有哪些表現？
1、西安二手房市場“冷市”再度出現。
西安的二手房市場一直是畸形的，在2017年之前，全年成交量長期徘徊在200萬㎡左右，與每年新房成交量1500-1800萬㎡相比，實在“微不足道”。近兩年，因新房價格不斷走高，才迎來了史無前例的“小高潮”。
新房價格漲得快且政策穩定階段，地段好、品質不錯的二手房價格也水漲船高，成交量也上漲，在新盤價格被控制的態勢下，部分板塊的二手房甚至出現高於在售新盤的“倒掛”現象。一旦新房市場有風吹草動，二手房市場就“啞火”。
西安“6·24”新政以來，二手房掛牌量增加，截至目前經登記掛牌的二手房源就有3萬套左右，而成交量從6月份之前的月成交5千套左右，將至7、8月份的月成交千套左右，成交量嚴重萎縮，出現“三連跌”，近期更是有價無市。
房東們對價格的態度，以前是不講價或者隨時漲價，還有說好了之後半途毀約不賣的；現在依然有部分在“扛”著，但價格可以講，甚至個別出現降價的。
如但也有部分出現“降價銷售”的情況。如曲江一套136㎡房子，5月底掛牌價是340萬，現在是280萬，三個月掛牌價相差60萬。而西安規模較大的二手房中介機構反饋，目前依然以4、5月份行情要價的二手房，幾乎無人問津。
2、部分樓盤開盤不售罄，銷售週期拉長。
城東灞河邊的綠城新興玉園，6月首開價在15000元/㎡左右，5#、6#樓首開搖號之後，7#、8#共193套房，在7月21日登記結束時，出現登記人數不足的情況，可直接選房。然而，在上週編輯意外地接到其call團隊的電話，說可以直接買，不用登記，令人大吃一驚：一個多月了還沒賣完！
這個現象不是個別，均價2萬元/㎡左右的萬科翡翠國賓以及長安的海亮德文郡二期、臨潼的隆基泰和鉑悅山等，均出現開盤不能清盤的情況。
目前部分樓盤尤其是高價盤出現滯銷的原因，未必是產品的問題，也或是目標客群對產品價值認知度不夠，但總體而言，與對市場信心出現不足不無關係。
3、購買力多聚焦剛需價盤。
城西桃園板塊的金色悅城，最新一批次500多套中小戶型房源，均價約10531.91元/㎡，幾個月前購房人對其還有些抗性，但當同期附近三橋板塊的藍光公園華府最新公示高層房源均價在11000元/㎡後，對比之下抗性沒了，於是該盤有2000多意向購買人，與可售房源比接近4:1。
曲江西影路新安路上的海倫國際，近期推出一棟樓，有256套中小戶型房源，均價在11201元/㎡，這也是近期曲江範疇少見的剛需房源。儘管部分購房人對房企、產品品質等還存有疑問，但本次登記人數有979個，核驗通過727個，意向登記人數與房源數之比接近3:1！
從7月底開始到目前，搖號也好搖了，中籤了也高了，大家忽然發現，原來房子沒那麼難買！事實上，隨著改善型和投資置業人士的觀望加劇，部分樓盤的可售房源存量也在加大，樓盤遭遇房多、人少的情況已不是個別。
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噹噹
—— 叄 ——
當下的市場可謂在孕育新的階段性週期，混沌之下，一個現實的問題襲來：買，還是不買？此時若買，是撿漏，還是最終會成為被割的韭菜？
這對於改善型兼具投資置業人士而言，或許是個問題，但也未必。可多審視發展潛力大的區域和板塊，選擇優勢產品介入。
但對於剛需置業人士來說，不應該是個問題。市場冷靜、改善置業和投資型置業開始觀望，出手謹慎，可選房源增多，恰是剛需置業的新機會。至少，與你“爭”房的人少了，買上的難度降低了！
雖不能說，當下買了價格適中的盤是撿漏，但從中長期的樓市走勢來說，也絕不會成為韭菜。因為你要的是買上房子，買到符合自己能力和需求的房子。錯買、誤買了的不談。
從西安當前的樓盤態勢看，剛需盤的價格，基本會低於板塊均價，比標杆盤更低，不論房價未來是否還要漲，或是階段性橫盤，與你“用來住”的關係不大。
但千萬要記住，沒有強大的心臟，輕易不要碰價格標杆盤。
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