宜男

房價漲跌始終是市場供求關係決定的。

可是影響市場供求關係的因素卻有很多，我們大家可以看一下：

政策性限購。要想購房需要一定的購房資質，比如交納社保滿一年或者幾年、當地戶口的無房人事士等等。

購房需求。比如，要結婚的年輕人就是大家口裡常說的剛需。生完二胎後需要更大房子的改善性居住需求家庭，這種剛需一般就趕不上第一種了。當然還有投資客。

購房能力。房價的高低直接影響著人們能不能購房。

金融政策。國家通過房地產去槓桿，嚴格住房貸款的審批制度，收緊銀行的貸款額度，叫停首付融資等等。

金融政策裡面有一項非常重磅的手段，就是加息。加息實際上是，對於通過提升住房貸款基準利率，增加購房人的月供負擔，將一部分不合格的購房人排除在外，減少了購房需求。

同時影響更大的是，對於已經貸款的購房人，也能夠增加他們的月供負擔。由於我們的房貸利率從來都是，以基準利率為標準，從0.7倍到1.3倍甚至更高。逼迫一些承擔不起的人，拋售房子離場。

但實際上，貸款100萬，20年，基準利率4.9%情況下，等額本息每月需要還款6544.44元左右。如果基準利率上升至5.39%，相當於上漲了40個基點利率，每月需要還款6816元。差距270元左右，其實影響並不大，只有極高槓桿的人才會離場。

前段時間，國家四大行對於提前還款的貸款人開始明確收取一定的違約金，一般是3到6個月月供利息。這也是限制高速交易房產的手段之一。

其實上述都是表面因素，深層次的因素有這麼兩個：

影響房價高低的一個重要原因，是人們對

大家可以看看前些日子，深圳杭州買房動輒幾百萬上千萬的誠意金，全額首付，不要求貸款，一分鐘的選購時間，每套幾千萬、上億的房子就這樣賣完了。所以市場的需求還是非常旺盛的。

影響房價高低的另一個因素就是我們的理財方式。在我們國家，理財方式非常貧乏，我想沒有有錢人會去購買年息3%左右的商業養老保險，也很少有人去股市購買股票等待分紅。而通過理財市場獲取的5%到6%的收益，是遠遠趕不上每年百分之十幾的m2增速。

資本是逐利的，沒有更好的投資方式情況下，資金將根據我們的喜好，大量投入到房產市場，這也是我們國家房價一直攀升的原因。

所以，不管是加息還是其他行政手段，只能起得了一時作用。對於現在紅得發燙的房地產市場，並不可能起到冰封的作用。只能是緩緩降溫，房價略降，比如20個月下降個三五元。

暖心人社

先簡單答覆，一個字：會！

非常簡單，加息之後，有房貸的房主會面對更高利率和更高還款額。

我在加拿大多倫多常住，就拿加拿大來舉例說明吧。

由於美聯儲今年至少加四次，已經加了兩次，加拿大必須得跟進；即使央行暫不跟進，商業銀行的利率也已隨之提高。

過去近十年來，加拿大人早已經習慣了低利率，家庭負債與收入也攀升到創紀錄的高位，之前有調查顯示，近一半兒的加拿大人付完每月的債務後，只剩不到$200元。

那麼，如果貸款額22.5萬元，利率上升1%的話，月還款會增加$115元。貸款額越高，加息的衝擊就越大。如果房貸是$36萬，每月還款額會增加$180元。

也就是說，一旦利率再上升哪怕0.5%的話，就會有一半兒加拿大人難以支付房貸。那接下來會發生什麼？只要回顧一下十年前的美國次貸危機時的情況，就很清楚了。

事實上，最近幾個月，加拿大房價已經下跌。

總之，加息加到一定程度之時，房價就會下跌！

你對這個問題有什麼更好的意見嗎？歡迎在下方留言討論！

陳思進

美聯儲加息來了，但中國房價不一定會降

從2018年6月12日的消息看，美聯儲加息幾乎已成定局。而絕大多數的預測認為，國內會隨之加息。

對此，我認為，國內房價是否下降，與美聯儲加息關係不大。

從理論上講，美聯儲加息，我們隨之加息，股市和樓市承壓，房地產行業自然會承受壓力。

但是，美聯儲加息，我們即便追隨，但也不會真的隨之大幅度加息。

如果不是大幅度的加息，那對房價影響不大。

首先，美聯儲真的加息後，國內大幅度加息缺乏基礎。

從近幾個月的CPI看，我們真的沒有大幅度加息的理由。

現在的經濟，需要提振，如果跟著人家加息的話，那有必要嗎？

第二，從過往的經驗看，美聯儲加息對房價影響不大。

過去幾年，美聯儲不是沒有加過息，但對國內房地產有過什麼影響嗎？微乎其微。

倒是對股市影響很大。

第三，降準大潮趨勢下，大幅度加息不是最佳選擇。

之前的幾個月，國內一直處在降準的趨勢上。

而美聯儲此時加息，信號非常明顯。

國內要是隨之大幅度加息，那就打亂了本來的計劃。

我認為，輕易跟隨加息不是最佳的選擇。

從以上三點看，美聯儲加息的話，國內也隨之大幅度加息會很被動。而即便是跟隨，也應該是小幅度的加息，然後在較短一段時間後釋放流動性。

2017年美聯儲兩次加息，以及2018年3月美聯儲加息，國內都是這樣應對的。

這樣看來，即便是美聯儲加息，也不會對國內房地產行業形成較大的影響。更不用說房價下跌了。

最後強調一下，房價的下降在於土地供應，而不是加息。

靜觀財經

加息的意思是上調利率，一旦加息銀行存貸款利率會升高，資金價格會變得更貴，整個社會的融資成本會升高，對樓市產生重大影響。

所謂房價漲跌，必須要分情況來看：一二線熱點城市和三四線城市。一二線的房價就像平時的糧油米一樣，價格的漲跌幾乎不會影響需求；而三四線房價就像零食，需求彈性很大。

先總體看，財政部公佈的一季度財政收支數據顯示，1-3月份，國有土地使用權出讓收入約1.33萬億元，同比增長41.8%，這與去年的漲幅基本一致。

細分來看，4月份全國330個城市土地成交量價環比均上揚。從成交量來看，住宅用地環比下跌34%，同比上漲38%。從土地成交樓面均價來看，住宅用地成交樓面均價環比下跌34%，同比上漲38%。

5月，從成交量來看，環比上漲20.14%，同比上漲37.92%。住宅用地成交環比上漲20.70%，同比上漲67.48%。

從以上數據看得出，在當前全球加息和國內流動性收緊的環境下，幾乎沒有撼動國內房價。

一線和熱點二線城市

對於這些城市來說，上漲的邏輯很簡單，需求是支撐房價的推手。一線城市2016年基本已經完成了全部的去庫存工作，現在說白了就是出來一批賣一批，就像大爺大媽搶早市一樣。加息可以撼動一二線的高端市場，但幾乎撼動不了這些剛需。

到今年年中，南京、杭州、武漢等二線也大多紛紛完成了去庫存任務，因此這類城市的房價在後續的上漲空間依然還有。

三四線城市

我們要知道推動三四線城市上漲的動力並不全是需求。

去年5月份，國務院推出了2018-2020年三年棚改計劃，而這次棚改任務就是主要集中在三四線城市上。棚改的初衷是改善居民住房，但實際上卻是在幫這些城市去庫存。大面積的貨幣化補償棚戶改造在短期內刺激當地買房需求。

在過去的3年，中國棚改貨幣化安置的比例從2014年的10%、到2016年的48.5%，2017年各地棚改貨幣化安置的目標平均約60%。但顯然這種刺激出來的需求是很“脆弱”的。

三四線的行情本質就是漲價去庫存。所以一旦加息，勢必會影響到尚未完成去庫存任務，基準利率上去了，老百姓買房的意願肯定會明顯下降。這是一個錨定的原理，上調基準利率的效果會遠遠大於銀行上浮房貸利率的效果。屆時，三四線房價還將保持慣性上揚，但至少上漲的動力會大大減弱，未來橫盤或微漲將成為常態。

房價跟著地價走，地價跟著信貸走，信貸跟著宏觀環境走。目前大環境依然向上，但信貸早已開始緊縮，去年開始，央行就經常通過公開市場操作回籠貨幣，周小川也已經試探性地表達過加息的可能性。今年，關於加不加息的討論有很多，但至少美國是在不斷加息的。房價暴漲的時代已經結束，加息的降溫效果或許有限，但這的確是一瓢讓房價不再“沸騰”的冷水。

小白讀財經

早兩年，沒買房的都在期盼美國加息，這樣房價就會跌了。

事實上，果真如此嗎？

近日，4月房價大數據出爐，數據顯示，除了個別熱點城市外，大多數城市房價趨穩，甚至北京上海等一線還出現同比下跌的情況。

如上圖所示，紅色是北京二手房走勢，很明顯是一個下跌走勢。去年4月二手房均價在6.35萬一平，現在是5.7萬，跌幅在10%以上。

作為一線的難兄難弟，上海房價也跌了。去年1月二手房均價5.8萬，如今是5.5萬，跌幅在5%以上。

天津二手房同比也下跌了10%以上，但是如今環比出現了上漲，主要是天津推出了人才落戶政策，導致房價上漲。

但是，以上下跌的其實也算是個例了，真實的情況是，大多數同比是上漲的。

其中，表現最瘋狂的是西安，成都。

數據顯示，2018年4月西安房價同比上漲73.89%，漲幅全國第一。成都第二，漲了56%。

來看下西安的彪悍走勢，2016年幾乎沒怎麼動，然後，最近一年時間，快翻倍了……

瘋狂的西安樓市，前幾天還爆出融創一樓盤參與搖號的名單裡90%都是關係戶……這年頭，難道買房都要拼關係了嗎？

這真的是有點最後瘋狂的意味。

遙想2年前，環京房價暴漲，如今呢，基本已經跌回原點了。為什麼？因為這是純粹的炒作。如果沒有人去，收入也上不去，怎麼支持這房價呢？

西安比環京好點的地方在於有人，高校資源多，而且出臺落戶政策也比較早，是有實實在在的人口流入支撐的。但是，這樣瘋漲，恐怕已經早已超過收入上漲的速度了吧。長期下去肯定是無法支撐的。

投機泡沫遲早會破滅，但可惜了剛需了，他們要麼現在高位接盤，要麼就要冒著風險等待，每一個選擇都不是太美妙的……

趙冰峰

房貸加息週期真的來了，房價真的會跌嗎？自去年開始至今，房貸利率已經有五連漲，截止5月份我國的平均房貸利率也只有5.5%左右。我們認為這需要一個過程的。我國的利率最低時是基準利率的85折，現在慢慢恢復到基準利率的1.1倍，漲幅已經達20%左右。

儘管房貸利率出現5連漲，但是我國的一二三線城市房價越漲越兇猛，似乎房貸利率對其不起任何作用了？其實不然，我國的房貸利率從最低的4.4%附近，就算回升到了5.5%一線,目前的房貸利率從歷史上看,仍是比較低的。此時，房價又到了最後瘋狂階段，所以目前出現了房貸利率漲，房價也同步漲得更加瘋狂。

事實上，僅是房貸利率對房價的影響有一個疊加效應，可能一二次不起啥作用，因為大家都看好後市，都覺得加點利息不足以影響房地產市場的走向。但是如果你把房貸利率推高至歷史相對較高區域，比如7%，那麼，購房者的還貸壓力就會明顯上升，如果此時房地產市場再上漲乏力，那麼房價就有可能下跌。

綜合來看，增加房貸利息，是遏制炒房客，與非理性剛需入市的比較好的手段，但是在房貸利率長期處於低位，以及房地產市場持續火爆的時候，往往這樣的作用一時半會大家看不出來。如果房貸利率的效應長期累積起來，那對房地產的影響還是很大的。未來房地產市場逐步降溫，房貸利率又進入歷史較高區域，房貸就會對樓市產生深遠的影響了。

不執著財經

應當說：不會。

如果一次加息就能導致房價下跌，那隻能說，這個想法太美好，也太天真的。

決定房價走勢的，從來不會是銀行貸款利息，而是綜合因素決定的。涉及土地政策、貨幣發行政策、稅收政策等一系列的宏觀政策。

央行加息，不過是影響房價一個小而小之地小因素。因為貸款利息支出，不會成為房價重要的組成部分。計算一下就知道，一套房子價值100萬，用等額本息貸款，年利率按照基準利率4.9%計算，貸款20年，那麼每月應交月供還款本息額是6544.44元、連本帶利總還款金額是：1570665.6元；共應還利息：570665.6元。

按照6.15%利率來計算，那麼總支付利息：740,267.62 元。

74萬-57萬=17萬，每年平均不到1萬！一個月不到1千元，也就700元左右。利率從4.9%到6.15，上浮25%，實際增加金額一個月不過700元左右，相對於房子總價都是以百萬來計算，這麼點利息支出算什麼？？而且，應該看見，央行要加息多少次才可能將利息提高25%？？？央行加息一般都是一次0.25%的加，至少5此才能達到這個幅度。

而且，目前為止，今年央行還沒有一次正式加息（銀行貸款基準利率提高）。不過，銀行存款利率提高倒是已經出來了。不過，市場上房貸利率提高，其實從2017年10月份前後，就已經在執行。

在2017年10月之前，購房時貸款利率是打折的，一半9折，多多甚至達到8折。但之後就沒有打折了，基本上都是按照基準利率執行，甚至有個別銀行，乾脆就“停貸”了。但從2017年10月到現在，你發現哪幾個城市房價下跌？基本沒有，有也是個別城市的個別區域，因為特殊原因房價略有下調，總體上來說，房價還是很穩健的。這也是國家最喜歡的狀態：房子結構、設計、質量在提高，但房價依舊保持穩健狀態。然後以時間換取空間，最終實現房地產泡沫軟著陸，這才是皆大歡喜的局面。

一直高呼房價愛下跌，真沒有什麼意義，下跌了你就能買得起？

房價如果崩潰，那麼就意味著一個局面金融危機的產生，甚至引導到整個國民經濟體系，那麼企業倒閉風潮蔓延，居民失業率急劇增加，收入銳減，用什麼去買房子？用什麼去找貸款？

期待一次降息就能實現降房價，只能說：想太多了。

波士財經

首席投資官評論員門寧：

最近本月央行和財政部都明確了，後面的經濟政策寬鬆為主，而加息是緊貨幣的政策，因此並沒有加息，暫時也沒有加息的可能。

加息屬於緊貨幣的手段，加息會推高貸款的成本，同樣的房價加息以後會使得每月按揭金額更高，因此會降低購房者的購買力。因此學界普遍的觀點是認為加息會使得房價下跌。然而實際情況是加息後需要支付的貸款利息增加，因此即使房價降一點，買房的壓力並不會減小，反而可能增加。

我在去年時參加過一場房地產沙龍，有許多宏觀和金融方面的大佬參加，一起辯論未來房價的走勢。

幾位大佬擺出很許多數據，講解了房地產價格飆升的原因，基本大家都認同房價脫韁是貨幣現象，未來貨幣收緊，房價一定無法支撐。

然而一位我記不住名字的大姐，站起來反駁了這些大佬們：

我們的是一個擁有14億人口的國家，我們國家的資源與人口總量相比，相當匱乏。有些城市可以隨便辦理落戶，而北京戶口在黑市辦理至少要付80萬的價錢，這種巨大的差異背後，就是因為不同的戶口附加的資源不同。而戶口又依附在房子上，因此房子上也是附帶了各種資源的。

中國的資源是有限的，而人民幣是無限的，我們為什麼不用抓緊時間用人民幣佔有更多資源呢？

買房，更多還是要靠自己努力，想等房價下跌然後買便宜的房子，恐怕是不太現實。

首席投資官

中國人民銀行的加息，現在來說政策導向作用大於實際。實際上現在銀行利率的上漲，也就是加息一直在發生。就像去年下半年開始的，住房按揭的利率上浮。到今年，利率上浮的城市又增加了很多。而且房貸利率的上浮，還從10%增加到20%，甚至有更高的。房貸利率的上升，比中國人民銀行加息還要多。

銀行不僅是對房貸利率上浮，而且，對房地產開發貸款也處於限制狀態。很多房地產開發公司都有資金鍊的問題。這對於後續的樓盤供應是帶來影響的。

所以，對住房來說，中國人民銀行這隻手，和各地商業銀行的手相比，商業銀行更為直接，有效，而且力度往往比想象的要大。

在銀行加息的情況下，尤其是對房貸利率的上升。從這點來講，會很大程度壓制住房消費。政策上來說，首先是考慮全款的，吸收社會上貨幣水分。地方政府的政策上來說，當然還想通過房地產來獲得城市建設的資金。但是，銀行房貸利率的上升，還是會一定程度影響到住房消費，所以房價回落是應該可以看得到的。

另外房地產，也是受政策影響很大的產業。多年以來，房地產一直作為地方經濟發展，城市建設很重要的一個支柱。但是現在的情況來說，可能會有所改變。逆轉這一條暫時還談不上。但是改變，已經在眼前，可以看得到了。

最近，中美毛衣戰的結果來看。中國，會更多的進口美國商品，和服務。那最終，這，需要有一個消費市場。如果消費市場，不能提振，可能雙方都很難實現目標。所以中國的政策上可能會有一些調整。

從北京，上海，廣州，深圳，這樣的一線城市來看，房價都是存在一個繼續上升乏力的情況，而且，在這些城市的一些地區還存在著局部的房價回落的情況。

所以接下來的情況是在老百姓這一頭，在購房者這一頭。如果說，他們的信仰不改變，相信貨幣通脹的持續，相信房產增值的神話，在一定程度上還會繼續推動，房地產市場。而當這種思維，扭轉之後，那我相信，房價還是，回落的可能性會更大一些。不管怎麼說，用上六個錢包來買房子，付首付，這一點於情於理都是不太講得通的。

大舟財經觀

　　近年我國一直在實施貨幣寬鬆政策，變相的說央行經常放水，M2的增速一直保持在13%上下，那麼在這種條件下可能加息嗎？

　　自改革開放以來，央行基準利率總體處於下降趨勢，因為只有利率越低，企業的融資成本才會低，才能促進經濟發展，走向繁榮。呃……可以對比一下，發達國家與發展中國家的利率水平，如下圖。

　　在目前狀況下，出現加息的可能性較小，因為還要持續高增長的發展經濟嘛！

　　那麼題文中的加息指的可能是美元加息，或銀行上浮房貸利率。

　　美國加息對本國影響不大，包括房價，因為在國際貿易中我國主要為出口型企業，美國加息會導致美元走強，相較於人民幣升值，有利於出口型企業盈利，對房價來說影響不大。而國內經濟向好，央行又經常放水，那麼甚至可能導致房價走高。

　　而銀行上浮房貸利率主要是因為國內金融去槓桿，導致流動性不足，從三月份起很多商業銀行（特別是股份制銀行）對房貸利率進行上浮利率。雖然從利率上浮來看，會對房產交投產生影響，比如交投清淡，但並沒有較大的利空，比如房產稅問世等，那麼其房價總體來看還是處於緩慢增長。

　　可最近的消息又出來了，上海的工行和農行開始打9折，如果沒有較為有力的房價調控，房價是較難出現下跌的，畢竟國人的觀念都是房子能保值增值，且都有擁有一套房子的基本理想啊！

關鍵字: 房產 宏觀經濟 財經