近期，北京房租暴涨让市场目光聚焦长租公寓市场，并让此前不广为人知的租房贷业务备受关注。据悉，近日，北京银行、建设银行、平安银行等多家金融机构已暂停租房贷款业务，其中，北京银行将重新审查住房租赁企业信贷业务的审批流程。
专家指出，租房贷款业务的不当操作，是推升房租上涨的一大原因，并给租房者带来了不利影响。
“租金贷”存在套利空间
“多家银行在当前时间点暂停租房贷款业务，很可能与最近北京房租上涨有关。”易居中国研究中心高级研究员杨科伟认为，“这应该是银行从合规性、政策导向等多方考量后作出的决定。同时，部分银行的租房贷款业务的操作模式以及制度设计方面存在一些欠缺，导致部分长租公寓运营企业有机可趁。”
据悉，租金贷的模式，一般是租客以个人信用向第三方金融机构或银行贷款，机构一次性把一年的租金打给公寓运营方，租客就能租金月付，每个月缴纳给金融机构的租金相当于还贷。长租公寓运营方一般和租客签定的是押一付一的合同，而与房东签定的则是季付合同，这意味着每成交一笔租房贷业务，长租公寓运营方就会有近十个月的租金沉淀。
“多家银行暂停租房贷款业务，有可能是来自监管层面的要求。”浙江金融职业学院教授应宜逊对《上海金融报》记者表示，“原本租房贷款的用途只供租客用来支付房租，但现在变了味，部分长租公寓企业利用租房贷‘高杠杆’获取房源，进行自身扩张，并炒高了房租。因此，这些贷款等于变相投入了房地产行业，所以会被叫停。”
“目前部分金融机构提供的租房贷款的模式，替房客一次性把一年的房租付完，这样就为部分长租公寓运营企业提供了融资渠道。”杨科伟进一步指出，“该种模式还可能对租客的权益保障造成损害，如有些租客可能因各种原因不再续租，但已经付了一年房租。更严重的是，此前杭州长租公寓鼎家资金链断裂并宣布破产，主要原因就是利用租房贷高杠杆扩张，后续运营能力跟不上。这一事件涉及大量资金缺口，也影响到大量租客。”
“如果金融机构在对租房贷款业务的制度设计之初，就采用类似公积金提取付房租的模式，可能会减少很多风险。”杨科伟建议，“比如按租房合同的规定，每个月或者每三个月一付款。当付款时间点来临时，金融机构代替租客把钱付给房东，如此操作的话可减少违规套利的空间。”
长租市场将面临分化
事实上，针对长租市场的金融风险，北京市住建委8月中旬联合当地银监局、金融局、税务局等部门集中约谈自如、相寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源，严查不按约定用途使用融资资金的行为。那么，随着部分银行暂停租房贷款业务，长租公寓运营企业急速扩张后产生资金链问题该如何解决呢？
杨科伟表示，长租公寓运营企业的融资方法有很多种，如发行房屋租赁ABS(资产支持证券)、引进战略投资者等。但对于依靠租金贷开拓市场的长租公寓运营企业来说，资金链将是个大问题，未来一段时间内，会有部分企业面临倒闭风险。“有自己房源的大企业会得到较好的发展，甚至形成一定程度的垄断。此外，一些有自身特色的‘小而美’企业压力也相对较小。但依靠租金贷生存的企业或将难以为继，可能相继‘爆仓’。”
记者 戚奇明
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