最近，一线城市的租金上涨成为热点。截止今年7月，部分热点城市的房租同比上涨接近20%，有一些甚至达到40%。
在这场备受关注的租赁市场风波中，政府是否应该限租也被推上风口浪尖。赞成者称，租房是民生，政府必须制定房租的指导价；反对者称，过去20年，政府试图对房价进行控制的各种手段基本都以失败告终，租房市场的政策不能重蹈买卖市场的覆辙。
在经济与社会发展的特定阶段，完全相信市场交易机制的“供求平衡”，难以使我们找到问题的根本矛盾。放眼世界上其他国家的实践，不难发现，公权力的适当介入可以实现较充分、可负担的租赁供给。
当前我国租赁市场方兴未艾，参考发达国家在租赁制度成熟过程中的经验教训，对我国租赁制度的发展具有重要意义。
德国：
三年内租金涨幅超过50%就是犯罪
德国位居世界幸福指数排行版的第十五位，房租房价长期稳定，近50年时间内，房价年均增幅1.8%，55%的德国居民选择租房生活，住房自有率仅为45%。这些得益于德国的租赁市场有相对完备的法律法规、政策条例，房东和租客的权益能够得到良好保障。
德国住房租赁法律框架完善，在限制租金、维护租客和房东的权利等方面都有所规定。《民法》是住房政策的法律基础，其中的《住房租赁法》对租赁市场进行了规范，重点保护了租户和房东的权利；《租金刹车法》和《经济犯罪法》规范限制了租金水平及其涨幅。此外，德国政府还颁布了《住房补助金法》，对社会低收入者、老弱病残人士、多子女家庭等弱势群体采取了额外的住房补贴措施，协助他们进行房屋租赁。
为了维护房屋租赁的租金稳定，德国政府根据“市场导向比较法”制定了“房租合理价格表”并辅以配套的法律法规。该系列政策的主旨由城市住房管理机构、租房者协会、住房中介协商制定“可比租金”价目表，将租金涨跌范围限制在该价目表内，以达到控制租金的目的。同时《民法》规定，合同一经签订后房东不得随意上涨房租。《住房租赁法》和《经济犯罪法》限定了房屋的租价，三年内提价不能超过20%，否则将被视为违法行为；若是房屋租金三年内涨幅超过50%属于犯罪行为。《租金刹车法》规定，再次出租房屋的租金上调幅度不得超过当地标准房租的10%。由此可见，在层层法律法规的共同限制下，德国房租价位稳定，大幅度炒高房租根本无从谈起。
在房屋租赁双方权益保护上，德国也做出了良好的垂范。为了保护租客的权利，德国政府制定了“退租保护”制度，该制度使得房东在非特殊情况下无权终止合同，避免了房客被中途“撵走”的情况。同时，房东的权利也受到了德国法律的保护。法律规定，房客在签署租房合同前，必须向房东出具信用等级证明、详细的工资情况和财务状况证明。租房合同通常还规定：房客交房时须按照入住时原样交还房屋，若是有损坏或者改变，必须全部恢复。这些规定最大程度地保护了房东的合法权益。
美国：
只管制月租2000美元以内的租赁
美国各州对于自己区域内的住宅和商业住房都有自己的法律规定，总体而言大同小异。美国租赁制度以租赁管制为中心，租价普遍稳定，形成了一套完善的法律法规对租价进行规范，切实保护了承租人和房东的相关权益。
美国大部分地区的租金数额受房屋与社区维护局监管，通过租金管制制度来控制涨幅。房屋和社区维护局根据当地情况、房屋机构和年限以及房产税率等因素，评估该地区的房租水平，确定房租的最高价。部分州和地区还据此颁布了《房租管制法》。对于受到租金管制的房屋，允许一定程度的租金上涨，只是在租金上涨的幅度和频率上进行了一定的限制。租金管制还规定，如果房屋的月租金在2000美元以上且承租人及其家人的年收入总和超过25万美元，该房屋不再实行租金管制。
美国重视对承租人居住权的保障，但同时强调承租人对房屋修缮的义务。美国《住宅法》强调，住宅出租期间必须符合适合居住的条件，在租赁时间内，不管是谁，都不能对承租人使用、享用房屋的占有权进行干预。房东必须取得政府办法的出租许可证之后才能合法公开地出租房子。在出租一到两个月后，房东需要依法在银行专门开一个账户，存放租房押金，在房客欠租或是破坏房子后扣除。同时，承租人对房屋具有修缮义务，若懈怠修缮义务，出租人可以采取书面通知、提出诉讼或仲裁等方式要求承租人离开住宅并扣除押金，或者要求承租人自行修缮，并且将材料和工资成本自押金中扣除。
日本：
在两年内房东不可调整租金
日本拥有规范的租赁制度和成熟的租赁市场。日本住房租赁市场的特点和中国类似，租赁住宅大都集中在诸如东京、大阪等大都市圈。
日本的租金水准比较稳定，房租水平与消费价格指数密切相关。日本居民消费价格指数反映的是全国居民购买同质等量的商品和服务价格变动的幅度。近年来，日本的消费价格指数比较平稳，因而租金价格变化不大。同时，相关法律规定房东在两年内不可调整租金。
日本的租金水准比较稳定，房租水平与消费价格指数密切相关。
日本在土地和租赁法上强化了承租人的权益保障，但同时也一定程度上加剧了供给短缺。《房屋租赁法》明确限制了房屋出租人对合同的终止权和续约权，正是由于这种限制，出租人在租赁合同的缔结过程中对承租人极为挑剔，对承租人的担保往往提出较高要求，无形中抬高了租房供给的壁垒。
法国：
限价令一取消 巴黎房租猛涨
在法国，“低收入者租房，高收入者买房”已成为了约定俗成的惯例。租赁是法国住房供应的“双引擎”之一，占据了整个住房市场44%的份额。
为保障低收入者的住房，实现“居者有其屋”，法国政府设立了廉租屋住房制度。1956年，前法国住房部长皮埃尔•库兰特建立“低租金住房制度”（HLM），规定任何一个城镇的廉租屋比例不得低于20%。然而，法国的“廉租屋”制度也存在特殊性，申请HLM的标准主要是收入，而且根据家庭人口规模、所在地区、房屋质量的不同而标准不一。因而，廉租屋制度只能满足底层和弱势群体的需求，大多数的法国民众仍然深受房租增长困扰。
2014年，法国房租增幅超过通胀率两倍。为管理和限制房租，法国政府于同年3月颁布了《住房出租买卖管理与城建翻修规划法》，“在房租高的城市对房租金额进行规范监管”，规定房租金额不能超过省政府规定的“房租参考价”的20%，也不能比“参考价”低30%。然而，这项本应在在法国28个“住房紧张”的城市实行的法律，最终却只在巴黎和里尔得到落实。
好景不长，巴黎行政法庭于2017年在一项判决中取消了巴黎市的“房租限价令”，理由是“房租限价令”应该在整个巴黎都市圈实行。里尔行政法庭也宣布了类似的判决。在“房租限价令”被取消后，巴黎房租价格猛增。法国消费、住房及生活环境消费者保护协会（CLCV）在分析了1000个房地产广告后计算得出：限价令取消后，房客可能每月要多交130欧元， “有些人每年要多支付5000欧元租金”。面对日益飙升的租价，法国议会目前正在讨论设定新的住房法案，但是前景并不乐观。
法国大城市郊区廉租房
尽管法国限价令困难重重，法国较为完备且人性化的住房租赁制度，对于我国租赁市场的发展，仍有不少借鉴意义。法国法律明确了房东涨价的条件，房屋加装电梯、改造花园等费用，不能成为房租涨价的理由。
此外，法国有一条看来有点奇怪的规定：为了不让租房者在寒冬时节流落街头，每年11月1日至次年3月31日为禁止驱逐房客期，即使房客不交房租，房东也不能把房客赶走。在此期间的发生的房屋损坏损失和拖欠的房租由担保人承担。并且，这一“禁止驱逐房客令”在非冬季月份的晚上也适用，每日从晚上九点到次日清晨六点，房东同样无权驱逐未付房租的租客。法令一出台，即刻受到穷房客和人道主义组织的欢迎。
瑞士：
一线城市九成人租房，但贵有所值
“瑞士是租房客比例最高的欧洲国家”，据瑞士媒体报道，苏黎世、日内瓦和洛桑等瑞士一线大城市中，高达9成的当地居民是租房客。从全国范围来看，大约有59%的瑞士居民是租房客。瑞士人每月平均房租1300瑞郎(约合人民币9000元)。
租房比例高，除瑞士移民多、工作流动大等因素外，最主要的原因还是房价高。但瑞士的房价和房租虽然贵，但相对稳定。瑞士每10年一次进行居住条件普查，全面收集房屋状况，居住条件情况，为房地产管理提供基础。与此同时，瑞士地方政府、租房者协会以及房东协会还建立了较为详细、持续更新的租金数据库，为这一地区不同类型的房子提供了市场可比的租金标准，这是住房租金价格管理的基础。
“瑞士是租房客比例最高的欧洲国家”
瑞士注重房屋租赁市场管理，保障房东与房客权益。瑞士《宪法》第34条明确规定了联邦政府在促进住房建设、对低收入者提供住房保障支持、保护租房者权利等方面的义务。此外，瑞士法律格外重视保护房客不被驱逐的权利，房租上涨也受管制。
综上可见，发达国家自有房屋比例相对较低，租赁房屋较为普遍，政府出台了一系列稳定租赁关系、控制租金价格、维护租客和房东权利的保障措施，形成了较为成熟、规范的制度体系，有效促进了住房租赁市场的持续健康发展，值得我们认真学习借鉴。
（资料来源：游侠旅行、《上海房地》2017年第4期、德国：如何发展和规范房屋租赁市场、域外之声、观澜财经、澎拜新闻、城市开发杂志、易贤网、时代周报、信息时报、法国中文网）
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