北京房价真的会涨到均价20万/平么？大多数人觉得现在北京均价6万的房价已经是高不可攀，如果你告诉他房价会涨到20万，他一定会觉得你疯了。
可是20年后北京的房价会是多少，主观感受和个人好恶都没法帮助我们去得出正确结论，我们要做的是运用经济学思维以及数据去分析它。
从需求的角度来看，北京的房子够用嘛？
据链家官网数据，共统计北京小区数量10465个，房屋总数为688.2万套。这个数据肯定是不全的，总有一些小区，因为各种原因是链家网没有收录的，所以总数在这个基础上还要上浮，750万是一个比较合理的估计。北京市的常住人口，官方数字是2170万，这是一个很保守的数字。看起来每套房住一家三口，房子已经够用了？真相远远没那么简单。
首先家庭规模越来越小，2000年第五次人口普查时，北京家庭规模为2.91人/家庭户，到2010年第六次人口普查时，北京家庭规模为2.45人/家庭户，到了2018年，家庭规模只会继续缩小，北京现有家庭户超过700万户，也就是说，现有住宅刚刚够满足家庭户使用。那还有400万独身人群的居住需求怎么解决？
答案只有合住，现在五环内已无立锥之地，每个房子都住满了人，2居室住2户5个人，3居室住3户人家7、8个人，是再普遍不过的现象。据测算，北京市现有常住人口的住房需求至少在900万套，现在有150万套的需求被压抑，等待释放。
其次，北京还有400万以上的流动人口，这些人可能没有购房需求，但却实实在在要和常住人口抢着租房子的，北京的租房需求有多旺盛？去年年底一场大火，官方开始严查安全隐患，不允许隔断房出租，结果1个月内，房租应声而涨15-20%。那些被赶出来的人，在寒冷的冬天里，背着行李找房子的感觉，没有经历过的人没法感同身受。
有些人会问，虽然现在需求有缺口，但是毕竟官方已经保证未来几年会有大量的住房入市，这难道不会对现有的供需关系产生冲击么？这正是我下一条要说的——
从供给角度看，北京新盖的房子抵得过需求的增长么？
北京未来会盖多少房子？官方规划是5年内建150万套，这刚刚好满足北京现有的常住人口需求，可是北京市人口还要增长，官方计划2020年北京市常住人口控制在2300万以内，我们假设官方所有的目标都会实现，仍然新增了130万人口，这些人，都需要住房。
而新增人口甚至还不是住房需求增长的主要来源，就现有2170万人口来说，每年内部增长的住房需求就是一个惊人的数字。这些需求来源于以下几个方面：
Ø老人越来越长寿
北京市人口的平均寿命已经达到了82.03岁，20年后，达到90岁轻而易举，一个人，30岁买了房子，要住到90岁，老两口就算走了一个，剩一个依然要住房，这期间不用提他儿子、他孙子都该买房了，房子空不出来，后面的人还想买，房子当然不够用。
这年头很多不知道是无良还是无脑的媒体喜欢鼓吹人口老龄化，说年轻人越来越少，房子没人要了，我都一脸懵逼，人老了就不该住房了么？现实是，人老了不但要住房，由于自身购买力较强，还喜欢全国各地到处买。
Ø年轻人的独居需求
现在的年轻人，已经越来越不愿意和父母一起住了，差异巨大的价值观，使年轻人毕业就要买房独居，根本不需要等到结婚，根据相关调查统计，50%的年轻人不愿意与父母住在一起，如果结婚后，这个数字会上升到80%。以后所谓的一家三口，可能只适用于孩子未成年的时候了。
Ø不断攀升的离婚率
北京市2017年的离婚率已经高达39%，位居全国第一。夫妻离婚了自然不会继续住在一起，而且离婚的夫妻大部分在30-40岁之间，属于既有意愿又有能力购房的人群，这也进一步促进了住房需求的增长。在未来，离婚率会越来越高，这一趋势目前来看无法逆转。
可怕的是，以上的三点跟社会进步息息相关，越发达的地区这个趋势就越明显，不断涌现的住房需求，5年150万套房子是无法满足的。
北京房价太贵？真相可能是你太穷
北京房价贵么？当然不便宜。但这个价格是否不合理呢？我们来看看数据，北京市2017年新建商品房均价达到659万/套，五环内均价达到1200万/套，这么夸张的价格，一定没什么人买吧？现实让人绝望，2017年北京市新建商品房新增供应48517套，成交52128套，什么概念？不但新建的商品房全卖出去，而且供不应求，连带着以往的库存都卖了很多。现在的情况是，穷人看买房的人像疯子，有钱人看穷人像傻子。
官方的政策，会对房价有多大的抑制作用？
还有人寄希望于官方的政策调控，可以把房价控制住在自己够得着的范围里。有些人问，国家建了那么多租赁住房，难道不会对房价产生影响么？这个问题特别有意思，房子不管是用来租还是用来卖，你盖起来之后都是那么多房子，住的也都是那么多人，租赁房跟商品房相比，既没有多增加供给，也没有多释放需求，反而因为市面上流通的商品房变少了，有进一步刺激房价上涨的可能。
这个道理官方当然明白，那为什么还要这么做呢？因为要让那些买不起房的人认命，这一辈子买不起，就租一辈子算了，穷人，就要一辈子和穷人住在一起。
官方还有其他的一些政策，比如购房资质、限制贷款、限制开发商定价，都不是从根本上解决问题的办法。就好比一个葫芦在水缸里，跟着水往上涨，官方一看，葫芦涨得太快了，伸手把它按下去了，可是葫芦按下去了，水涨的就更快了，非常简单的道理。
如果20年后房价真的到达20万，我们买的起么？
最后一条说一个乐观的消息，其实也是大家最关心的消息，房价到了20万，我们还买的起么？答案是，从数据来看，也许可以。我们来看北京市历年平均工资：
从表中我们可以看出，近22年来北京市人均工资的平均涨幅为12.2%，近10年平均涨幅为9.8%，近5年平均涨幅为10.1%，可以看出工资的涨幅是很稳定的。我们取涨幅最低值9.8%来算一下20年以后北京市的人均工资是多少？
每年659077元，也就是说如果工资保持过去20年的增长速度到2038年，北京市人均工资将达到66万元，年薪66万能不能买得起20万/平的房子？至少比现在房价均价6万而人均工资10万要有希望的多。
最后说个彩蛋，房价近十年涨了多少呢？翻了6倍，所以，大家要担心的不是房价能不能到20万的问题，而是房价会不会涨到100万。
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