目前武漢樓市有點小尷尬，大家有沒有這樣覺得？
對於開發商來說，房子不是那麼好賣了。
對於購房者來說，好房搶不到，能買到的不想要。
武漢的市場以後會怎麼樣，是不是涼了？那我到底該不該買呢？
短期看來，武漢的市場確實有點涼，主要是前期瘋狂搶房，現在確實該冷靜冷靜了，但這個對於剛需購房者來說是個利好，市場冷了，那些隱藏的亂象就會暴露。
長期來看，武漢和其他城市相比，成交量和土地供應量一直都居全國前列，房價也比較穩定，對於剛需來說有看中的樓盤，還是可以下手的。
去年到今年，樓市調控政策密集發佈，僅今年8月份45個城市發佈了超過55 次的樓市調控政策，今年累計調控高達315次。全國商品房成交量出現高位震盪局面，熱點城市的新房成交量明顯下滑，很顯然，武漢又是個例外
據中原地產統計，2018年上半年武漢新房推售量達到64155套，同比增長15.9%，成交58759套，同比增長20.2%。
8月份武漢商品住宅供應成交大幅回升，供應面積環比上漲34%，8月份武漢新建商品住宅成交16704套，環比上月增長44.2%。
武漢市新房銷量連續七年穩居全國前三甲
2017年，武漢樓市經歷最嚴格的“四限”時代，但據中國指數研究院統計，新房成交27萬套，同比減少22.8%，其中新建商品住宅成交約21萬套，同比銳減近三成，甚至跌過2015年，但仍位居全國第二，僅次於重慶。
這意味著，截止到2017年，武漢新房成交量已連續7年穩居全國前三甲，堪為中國樓市最火的城市之一。
那麼緣何武漢成交量一直高挺？
1
人口基數是基礎 剛需接盤是關鍵
從2017年開始，各大城市就開始“搶人才大戰”，來保證自己城市的發展活力。據統計，2017年我國常住人口增加最多的十個城市，深圳、廣州、杭州、長沙、重慶、鄭州、武漢、寧波、成都和貴陽。
武漢屬於第三梯隊，增加了14.78萬人，其中武漢的人才落戶政策起了很大作用，去年，武漢市大學生留漢就業創業30.1萬人，新落戶14.2萬人，同時武漢房地產市場銷售取得大幅增長。
在武漢樓市調控如此嚴格的背景之下，這些新落戶的武漢剛需們撐起了樓市的一片天。
5年留下100萬大學生，落戶意味著來武漢安家立業，即使現在不買房，將來也是購房大軍中的一員。
2
武漢限價導致樓市有利可圖
2017年武漢樓市持續火爆，調控也接連出臺，限購、限價、限貸，在新房限價的政策之下，一二手房嚴重倒掛。以白沙洲為例，一二手房倒五六千，本來應該是剛需置業的窪地，卻被投資的人搶破頭。
新房限價，變相為購房者打開了相對低成本入市的途徑，一二手房倒掛導致限價樓盤去化率越來越高。
據大家顧問數據統計，後湖、青山、二七、白沙洲等地倒掛較為嚴重。
3
武漢遠城區提升總體成交量
從去年開始武漢的遠城區就逐漸開始取代主城區成為樓市主角，今年上半年武漢6個遠城區的成交量佔了武漢半壁江山，黃陂、蔡甸、漢南這些不限購區更是成為樓市的新貴。2018年上半年，新洲區的成交量同比增幅超過100%，相當可觀。
由於遠城區的均價相對較低，以及部分區域不限購，成交量節節攀升，拉高了武漢整體的成交量。
武漢主城區只剩下四新、白沙洲、後湖這些地方成交量較為火爆，江岸、江漢、礄口、武昌以及東湖高新區等主城區呈現大幅減少趨勢，降幅超過50%。
4
武漢土地供應充足 不愁沒房子賣
2018年1-8月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交9120億元，同比增長5%.從規劃建築面積來看，鄭州2854萬平方米繼續佔據榜首，武漢以2554萬平方米位居第二。
據統計，武漢近5年在建住宅供應面積約5000萬平米，待建的住宅供應面積接近4000萬平米。2017年武漢全年銷售約2000萬平米，是賣的最好的一年，按照這個標準來算，武漢的房子賣個5-8年是沒有問題的。
5
武漢進入地鐵網絡時代
從2016年起,每年將至少開通2條線路，至2021年武漢前三期軌道交通建設規劃線路將全部建成通車，里程達408公里。
目前，武漢軌道交通1、2、3、4、6、8號線和陽邏線如期開通，地鐵5號線、7號線、11號線東段、12號線均已在建，其中7號線已經開通試運營。
目前最新的第四輪地鐵規劃包括6號線二期、 8號線三期、 11號線漢陽段、11號線葛店段、 12號線、16號線、19號線、 21號線二期、前川線、新港線。
武漢地鐵線相扣成環、串聯三鎮，武漢已全面進入“地鐵網絡時代”，再遠的遠城區也能夠通過地鐵與主城區相連，購房者的區域選擇也多樣化了。
除了這些因素，武漢商業配套的完善、學校資源新增都是利好武漢樓市的。
那麼武漢樓市目前存在哪些制約因素呢？
1.房貸利率居高不下，武漢這個房貸利率，真的不想吐槽了，8月武漢首套房利率高達到6.35%，領先全國。
但短期內，房貸利率鬆動的可能性較小，未來利率或低幅上漲，這個時候買房差不多算高位了，因此購房者也更為理性。
2.武漢樓市亂象多，捆綁精裝、捆綁車位、茶水費、半夜開盤等讓購房者買房難度加大，心力交瘁。
3.人才競爭。武漢人才引進還需要和成都、長沙、西安、鄭州等競爭，成也蕭何，敗也蕭何，武漢高校眾多，就業壓力大，工資水平低，難以形成較大的競爭力，留不住人何談發展！
也正是因為上述因素，武漢樓市也開始進入理性時代。
目前武漢已經出現了市場下行的信號，一些購房網站組織的購房團又重出江湖，漢南某樓盤裝修打折，購房者頻繁接到銷售顧問的電話。
很明顯，武漢樓市在轉冷了。
昨日，武漢4宗地均底價成交，除此之外，九月份的土拍已有三宗地流拍。
從土拍價格來看，2016年武漢成交樓面地價約為4700元/平米，而到了2017年價格升至5000元/平米，2018年至今，又下探到4100元/平米。
土地市場轉冷，房企新增開發項目減少，也將會影響短期內的交易量。
因此，雖然武漢的交易量一直領跑全國，但是目前市場已經逐漸轉冷，再加上房貸利率居高不下，並沒必要去急著搶房。雖然個人覺得武漢房價並不會明顯下跌，但是未來三到五年內房價也不會大漲，冷靜的市場才適合購房，套路少了，搶房的人沒了，彼時再出手也會更妥當些。
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