目前武汉楼市有点小尴尬，大家有没有这样觉得？
对于开发商来说，房子不是那么好卖了。
对于购房者来说，好房抢不到，能买到的不想要。
武汉的市场以后会怎么样，是不是凉了？那我到底该不该买呢？
短期看来，武汉的市场确实有点凉，主要是前期疯狂抢房，现在确实该冷静冷静了，但这个对于刚需购房者来说是个利好，市场冷了，那些隐藏的乱象就会暴露。
长期来看，武汉和其他城市相比，成交量和土地供应量一直都居全国前列，房价也比较稳定，对于刚需来说有看中的楼盘，还是可以下手的。
去年到今年，楼市调控政策密集发布，仅今年8月份45个城市发布了超过55 次的楼市调控政策，今年累计调控高达315次。全国商品房成交量出现高位震荡局面，热点城市的新房成交量明显下滑，很显然，武汉又是个例外
据中原地产统计，2018年上半年武汉新房推售量达到64155套，同比增长15.9%，成交58759套，同比增长20.2%。
8月份武汉商品住宅供应成交大幅回升，供应面积环比上涨34%，8月份武汉新建商品住宅成交16704套，环比上月增长44.2%。
武汉市新房销量连续七年稳居全国前三甲
2017年，武汉楼市经历最严格的“四限”时代，但据中国指数研究院统计，新房成交27万套，同比减少22.8%，其中新建商品住宅成交约21万套，同比锐减近三成，甚至跌过2015年，但仍位居全国第二，仅次于重庆。
这意味着，截止到2017年，武汉新房成交量已连续7年稳居全国前三甲，堪为中国楼市最火的城市之一。
那么缘何武汉成交量一直高挺？
1
人口基数是基础 刚需接盘是关键
从2017年开始，各大城市就开始“抢人才大战”，来保证自己城市的发展活力。据统计，2017年我国常住人口增加最多的十个城市，深圳、广州、杭州、长沙、重庆、郑州、武汉、宁波、成都和贵阳。
武汉属于第三梯队，增加了14.78万人，其中武汉的人才落户政策起了很大作用，去年，武汉市大学生留汉就业创业30.1万人，新落户14.2万人，同时武汉房地产市场销售取得大幅增长。
在武汉楼市调控如此严格的背景之下，这些新落户的武汉刚需们撑起了楼市的一片天。
5年留下100万大学生，落户意味着来武汉安家立业，即使现在不买房，将来也是购房大军中的一员。
2
武汉限价导致楼市有利可图
2017年武汉楼市持续火爆，调控也接连出台，限购、限价、限贷，在新房限价的政策之下，一二手房严重倒挂。以白沙洲为例，一二手房倒五六千，本来应该是刚需置业的洼地，却被投资的人抢破头。
新房限价，变相为购房者打开了相对低成本入市的途径，一二手房倒挂导致限价楼盘去化率越来越高。
据大家顾问数据统计，后湖、青山、二七、白沙洲等地倒挂较为严重。
3
武汉远城区提升总体成交量
从去年开始武汉的远城区就逐渐开始取代主城区成为楼市主角，今年上半年武汉6个远城区的成交量占了武汉半壁江山，黄陂、蔡甸、汉南这些不限购区更是成为楼市的新贵。2018年上半年，新洲区的成交量同比增幅超过100%，相当可观。
由于远城区的均价相对较低，以及部分区域不限购，成交量节节攀升，拉高了武汉整体的成交量。
武汉主城区只剩下四新、白沙洲、后湖这些地方成交量较为火爆，江岸、江汉、硚口、武昌以及东湖高新区等主城区呈现大幅减少趋势，降幅超过50%。
4
武汉土地供应充足 不愁没房子卖
2018年1-8月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交9120亿元，同比增长5%.从规划建筑面积来看，郑州2854万平方米继续占据榜首，武汉以2554万平方米位居第二。
据统计，武汉近5年在建住宅供应面积约5000万平米，待建的住宅供应面积接近4000万平米。2017年武汉全年销售约2000万平米，是卖的最好的一年，按照这个标准来算，武汉的房子卖个5-8年是没有问题的。
5
武汉进入地铁网络时代
从2016年起,每年将至少开通2条线路，至2021年武汉前三期轨道交通建设规划线路将全部建成通车，里程达408公里。
目前，武汉轨道交通1、2、3、4、6、8号线和阳逻线如期开通，地铁5号线、7号线、11号线东段、12号线均已在建，其中7号线已经开通试运营。
目前最新的第四轮地铁规划包括6号线二期、 8号线三期、 11号线汉阳段、11号线葛店段、 12号线、16号线、19号线、 21号线二期、前川线、新港线。
武汉地铁线相扣成环、串联三镇，武汉已全面进入“地铁网络时代”，再远的远城区也能够通过地铁与主城区相连，购房者的区域选择也多样化了。
除了这些因素，武汉商业配套的完善、学校资源新增都是利好武汉楼市的。
那么武汉楼市目前存在哪些制约因素呢？
1.房贷利率居高不下，武汉这个房贷利率，真的不想吐槽了，8月武汉首套房利率高达到6.35%，领先全国。
但短期内，房贷利率松动的可能性较小，未来利率或低幅上涨，这个时候买房差不多算高位了，因此购房者也更为理性。
2.武汉楼市乱象多，捆绑精装、捆绑车位、茶水费、半夜开盘等让购房者买房难度加大，心力交瘁。
3.人才竞争。武汉人才引进还需要和成都、长沙、西安、郑州等竞争，成也萧何，败也萧何，武汉高校众多，就业压力大，工资水平低，难以形成较大的竞争力，留不住人何谈发展！
也正是因为上述因素，武汉楼市也开始进入理性时代。
目前武汉已经出现了市场下行的信号，一些购房网站组织的购房团又重出江湖，汉南某楼盘装修打折，购房者频繁接到销售顾问的电话。
很明显，武汉楼市在转冷了。
昨日，武汉4宗地均底价成交，除此之外，九月份的土拍已有三宗地流拍。
从土拍价格来看，2016年武汉成交楼面地价约为4700元/平米，而到了2017年价格升至5000元/平米，2018年至今，又下探到4100元/平米。
土地市场转冷，房企新增开发项目减少，也将会影响短期内的交易量。
因此，虽然武汉的交易量一直领跑全国，但是目前市场已经逐渐转冷，再加上房贷利率居高不下，并没必要去急着抢房。虽然个人觉得武汉房价并不会明显下跌，但是未来三到五年内房价也不会大涨，冷静的市场才适合购房，套路少了，抢房的人没了，彼时再出手也会更妥当些。
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