中华建设网讯 与冬天还隔着一个秋天，房地产市场却已经感受到了一丝丝冷意，一批中小房企因为债务危机走上了卖身自救的道路，或者为解决融资难题，敲响或正准备敲响港交所大门，对接资本市场，还有那些已经走在安全红线外的房企，债务违约频现，项目股权转让激增。这背后是房地产调控进入深水区，在“五限”基础上，作为房企命脉，融资渠道和监管被全面戴上“紧箍咒”。
业内人士表示，在“坚决遏制房价上涨”的大背景下，下半年楼市调控会更加严厉，部分中小房企资金链吃紧，或将风险显性化。建议继续拧紧“水龙头”，防止违规资金流入房地产市场；另一方面，政策层面要合理引导预期，以“打隔断”方式精准处置风险点，防止问题蔓延。
中小房企“内外交困” 风险隐患不得不防
在去杠杆和鼓励资金进入实体经济的大环境下，资金链紧张是当前房地产企业共同面临的难题，其中以中小房企资金难题最为突出。从自身内在情况而言，中小房企资金规模实力较弱，抗风险能力相对大型房企先天不足，从外部融资现状分析，中小房企融资能力也相对较弱，金融机构更不待见，可谓是“内外交困”。
“前脚紧赶着后脚，一环紧扣一环，资金链始终都是紧绷着的，一旦某个环节出现问题，整个项目就面临崩盘的危险”，一名银行金融机构监管系统有关负责人表示，一些中小房企自身资金并不充裕，在建设环节靠施工企业垫付工程款，先把这个框架搭起来，然后去银行贷款，拿到商品房预售许可证后立即就卖房子，资金回流后，再把银行贷款还了，现金流立刻就好转了。如果卖不掉的话，企业资金链就会一下子变得特别紧张。
皖北地区的一家房地产企业原来是做加工制造业的，后来进入房地产领域，在一地级市开发了一个占地100多亩的楼盘。该企业负责人说，按照计划，他现在应该可以拿到二期房地产预售证可以资金回款了，但是因为审批问题商品房预售证迟迟办不下来，导致无法预售，资金无法回流，他不得不挪用名下的其他生产型企业的现金，用来救急周转。如果再这样拖下去，不仅房地产项目会烂尾，他名下的其他两个生产型企业也会受到严重影响。
据金融监管部门分析，这类中小房企有一个比较突出的特点，就是主业都不是做房地产的，可能是在其他行业积累了一些资金，看到房地产形势火爆，为了赚快钱，就想方设法进入房地产领域。这类企业的资金往来都很复杂，不同的企业主之间相互拆借融资，利率往往比银行贷款高3到4倍。对这些企业而言，银行的贷款什么时候到、什么时候拿到预售许可证销售回笼资金，都非常关键。甚至有的小房企，在没拿到许可证时，先内部认购，让员工先买，把企业资金缺口补上，再通过员工往外卖。
从地方银行监管部门获悉，针对房地产行业融资需要，目前银行机构都实行名单制，大的企业进入房地产开发名单，没进入名单的中小企业，银行机构是不允许放贷给它们的。这种情况下，这些中小房企从银行贷款的渠道几乎完全被切断，所以有的房企不得不通过其他方式解决融资问题，相应地就需要支付高利息。
一名金融监管人士分析认为，如果爆发风险，中小房企首当其冲，其背后蕴藏的风险可能比预想的要大。同时，和大型房企相比，中小房企不在重点监测范围内，这可能会让一些隐藏风险不能及时进入监管部门的视野。
7单涉房ABS被叫停 融资全面戴上“紧箍咒”
颇受市场欢迎的资产证券化(又称ABS，以基础资产的租金或者是未来所产生的现金流为基础，发行可交易证券的一种融资形式)产品遭遇中止/终止，让房企足够紧张的融资环境雪上加霜。
作为传统融资渠道收紧之下衍生出的新型融资方式，近两年，在资产证券化风口之下，各个类型的ABS成为房企热衷的融资选项之一。但是，为了防范金融风险，监管的手已经无形中从传统的融资渠道伸向新型的融资渠道。
据不完全统计，截至7月18日为止的7月份，已经有7单不同类型的涉房ABS遭遇中止或终止。多位券商代表表示，被中止或者是终止，有企业自身原因，诸如底层资产设计不符合规定，抑或是操作上的原因，但主要与当下趋严的融资政策有关，审核收紧是大趋势。
7月12日，上交所披露，“光大-国盛-保利置业购房尾款资产支持专项计划说明书”终止审查，原定发行额为15.14亿元，这距离之前的“中止”状态不足一个月。这也是近日来多起涉房被中止/终止案例中，第一家央企代表。
被中止/终止案例中，不仅涉及棚改类业务，还有长租公寓等领域，总金额超过100亿元。在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，在底层资产这块，如果纯粹是为了企业融资，审核会比较严格，如果是长租公寓类的，还是比较支持的。
众所周知，产品规模达100亿元的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”、发行总额达50亿元的“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”等均在7月份通过。
据同策研究院监测，2018年6月份，40家典型上市房企完成融资金额共计506.85亿元，虽然环比上月增加12.34%，但依然处于低位水平，是近一年来单月融资规模倒数第二低。
近日，据媒体报道，此前公司债与票据之间可以互还，但为防止房企融资“浑水摸鱼”，交易所和银行间协会分别检测通过自身相关部门发行的债务：公司债只能还公司债，票据只能还票据。还有，监管层已限制在香港上市的内地房企在境内发行“熊猫债”。
海外债券的用途限制就是如此。6月27日，国家发改委召开新闻发布会宣布，房企境外发债不得投资境内房地产项目、补充运营资金，仅限于归还存量外债。这就说明，今年房地产的金融政策主导思路仍是去杠杆，减少债务违约，防范金融风险。但事实是，违约现象早已上演。
“打隔断”精准处置 严防违规资金流入楼市
数据显示，2018年开始，房地产企业将迎来信用债偿付高峰期，2018-2021年需偿付的信用债规模分别为1684亿、4076亿、5364亿、6774亿、2773亿，2018-2021年房企兑付压力呈现逐年递增的趋势。据方正证券分析，随着偿付高峰的临近，再叠加金融去杠杆导致的债券市场出现的集中债务违约潮，市场对于房地产企业债务兑付能力的担忧普遍加剧。
对大房企来说，尤能通过规模优势、融资渠道和成本优势以及快速回款的方法来偿还债务，降低杠杆。但是对中小房企来说，资质趋严受限更多，劣势尽显，情况危急，需要警惕即将到来的兑付高峰。
各级政府要借助大数据监控，对风险点进行精准识别、提前预警，通过“打隔断”的方式化解问题，防止问题蔓延。
一是持续加大对房地产信贷业务的规范整治。安徽省银监局副局长佘方勇建议，应督促银行机构加强管控，加强压力测试，压降房地产业务集中度。严格实行房地产开发贷款名单制准入与风险防控管理，对土储贷款、房地产开发贷款按季建立监测台账，动态掌握融资、销售及回款情况，对有偿付风险的贷款及时采取有效风险对冲措施。
广东省金融办资本市场处处长杨轶明建议，应加大现场审查和行政处罚的力度，防止各类虚假按揭，对于违规开展房地产信贷业务的银行分支机构，一经发现，严格执行“双罚”，既处罚机构，又处罚责任人，形成震慑。
二是“打隔断”精准处置防范系统性风险。广东金融风险防控中心主任李杰(博客)表示，面对当前部分投资客断供、中小房企破产风险，一方面各级政府要借助大数据监控，对风险点进行精准识别、提前预警，通过“打隔断”的方式化解问题，防止问题蔓延。另一方面国家层面要营造宽松的政策环境，支持房地产企业兼并重组，窗口指导规范资产管理公司不良收购尽职调查和资产处置。
三是引导市场预期理性回归。保持房地产市场的稳定，要积极引导居民不盲目投资投机炒房，避免在经济下行和信贷收紧的环境下因居民杠杆率过高引发的违约风险。
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