點擊上方藍色字體，關注我們
地處上海北外灘核心區的1929ART SPACE和隸屬提籃橋歷史文化風貌區的臨潼188金融創新中心，兩座老建築借力資本，通過品牌化、特質化的“老改新”，從年年虧損的老舊賓館，蝶變而成金融+藝術的特色化品牌樓宇，趟出了一條存量樓宇改造的新路子。
1929ARTSPACE作為原上海百年集團旗下賓館，是探索產權與運營權分離的成功案例。取得20年經營權的資本方，投入千萬資金用於硬件設施的拆、改、留、修，只是其邁出的一小步。
不趟舊路的金現資產，更多著眼於去除傳統樓宇業態的同質化。
2012年拿到租約進場，2014年實現招商滿租，2015年收回改造成本，2017年稅收貢獻1.53億元……1929ARTSpace項目的成功改造，秘訣在於樓宇專業化、特色化品牌價值塑造。
“在業態定位上，1929ARTSPACE目標客戶群鎖定在金融和藝術兩大板塊，並引入與之相關的設計、文化等配套產業實現跨界融合；部分空間設計加入共享辦公理念和定製化辦公，並與之匹配相應產業的裝潢設計風格，形成與周邊傳統商務型寫字樓形成差異化競爭的特色化專業樓宇，吸引了一批追求個性化和空間自由化需求的客戶。”資本方負責人介紹，塑造品牌特色樓宇，改造要由內而外，內外兼修。1929ARTSPACE項目的與周邊街區同步打造，不僅提升了街區品質，同時也改善了周邊環境，還把歷史建築保留下來。作為一棟品牌化、專業化特色明顯的“老改新”樓宇，每個入駐企業在1929ARTSPACE都有著鮮明的文化特色。例如藝術設計類的荷蘭設計會和GADesign、金融機構類的銀河德瑞資本、飲食製造業的秋萍茶宴，既有自身的企業文化，又實現了彼此間的共生共榮。
作為資本運作的成功案例，這座經久離衰的老建築遇上資本，也從年年虧損的老舊賓館，蝶變而成金融+藝術的專業化特色品牌樓宇。
同在一江之畔，同為資本運作+特色樓宇品牌的改造案例，臨潼188金融創新中心的成功，得益於“金融創新孵化器”的專業化、特色化、品牌化定位。
人無我有，人有我專的臨潼188金融創新中心，採取酒店式物業管理風格，目標客戶群鎖定為金融創新孵化器，酒店式多空間的分割佈局，能夠更好匹配其租戶數量較多、單個租戶員工少、工位所需空間規模小的實際情況。“酒店式管理也省去了初創公司的行政類瑣事，將物業變身為一個類‘聯合辦公’理念的場所，吸引了銀河證券、銀河投資及德潤資本等企業入駐。”
2016年9月動工改造，2017年2月正式啟動招商，半年左右的時間，成功將一座廢棄的老賓館變成了“現代化辦公+創新性的酒店式物管風格”的辦公樓。目前，園區整體出租率已超過85%，租金實現從4元/平方米/天升至5.5-7元/平方米/天，年收入從改造前約450萬元增至改造後的1200萬元，收入將近翻了三番。
基金介入 催生存量樓宇利益最大化
可以看出，在改造模式上，1929ARTSPACE和臨潼188金融創新中心都是引入基金公司，對物業進行整體租賃，通過資本運作盤活、升級欠缺維護或者運營不力的寫字樓物業。那麼，在存量改造市場裡，基金是如何發揮作用的呢？上海乾立股權投資基金管理有限公司總裁成斌對此作了詳細解讀。
成斌表示，基金是撬動整個存量市場最大的生力軍。一個存量物業在原有業主手上很少進行改造，原因之一是物業本身現金流比較穩定，不太願意把租戶趕出去或進行調整，其二是改造的費用確實不低，所以一般業主也不願意去進行改造。但作為基金來講，卻有較大的存量改造意願，因為併購完成後，首先考量的是物業增值，國內物業增值的邏輯比較簡單，就是租金除以資本化率，這是物業價值。租金要提升，首先硬件要提升，還有就是招商運營能力要強，所以在這種目標推動下，基金會推動整個存量物業的改造。
“私募基金介入存量改造，一個最核心的要素是能夠比較熟練地利用金融工具。”成斌說，存量改造對於金融需求比較大，所以基金會在金融工具上對改造進行支持，另一方面，乾立基金本身是一家房地產私募基金管理有限公司，所以在經營性投資的過程裡面會輸出自己的主動管理能力，會對整個項目的改造、運營等環節進行監管，這也是基金公司為投資人負責的體現。
在成斌看來，對於存量改造，基金是一個非常成熟的投資模式。“存量改造分為重資產模式及輕資產模式兩大類。”成斌解釋說，重資產模式一般通過資產買入或股權併購老舊商業地產項目的方式獲得標的；輕資產模式通常為通過租賃或合作的方式獲得物業的使用權，之後進行改造並二次租賃的改造運營模式，1929ARTSPACE和臨潼188金融創新中心項目就屬於這種。
成斌表示，改造與運營兩大環節，實質上需要實現“藝術家心靈”與“資本家頭腦”的有效結合，空間改造要結合存量物業原有特點，要突破傳統空間佈局，但又要有清晰的目的性，即最終達成的目標就是實現空間效益最大化，體現在量化標準上就是具有一定粘性的租戶和穩定的現金流。
商家青睞 獨特運營理念吸引入駐
上海東大名路，1929ARTSPACE的樓外是車水馬龍的喧鬧景象，樓內的秋萍茶宴卻是另一番世外桃源。秋萍茶宴為“中國茶宴第一人”、高級評茶師劉秋萍創辦，歷經四次搬遷，最後落戶1929ARTSPACE，成了當地各界雅緻人士必來之處。秋萍茶宴負責人王穎表示，1929ARTSPACE運營改造理念非常獨特，用最有效的比例和設計將金融和藝術進行了跨界融合，“茶宴館選擇1929ARTSPACE，是非常喜歡它的運營理念，讓每個入駐企業都保有自己鮮明的公司文化，這比選擇常規鋪面來經營更具靈活性，也有更大的發揮度。”
作為一家為國內房產投資者提供一個搜索及諮詢海外房源信息的平臺，居外網在圈裡圈外都頗有口碑。2012年，居外有限公司上海分公司註冊成立，首選辦公地點就是1929ARTSPACE。入駐1929ARTSPACE六年，公司行政人事經理金璟表示，“定製化辦公以及良好的企業融合，是企業選擇紮根於此的關鍵。”
在臨潼188金融創新中心改造完成後，銀河證券從原來的辦公地點搬遷到這裡，公司人事總監樊靜說，項目改造上，臨潼188金融創新中心採用大量現代化設計使得該樓宇煥然一新，酒吧、咖啡廳、頂層花園等配套設施為金融創新類企業提供了必不可少的交互空間，這類增值服務的提供也體現了較為精準的定位以及對租客人性化的考慮。“而且從整個虹口區規劃來說，臨潼188金融創新中心地處北外灘，將來會有很多私募和金融機構入駐這一片區，對公司未來業務發展會有很大幫助，考慮到園區規劃和未來發展前景，所以最終選擇了臨潼188。”
閱讀更多 青羊商務 的文章
