前幾天第59批備案價一文中，AI君有提到近期有兩個項目出現“打折”，其中一個就是已經開始登記的藍光公園華府，“降價”達2千多元一平。是真降價還是另有隱情？AI君今天就為大家深扒藍光公園華府“打折”那些事兒。
PS：文末還附有西安1萬元以下房源詳細表格，切莫錯過嘍~
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兩次備案價相差達2080元/平
今年的8月21日，西鹹新區首批備案價公示（查看詳情>>>），其中藍光公園華府4#樓毛坯高層備案10652元/平，而同一棟樓在西安物價局備案卻是8572元/平（2017年11月8日公示的總第4批），價格相差達2080元/平。
藍光公園華府屬於西鹹新區灃東新城，而灃東新城是西鹹新區目前唯一限價、限售的區域（灃東新城並非全部都限價、限售），這意味著藍光公園華府將會同西安城六區的樓盤一樣，採取線上登記、搖號、選房，那麼藍光公園華府最終按照哪個價格出售呢？
9月18日，藍光公園華府開始線上登記，銷售公告上書“本次開盤銷售的住房均價8572元/㎡”，最終以西安物價局的備案價為準了。在登記第二天下午6點登記人數就達到了1430個，遠超270套的房源量。
藍光公園華府登記時間2018-09-18 08:00至 2018-09-20 18:00
WHY？藍光為什麼不按照西鹹新區的備案價登記呢？畢竟西鹹新區備案價高啊。
分析原因之前，我們先來看看藍光公園華府這兩種定價哪個更“合理”。
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8千和1萬哪個更“合理”？
樓盤定價一般從三個方面著手：一是拿地價格；二是產品定位和配套；三是周邊區域價格。
1、拿地價格
2016年12月26日，藍光地產首進西安，以10.18億摘得灃東新城三宗地。這三塊地的地價在1345.63-1401.67元/平，如果按照地價是房價的40%來粗略計算，最終定價應該在6000元/平左右。在2017上半年，藍光的價格在7000元/平左右，2017年12月時定價8572元/平，所以對於藍光來說利潤空間其實挺大的。
2、產品定位和配套
藍光公園華府是藍光地產西安首開之作，主推高層和洋房產品，高層109-131平的三室，洋房面積區間141-240平。高層產品戶型區間以緊湊三室和舒適三室為主，剛好迎合剛需人群和剛需改善人群的需求。
但是除了一級資質物業、園林規劃、戶型設計比較佔優之外，交通、教育和商業配套、區域環境都稍顯不足。這也限制了藍光，備案價不會太高。
藍光公園華府樓盤測評》》》
3、周邊區域價格
備註：以下數據來自西安房天下和克而瑞，僅供參考。
再結合項目所處區域房價，藍光本次推出的4#樓的備案價是2017年12月由西安市房管局審批通過的，當時西安房價10959元/平，西鹹新區均價9566元/平（數據來自西安房天下），即，藍光當時的價格比同期同區域價格要低994元/平，價格具有競爭優勢。
藍光公園華府雖然定價是在2017年12月，但實際銷售卻是在2018年9月，這個時候的區域價格是多少呢？
據克而瑞數據統計，西安2018年8月商品房成交價13013元/平，比2017年12月的10959元/平漲了2054元/平，漲幅18.7%。2017年12月西鹹新區均價11006元/平，2018年8月是12496元/平，
漲了1490元/平，漲幅13.5%。
2018年8月西鹹新區房價
2017年12月西鹹新區房價
同區域的綠地新裡城的精裝高層均價在12132萬元/平（總第49批），而2017年12月的備案價在11355元/平（總第10批），漲了777元/平，漲幅6.8%。
這樣算下來，藍光8572元/平的價格符合當初定價時的市場價位，也符合西安目前限漲的趨勢。三橋周邊二手房的價格基本在13000元/平以上，而西安目前新房二手房價倒掛基本在2000元/平以上，因此藍光在西鹹新區10652元/平的定價，也比較符合目前市場價位。
但是藍光公園華府最終還是按照8千出售，8千啊，西安主城區及熱門新區再難有的低價盤！
這意味著什麼，一個字，搶！
但是，藍光公園華府為什麼會採用西安物價局定價呢？畢竟西鹹新區的定價也是政府官方定價，而且比較符合目前市場價位啊。
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藍光為什麼按8千正式出售？
西安樓市現狀之下，藍光可能真“急了”。
金九銀十是樓市年前最後一次“狂歡”，但今年的西安樓市卻是冰火兩重天，熱的爆滿，譬如自然界（236套房源，審核通過1338個）、金地南湖藝境（296套房源，審核通過1401個），以及這兩天登記的御錦城、華遠楓悅、高科麓灣國際社區、萬科公園華府，登記首日報名人數就超過了房源量，競爭十分激烈。
這些爆滿的項目有一個共同點——性價比高。如果價格或者地段沒有吸引力，可能就會比較“淒涼”，譬如保利林語溪、鴻錦城羅曼尼、綠城新興玉園登記人數均少於房源量，最終平銷。而正在登記的三迪楓丹、普華淺水灣，截止9月19日18:00，登記人數遠少於房源量，有可能會平銷。
三迪·曲江香頌楓丹登記時間2018-09-18 08:00至 2018-09-20 18:00
普華·熙岸三期登記時間2018-09-19 08:00至 2018-09-21 18:00
從今年7月底政府開始嚴格控制房價上漲，西安新房價格截止目前基本被控制在了1.3萬元/平左右，不會再出現大的漲幅。西安購房者也更注重產品，不再盲目入市。至此，西安樓市格局基本已定。
這種情況下，藍光公園華府如果還按照10652元/平上市，就會直接撞上高科麓灣國際社區（9字頭，地鐵口、帶學位）、華遠楓悅（城北1.1萬、帶學位、地鐵盤）、萬科公園華府（萬科、物業、精裝高層1.2萬）三個強勢競爭對手，這三個項目可是會割掉西安不少韭菜。
高科麓灣國際社區登記時間2018-09-19 08:00至 2018-09-21 18:00
華遠·楓悅登記時間2018-09-19 08:00至 2018-09-21 18:00
萬科公園華府登記時間2018-09-18 08:00至 2018-09-20 18:00
不過，藍光公園華府地價不到2000元/平，按照8千出售還是賺的，只是少賺了而已。
藍光公園華府“斷臂”求生，但其並不是唯一一個“急了”的項目 。西安目前已有項目開始對購房者釋放折扣，並在銷售模式上放開代理，接入渠道銷售，預計再過一段時間，大家就會在路上看到銷使了。
經過了一年多，西安購房者終於重新享受“上帝”的待遇了。
西安房管局“不認”西鹹新區備案價的背後，也能看出西安物價局與西鹹新區在樓盤備案價方面還需要磨合。有小道消息稱，近期西安房管局、物價局及西鹹新區將會針對樓盤備案價等方面出臺細則，屆時，類似藍光公園華府差異巨大的備案價或將不會再出現。
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西安9字頭樓盤還有哪些？
綜上，經歷了這麼多，AI君特別肯定的是——在西安，價格和地段還是王道，甚至超過品牌、學位、環境等因素，西安市場還是妥妥的剛需市場。因此，AI君為大家整理了西安限購區域內（城六區、滻灞、國際港務區、灃東新城等）目前備案價在10000元以下，並且還沒開盤的樓盤，總計22個項目，2858套房源，值得各位關注。
注意注意！經開的金泰經開花城備案價只有7806-8736元/平，已獲證！還沒開盤！你值得擁有！
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