一邊是放開限購，一邊是加碼限售。環京樓市的傳言又多了起來。
5月初，有關環京樓市限售的傳言開始廣泛流傳，稱燕郊等環京地區將實施限售政策，所有新房和二手房在拿到不動產之日起，五年內不得再次交易。
與此同時，放開限購的消息也開始發酵。4月底，永清放開限購的傳言開始在銷售群體中流傳，原本廊坊地區限購以市縣為限購單位，這則傳言稱永清將限購範圍放寬至廊坊全市，並以文字形式列出了和房管部門對話的內容，看起來貌似可信度極高。而近日，人才引進政策的消息也在流傳。
其實，傳言並不可怕，頂多不攻自破，可怕的是環京樓市的暗流湧動，因為這影響到一眾人的“生意”。在這一輪版本的流言蜚語中，尤其是北京統一規劃建設管控的北三縣，苗頭似乎更加明顯。
樓市艱難：流言四起的推手
一系列的流言蜚語，就像狼來了的故事，槓上了環京樓市。
5月7日下午，在燕郊102國道內側的一間售樓處內，某售樓員拿著手機一邊滑動著一邊展示給客戶說：“你看這條新聞都說了，北三縣馬上就劃入北京了，現在北三縣房價正在低點，入手正合適。”
這樣的傳言往往成為銷售人員促進成交的一大法寶，雖然在大多數購房者看來是個笑話，但環京龐大的樓市中，從來不乏上鉤者。
為此，中介還會自導自演戲碼。4月份大廠潮白河新城一樓盤購房者排隊搶房的戲碼，被監管部門處罰。最後查實，所謂的排隊購房者絕大多數為各類銷售人。
傳言的密集性明顯與房地產市場形勢成反比。
雖然樓市火爆時也有相關傳言，但密集性不大，樓市行情越差，傳言越多，也就是說，當前的流言四起一定程度反映了環京樓市已經到了最艱難的時刻。
放眼環京樓市，哪裡的樓市最艱難，哪裡也往往是謠言四起之地。毫無疑問，北三縣成為繞不開的一個“痛”。
在過年的一年時間裡，燕郊、大廠、香河及環京地區房價普遍跌去40%。比價格更慘的是成交量，自從實施三年社保政策以來，環京樓市尤其是廊坊地區成交量不足高峰期的20%，這一變化最直觀的影響是大量售樓處消失和銷售人員的離職。據中介透露，燕郊地區流失了三分之一的銷售人員。
開發商的日子也不好過，燕郊當地的一位開發商說，原本一年能賣出5千套房，現在只能腰斬賣一半的量。這樣的腰斬數字在北三縣已是常態。
由於政府不給批地，也導致開發商沒有新項目問世。成交量和房價雙雙下跌，導致開發商資金鍊面臨著巨大的壓力，尤其是現在金融機構限制開發貸，中小房企融資能力受到極大限制，銷售不暢導致現金流危機加劇，生存下去都成了難題。
從目前來看，開發商、銷售人員和炒房者面臨著的難題，為了促成成交，這三方又成為打壓房價的主要推手，目前環京地區新房全款普遍為85折，有的地區甚至在85折基礎上再優惠2000元，在這種背景下，環京樓市距離築底似乎還很遙遠。
暗流湧動：人才引進變相鬆綁樓市？
環京的樓市暗流湧動和博弈苗頭正在開始顯現。樓市艱難的時刻，開發商現金流緊張，當地政府慢慢因為財政收入的壓力也不會坐以待斃。
90度地產從一位在燕郊生活了十年之久的某開發商高管處獲取的消息是，現在開發商和當地政府都在“暗動”。
“一季度時，大廠某個項目跟今年三月份相比價格上漲了1000元/平米，到了二季度，北三縣其他開發商已經有調價的跡象，預計上調5%—10%，相當於每平米上調1000元，大概在二季度4月份的時候，開發商上報了備案價。這樣的調價也在合理範圍內。”這位開發商高管說。
相較之下，北三縣的壓力更大，主要來自於財政壓力和GDP拉昇的壓力。
深耕當地多年的業內人士透露，尤其是北三縣的潮白河兩公里以內，河北已經說了不算，在京津冀一體化的背景下，由北京統一規劃建設管控。
因此，沿河2公里內，沒有批覆的用地將建園林和城市配套，已經批覆的地塊還按原來的規劃走。這意味著2018年北三縣土地交易量可能會持續下滑，土地財政收入將更加緊張，GDP業績的考核也因此會受到影響。
當地政府也要“生存”，怎麼辦？北三縣培育的相關產業也不可能在這麼短時間發展起來，因此，承擔救世主角色的仍是“房地產”。關鍵在於房地產的口子怎麼開，於是，全國流行的“人才引進大戰”便成為操作性最強的辦法。
“人才引進的文件已經下到廊坊市，目前還未公開，只是內部文件，大概率是市縣向省裡提出的要求，目的是解決財政收入或拉昇GDP，不過，批覆執行需要一定的過程，可能今年就會出臺。”上述開發商高層透露，人才引進會刺激購房需求，這就相當於解除了一部分的限購。
燕郊樣本：短期看三年，長期看十年
“我挺看好北三縣的，頂多三年會起來。限購政策到今年6月份正好滿一年，兩年以後限購解除時，通州副中心也建得差不多了，正是北三縣小騰飛的時候。”
“十年的時間，燕郊房價就可以回到2016/2017年的4萬高點。”
這是兩個不同的專業人士給出的判斷。
三年、十年後的北三縣會是什麼樣子？
“三年以內，北三縣的產業發展將會有一個大的改觀。”深耕京津冀產業園區建設多年的某管理層人士告知90度地產，如今，房企前20強都想進入北三縣拿地做產業園區，當地政府跟這些龍頭企業也都在談，不過，在企業的選擇上，當地政府很挑剔也很謹慎。
在他看來，政府希望通過賣地換來GDP和稅收，但是政府批出的地也要求企業做出一定的業績，否則原本500畝的地，分兩三年給你，如果沒做出業績，可能二期就不給你地了。
當然，如果這家企業能夠招來幾個科技含量高的企業，像芯片、人工智能等這樣的企業入駐，政府是非常歡迎的，政府也會貼錢進行扶持，因為高新技術產業在當地生根發芽對於地方政府來說也是一大業績。
而北三縣也的確肩負著產業建設的使命。比如，香河機器人小鎮、大廠影視小鎮等都是北三縣的重要組成部分。當產業要素流動起來的時候，必然會有人口和人才的聚集，加上上述分析提到的人才引進政策的加持，北三縣的小騰飛也就指日可待了。
一組數據顯示，目前，北三縣人口大概在120萬，2020年將達到160萬，年均增長10萬以上，三年內增長40萬，到了2035年基本翻倍，達到240萬。隨著人口、產業、信息、資本要素的流動，或許用不了10年，當年的“睡城”配角，也將變成主角，到那個時候，房價迴歸曾經的高點將不再是難題。
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