前幾天聊過這個話題，後臺有很多疑問，今天再聊聊原因。
不管你愛不愛喝酒，“來一瓶82年拉菲”這句臺詞你肯定聽過，年份好的葡萄酒價值更高，這叫做“大年”，而如果天公不美，自然災害頻發，這就是“小年”。
房地產也一樣，因為調控，在銷售環節呈現明顯的“大小年”變化。而很多人忽視的建築質量其實也一樣，房價在上漲的時候，房屋質量問題只要問題不大，都會被忽視。而2018年，因為房價逐漸開始出現了平穩下行的苗頭。這些質量問題將會非常非常集中的開始爆發。越是小城市質量問題越大。因為監管越少。
第一步，你會看到越來越多的新聞曝光外牆脫落，而這是建築質量最顯眼的代表！一經歷風雨，外牆就出現問題，如果有輕微地震，質量問題後果不堪設想。
天津出現了質量問題，有項目18棟樓要全部拆除重建。
那麼出現這些問題的原因有哪些？其實簡單的總結一下：
最大的問題：
按照《民用建築設計通則》規定，重要建築和高層建築主體結構的耐久年限為100年，一般性建築為50-100年。居民很顯然不屬於“重要建築物”之列，大部分房屋的結構年限本來就是50年！而且從實際施工角度看，大部分房屋質量並扛不到50年之久！
快週轉的惡果
2018年是快週轉惡果爆發元年
所有的房地產企業都強調快週轉，雖然快週轉並不必然出現問題，但從概率角度看，快週轉下，各種質量問題的爆發概率更是越來越高。
而且有很多企業快週轉+全員跟投，這種情況下，很多破壞基本事物規律的快週轉出現了。這些房屋質量問題非常嚴重。而且從市場佔比看，越來越高。
2018年你買到的房子，大部分都是快週轉企業快速蓋的。祈禱吧，
限價的惡果
很多人說，限價下，開發商也賺錢啊。其實邏輯不是這樣的，因為限價，導致開發商感覺自己虧了，而且最大的問題是大部分開發商不擔憂銷售問題，這種情況下，一房難求，房子蓋的太好反應不到市場價格上。
導致大部分開發商都不求產品，只求完成任務。
能不送的就不送。精裝修標準越來越低，逐漸開始產業化裝修。不客氣的直接精裝變毛坯，想要精裝修麼？購房合同外再籤一個新的外包合同，當然錢也是要另附的。還有的就是車位不送，不租，只賣。車位價格越來越高。
裝飾減配。初級手段外簷石材變塗料；這錢省的讓行外人不經意間就可以忽略，綠化減配，江南園林變疏林草地；
設施減配，園林小品、桌椅板凳通通刪去，石材路面變柏油，參天大樹變樹苗，電梯內的裝飾不鏽鋼變成大鏡面等等等。
土地價格與銷售價差越來越小
2016-2017年地王集中，而在2018年上市銷售的時候很多企業發現，地價與房價接近，這種情況下，只能嚴控建安成本了。
當然也有人說，建安成本佔比不高，控制意義不大，對於很多接近虧損或者已經虧損的項目來說，任何成本都會收緊。
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建材成本明顯上漲
這是一個最大的問題，很多開發商的建設量是外包、分包，但對於建築商來說，也面臨巨大的成本壓力：
河南鄭州航空港區混凝土協會14家企業集體發佈商品混凝土調價通知，使用河砂的混凝土結算價格執行640元/立方米；廣州地區的也漲破600元/立方米。這一價格已較去年翻了一番。
國家發改委價格司發文給內蒙古 、福建、江西、河南、湖南、湖北、廣東、四川省（自治區）八個省發改委（物價局）：要求各地針對各省砂石、水泥、混凝土價格上漲的情況迅速摸清情況，分析原因，並加強市場調節監管。
上週五，全國水泥價格指數（CEMPI）報收142.73點，環比上漲0.26%，價格指數同比增幅30.6%。
從去年前年開始，國家對於環保越來越重視，各省市都在搞“煤改電，煤改氣”工程，減少煤炭的使用量，保護大氣環境，在那個時候，許多的磚廠都被強制拆除，一個鄉鎮留一到兩個的磚廠，從那時候起磚就開始漲價了，且一直在漲。
如今購買水泥需提前一個月預付款，且水泥廠家並不能百分百保證隨時發貨，需按照廠家的調度。
幾個建議：
首先：儘量別買2018年施工建設的房屋。因為不僅僅是開發商沒錢，現在建造商也虧。
其次：如果買，就儘量買大開發商、大城市的物業，相對質量要好。
第三：能別買精裝修就別買精裝修。容積率越高的項目，問題越大。
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