這兩天，商品房預售制度將取消的消息在網上引起軒然大波。
先是廣東省發佈通知醞釀取消商品房預售制度的信息被媒體盯上，
然後，住建部剛發的徵詢取消商品房預售制度意見的公函很快被挖了出來。
住建部的函中表示，為了解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的“窗口期”，對預售制進行改革，降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
但考慮到當前信貸政策持續收緊、開發企業資金壓力普遍加大，建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對於新出讓土地，逐步實行現售。並擬定取消預售，全面實施現售的時間表，分階段推進。。。。
為什麼大家對取消預售的消息這麼敏感？如果真的取消商品房預售制度，將會對房地產市場會產生什麼影響？特別是對房地產商、對購房者個人將意味著什麼？
今天，資源哥就給大家扒一扒商品房預售制度的前世今生。
什麼是商品房預售制度？
商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，承購人預先支付定金或房款的行為。具體來說，習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的、沒取得房屋產權證的房屋稱為期房。
其實，放眼世界，賣房子採取預售制的國家沒有幾個。
“商品房預售”，也就是我們口頭所說的 “賣樓花”，其最早起源於香港。1953年，香港住房不足，但需求量龐大，香港著名商人霍英東從中發現商機，提出了期房預售方式。
因為咱們中國內地在建立房地產製度時，基本上參考了香港的做法，我們在房地產領域的絕大多數政策都是照搬香港而來，所以，商品房預售制度也被一併照搬了過來。
我們國內的房地產預售制度建立於1994年，當年出臺的《城市房地產管理法》確立了預售制度並對預售條件、監管作出了原則性規定。25年來，商品房預售制度已經成為房地產市場的一項重要制度。
商品房預售制度有什麼好處？
首先，對政府及整個房地產市場而言，推進了商品房市場的快速發展。眾所周知，房地產是一個典型的資本密集型產業，需要耗費的資金非常龐大，但是1994年的時候，中國並沒有拿得出手的房地產企業，如果不採用預售制度，則地產商回籠資金的速度太過緩慢，從而會拖慢商品房和城市建設的發展速度。而當時的政策主基調，是進行住房改革，對政府來說，優先考慮的是需要大力培育房地產市場，需要市場上有充沛的房源供應。在這種背景下，執行商品房預售制度，可以解決房地產市場資金不足的問題。因為我國房地產開發項目大多是成片和滾動開發，但在我國資本市場發育不全的情況下，完全靠開發企業自有資金是很難進行滾動開發的，而商品房預售價格一般比現房銷售價格低10%～20%，交房期為1年～2年，相對現房銷售具有一定優勢，刺激了消費者的購買慾望，將潛在需求轉化為有效需求，為房市帶來增量，推進了商品房市場的快速發展。
其次，“預售”是一項對開發商極為有利的制度，它意味著房子還沒有建成，就可以出售，拿到回款。這大大降低了開發商的資金成本，提高了資金週轉率。根據測算，以預售方式銷售的項目比現售方式銷售的項目，開發動態回收週期約縮短10個月。所以，時至今日，主要城市的商品房預售面積佔總面積的80%，個別城市甚至90%以上。
第三，更為關鍵的是，預售制度為地產商融資加槓桿提供了快車道，大幅度增加了地產商的開發效率。眾所周知，地產商拍下土地之後，會將土地抵押貸款，進行下一步的建設，當剛建一小半的時候，就開始預售回籠資金，購房者的首付款及銀行貸款作為預付款的資金，全部進入開發商的賬戶中。開發商在拿到這些錢後可以向銀行申請貸款，開發更多的項目，而源源不斷地“預付-貸款-開發”之間的循環，將無限放大槓桿的倍數。本來，開發商的錢大都是銀行借來的，槓桿率就已經很高了，同時，開發商還會拖一筆建設單位的錢，這樣一來，開發商自有資金的利用率就會得到極大的提高，高到什麼程度呢，高到民間一致認為開發商是空手套白狼，蓋樓不需要用自己的錢，要麼是銀行的錢，要麼就是購房者的錢。據統計，截至2017年底非金融企業部門的槓桿率已經達到159%，而房地產企業尤甚，2018年上半年上市房企整體資產負債率為80%，136家上市房企資產負債額超過10萬億！
商品房預售制度有什麼壞處？
“預售”在對開發商有利的同時，對購房者卻十分不利。對於購房者來說，這種制度在一定程度上，是一種賭博，既不知道房子建成後的樣子，也不確定規劃是否能落實，甚至連是否如期收房都不清楚。
預售制度打破了一手交錢一手交貨的商業規則，而是提前收錢，延後交貨，這就對開發商的良心提出了極大的考驗。坊間有句老話，交錢之前是爺爺，交錢之後是孫子。這在中國絕大多數領域都存在，房地產當然也不例外。由於有關法規制度不夠完善，主管部門的管理職能作用沒有正常發揮，導致房地產市場虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售等亂象叢生。
在這種背景下，房子尚未建好就開始銷售，消費者無法親眼看到房子就必須交全款或還按揭，而一旦出現房子“貨不對路”的情況下就只能自認倒黴。因為按照中國的現行法律只有兩種情況才能退房。第一、面積誤差超過一定標準。第二、樓房支撐架構出現重大問題。說白了，就是你的房子有了坍塌的危險，你才擁有在法律層面上的退房理由。更為要命的是，如果開發商一旦發生資金鍊斷裂，導致工程爛尾，將嚴重損害購房人的切身利益。
這些問題的產生，固然可以歸因於開發商的無良，根源上，從制度層面看，預售才是元兇。
所以，在廣東省那份文件中列舉了“預售”五宗罪。
第一、一旦發生資金鍊斷裂，導致工程爛尾。一方面嚴重損害購房人的切身利益，另一方面將會產生大範圍長時間信訪事件，增加維穩壓力。
第二、使違法違規銷售有機可乘，房地產市場亂象叢生，造成損害購房消費者合法利益的現象屢禁不止。如：虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣等，極大地損害了購房人的利益，並引發了大量的法律糾紛。
第三、交易不公平。我國實行的期房銷售制度，住房還處在建設過程中，購房者就支付了全部的房價款，並承擔了未來全部的風險。
第四、房屋面積管理職能難以釐清，易產生行政風險。房屋建設工程從規劃到預售、辦證各環節辦事部門不一，測繪機構不盡相同，標準也不統一，存在多次測繪以及預售測繪與確權測繪結果不一的尷尬局面，易引發糾紛訴訟。
第五、造成不平衡發展和低效率競爭。商品房預售制度降低了房地產業的門檻，導致吸引大量社會資金湧入，一方面不利於社會經濟平衡發展，另一方面使不具備開發實力的企業進入市場。
其實，資源哥認為，最大的風險是金融上和維穩上的風險。要知道，現在活下來的地產商，清一色都是喜歡高槓杆的，在大牛市裡佔盡便宜，但是當房價漲不動之後，就會帶來巨大的風險。
如果一家地產商因為槓桿過高，沒抗住房價下行的壓力而導致資金鍊斷裂的話，那麼就會留下一地爛尾樓。在全國各地，都存在開發商拿了預售款跑路的事情，還有更惡劣的開發商，甚至在跑路之前，故意一房二賣，套取更多的資金，然後留下金融上和維穩上一大堆問題，讓政府去擦屁股。
商品房預售制度將取消，透露出什麼信息？
正是由於存在侵害購房者權益、增加銀行和購房人的風險、縱容開發商捂盤惜售等“多宗罪”，商品房預售制度自推行之日起，就一直廣受詬病。
商品房預售制度是否應該被取消、何時取消？一直是社會各界激烈討論的話題。近年來，建議取消房屋預售制度的呼聲更是越來越高。
雖然，商品房預售制度將取消的信息剛一披露，第二天住房城鄉建設部就闢謠稱全面實施現售徵詢意見情況不屬實。
在資源哥看來，這一實行了25年的商品房預售制度走到今天，已經是弊大於利，取消是大勢所趨。雖然不可能一刀切地在全國很快實行，但在部分地方試點現房銷售，應該是明年就有可能實行的事情。
那麼，如果商品房預售制度最終取消，對房地產行業透露出什麼信息？
首先，對於政府來說，取消預售制度等同於去槓桿、防風險。槓桿是一把雙刃劍，在過去的20年裡，中國的房地產市場飛速發展，高歌猛進，在房價上行期間，商品房預售制度的槓桿風險往往是可以被掩蓋住的，這一點與美國08年“次貸危機”之前並無二致，但在房價下行期間，槓桿風險就會被放大，無法掩蓋，所以，取消預售制度，是一種典型的防風險行為，和去槓桿的本質如出一轍。因為一切的政策，決不能引發“系統性金融風險”，這是國家的根本性利益所在。
其次，對房地產開發商來說，市場洗牌不可避免。預售制度讓開發商把槓桿作用發揮到了極致，有的開發商十多億、幾十億的項目，用幾千萬就撬動起來了，幾千萬的投資換回來的也是上億的利潤。這都是預售制度的好，取消預售無疑是在卡開發商的脖子，很多開發商會因為資金問題而不得不斷臂求生，或者是因為資金週轉不過來而死掉。目前， 90%以上的中小開發商自身的資金量根本無法支撐從拿地到房產銷售的過程，中國整個開發商將會完全洗牌，併購重組，大魚吃小魚，將變成所有包括三四線城市房地產市場的三年常態。真正能夠支撐起無預售時代的開發商，一旦洗牌完畢，剩下的，將不到目前市場是的10%.
第三，對購房者而言，首先是原來預售制度導致的種種風險將不復存在。其次是將有更多機會買到質量上乘的房子。商品房預售制度，把開發商的風險轉嫁給消費者，而且帶來了低劣的房屋質量，如果執行現房政策，開發商對房屋的質量會非常上心，因為只有好房子才能賣出好價錢。三是有利於穩定房價。大家知道，土地成本和建安成本再高，目前看最高也就幾萬元一平米，可是人家的房子就是賣到十幾萬了。取消預售制度的一個好處，就是開發商急於出手，要是房子賣不出去，佔用的是自己錢，開發商真流血。而預售制度，是佔用購房人的資金，崽賣爺田心不疼。所以，當賣房資金成為開發商主要的資金流的時候，開發商就不敢以太高的價格捂盤惜售。低價或者說是合理的定價就成了開發商的必然選擇。
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