最近以来，市场关于房企未来走向又有很多建议、很多评论及很多见解，自然悲伤的情绪比较浓厚。房企话题一直炽热，除了房企自己更名所谓去房地产化的话题之外，而最为热闹的话题便是在当前环境下如何“均好”发展。
何为“均好”？
有人为此列出了三个观察维度，分别是“利润”、“销售规模”、“负债率”。而“均好”，是要求这三个维度该升的升，该降的降，该控的控。换句话来说，是负债率控制在合理水平的情况下，其他两个指标均要表现为正向提升，甚至卓越。如哪个房企有这样的业绩，才是一家好房企。
笼统来说，这个要求是对的，也是房企应该不懈努力的目标。
今年国内大环境是去杠杆，全国融资变得既艰难又飘忽，导致众多民企度日如年，如果还有哪一家房企若能呈现出这样的业绩状态，必定被捧为最牛房企。今年中期业绩过后，我拜会过多家机构，从他们口中和所表现出来的态度让我明白，机构对这样的房企真是蛮期待的，可这样的房企少之又少。
其实作为房企何尝不想如此呢，也是蛮期待的。期待归期待，当回到残酷现实中，一切期待都要服从于现实。
应媒体朋友要求，想从三个方面谈我的看法。
01
“均好”发展，要顺应市场敬畏市场
记得2003年，我和我的老东家为了发挥资本市场融资作用，决定派给资本市场一个大大的定心丸，大胆提出了一个“均好”的量化指标管理目标，那就是每年利润和销售规模保持不低于20%增长，同时把净借贷率控制在40%之内。回顾之后的15年，尽管饱经市场波动的冲击，可这家房企做到了，已经连续十多年站在品牌价值第一的位置上。
提出这一“均好”量化框架的背景是这家房企经受了1997年亚洲金融危机的重创，差一点倒闭了，在这期间债权融资难，债务融资难，出售物业变现也难，到五年后这一年还在泥泞中艰难爬行着。
血的教训让我们知道“天有不测风云”及“人算不如天算”的道理，而房企保证不败的办法只有一个，就是要效仿香港华资房企，把负债率控制在合理水平之内，此为铁律，然后在这个范围内把业务拓展做到最大化。
负债率是一个变动因子。
这犹如2000年前的古希腊物理学家阿基米德发现的杠杆定律一样：给我一个支点，我就能撬起地球。
何为合理负债率？
面对这个既简单又复杂的问题，往往众说纷纭。我以为最核心的是参照物和外围环境的比对。如果参照物是香港华资房企，由于他们很国际化，很市场化，又经历过多个经济周期的折腾，就会把净借贷率的上限控制在50%之内；如果参照物是内地房企，内地房企正好处在中国经济一日千里的发展阶段，有的净借贷比长期高达400%左右，同时行业平均都在150%以上，因此，在这个区间内选择你要控制的净借贷率水平应是正确的做法。
30多年来，中国经济保持高速增长，创造了世界奇迹。
在这个长达数十年蓬勃发展及难得一见的上升通道中，如果有房企把负债水平控制在香港华资房企长期控制的较低水平，那发展速度上不去，便会失去许多机会。如果土储上不去，销售规模则上不去，结算利润总额也上不去；当销售规模、利润总额增长受到制约，那么社会地位必会下降，然而排名必会下降，进而导致融资及再发展遇到了巨大的负面影响；时间久了，低速成长的房企便会从行业中逐渐地黯然失色了。
事实上，当我们观察当前中国前20强房企，只有个别房企停留在中低负债水平上砥砺前行，可99%房企一路走来，都伴随着高负债率或超高负债率狂飙。他们在高负债——高杠杆的强力撬动下，再加上非常给力的融资环境支持，让众多房企形成了“低投入、高周转、高回报、高增长”的商业模式，赢得了市场，赢得了空间，成为中国乃至世界的佼佼者。
中国房企30多年，真可谓激荡30多年。有些房企顺应了这个时段的发展大势，正所谓野蛮，正所谓激进，无疑都是正确的选择。
02
“均好”发展，要各项有效管理并行
过去30多年来，房企在高负债支撑下，构造的“低投入、高周转、高回报、高增长”的商业模式，从道理上说是可行的，可实际上，只有少数企业做到了，而绝大部分房企还做不到。究其原因，我以为还要从房企内部管理上找原因，找差距。
讲起管理，我们大部分房企还是比较粗糙的。
好的房企，从企业文化、公司治理、战略管理、财务管理、投资管理、人才管理、激励机制、营销管理、工程管理、成本管理、品质管理、法务管理、信息化管理、物业管理等方面，逐渐形成了自成一体的有机结合的运营管理模式。
全面好，才是“均好”。
这类房企，在遇到良好外围环境时，借助于高负债的撬动，站在风口，如虎添翼；遇到欠佳外围环境后，便会自我调节，提早布局，将负债率降在合理范畴之内，又能求得比同行快速发展的机会。正如有老板说，有得做就狠狠地做，没得做就耐心地等待。
今年以来，所有企业感到一股寒流正面袭来。寒风吹了半年，似乎越来越烈。但事实上，好房企只有发展快慢、增速高低的问题，而不会为生存而担忧。不好的房企已经开始违约，开始裁人，开始四面楚歌，已经面临与日俱增的生存压力。
我以为“均好”发展，首先建立在有机的良好的内部管理之上。没有有效的管理，若想“均好”发展，只能是一句空话。当前随着环境恶化，负债越高，死得越快。只有建立了又被证明拥有良好管理机能之上，才能自然形成一套有效的调节机制，可做到遇水架桥，逢山开路，化险为夷。
所以我们一定要清醒，当前房企遇到的困境不是负债率高低的问题，而是管理根本不到位的问题，应从管理上找原因找解决办法才有正路。
03
“均好”发展，要量化控制财务指标
30多年来，中国房企之所以能快速发展，真要感谢中国金融市场给予的宽容和大力支持。中国金融市场对房企的支持力度前所未有，估计后无来者。这方面，只要和外国的做法稍作比较，便知一二。
过去几年，房企可进行几十种融资，譬如前融、中融、后融，可开发贷融资，可预售并短期获得全额回款，可发债，可引进基金，可证券化，可上市及定增等，应有尽有。这种情况下，房企一个项目只需动用少许自有资金——也许一成、也许两成，就可推动一个又一个大项目的顺利实施。由于得到高周转商业模式的保证，自有资金就可实现一年周转一到两次，使得股东自有资金年化回报率可达几倍，平均也可达到50%以上。如此一来，房企做生意如滚雪球一样迅速滚大，而且实力越来越强。这种情况下，如果还有房企做不好，那才是奇怪的事态了。
总而言之，“高杠杆+高周转”才是房企长期以来实现跨越式发展的终极秘笈。
当然，在这种选择之下，我以为财务应该发挥应有作用。
譬如1，财务可建立一套动态监管运行模型。
在建立动态监管模型的时候，财务可通过全面预算管理这个重要工具找到最为关键的指标体系，譬如10大指标，每年检讨一次，然后在过程中动态监管，动态调整，并动态指挥全面运营。
一般而言，资本市场最关注房企经营现金流的表现，而不是含融资的现金流表现。这个关注是正确的。那么房企财务就要在这个关键点上做足功夫。经营现金流一方面是现金收入，另一方面是现金支出。现金支出最大的两个因素一是买地支出，二是建安支出。而撬动高增长的最主要因素便是买地，影响经营现金流最大因素也是买地，只要把买地和现金流入很好挂钩（譬如占比30%，或40%，或50%，或60%等，而挂钩比率取决于房企可承受财务风险能力和偏好），所有问题便迎刃而解。
譬如2，财务可建立一套底线思维的动态管理模型。
一般会在五个方面给出财务量化思维的控制底线：
一是净借贷比率：长期不应超过100%。如外围环境好，此比例偏高是可以的，但要随时做好回归的安排；
二是一年以内的短期负债占比：不应超过30%。如果因为中长期融资成本过高，在某个限定期间内稍高一些也可接受，但要不失时机地调整回来；
三是年度经营现金流：尽可能做到年年为正。如果外围环境非常好，负现金流预算也是可以的，但不能做长期安排；
四是在手可动用现金与资产总额占比：一般不能低于10%（有房企控制在5%左右，这取决于风险偏好），确保外围环境恶劣突然降临时，财务具有较强的弹性；
五是一定要安排好未来3～6个月到期刚性兑付的需要。这一点绝不能马虎。
这五个方面要变成财务纪律，让运营部门、领导都清楚，都明白，甚至一起共舞。当然，还可设置其他财务量化指标的底线管理思维。
管理财务本身是一门艺术，承担着巨大责任。也就是说，如果管理得当，可为发展助力，使企业又快又好地运行；如果管理不当，要么管死了企业，失去活力。要么造成巨大风险，死在半路上。
结束语
前一段时间，看了一篇文章《百强房企三十年：一切过往，皆为序曲》。文章说，1988年的11月18日，王石以2 000万元的价格拍下深圳一块地，成立4年的万科正式进军房地产。以此计算，中国房地产市场到了今年，整好走了30年；其实早在1983年，中海地产就在深圳做了第一个地产项目——位于罗湖国贸斜对面，叫海丰苑。若以1983年计算，那么，中国房地产市场走了35年；而中国房地产企业大面积诞生，应是在邓小平1992年南巡讲话之后应运而生的，也就25年。
纵观30多年，房企发展波澜壮阔，好比一场没有终点但竞争十分激烈的竞赛一样。我们会发现，有些房企昙花一现，很快出局了；有些房企时高时低，让人惊心动魄；有些房企开始几年发展很快，逐渐慢了下来；有些房企最近几年快了起来，愈战愈勇；而有那么几家房企不仅存活着，而且20多年来始终站在潮头上。
发展房企，其实每家的理解是不一样的，但当我们撇开那些不可比的因素，当还原到房企的核心要素：“人”、“土地”和“钱”，或还原到重要财务指标：“负债率”、“销售规模”、“利润”时，也许会得出如下结论：
房企“均好”发展之道，
首先是要顺应市场，把握市场，与市场保持同步姿态；
其次是要强化内部管理，建立具有特色的管理文化，并形成“高周转”的管理模型；
其三是以稳健财务为基点，保持一种动态平衡，保持一种有效弹性，保持一种强势挂钩。
也许在这样一种逻辑下推进，才能做到真正意义上的“均好”发展。
如果某一天因为各种因素的倒逼，将房地产“预售”政策做出重大调整，这将是颠覆性事件，那么房企的“均好”发展有必要做出重大变革，否则灾难临头，许多非“均好”的房企将很快倒下了。
房企一刻不能没有现金，而“均好”发展就要保证企业池子里永远有活水，并尽可能把活水用到极致，既不浪费，又不枯竭。
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吴建斌，在地产圈被称作是融资一哥，是被业内公认为的最强房企CFO。在本职工作之外，吴建斌还是拥有拥有广泛的个人爱好，比如出版了多部小说作品，比如还是一位摄影圈知名的发烧友，出版有《香港记事》《香港》《千年牧道》等摄影专辑及获奖无数。近期《黄土高原的乡村记忆——吴建斌摄影展》也正在深圳举办，欢迎感兴趣的朋友前去观摩。
| 展览时间 |
2018年9月21日—10月25日
| 展览地点 |
5A1 art space
（深圳市福田区天安数码城天吉大厦5楼5A1）
| 开放时间 |
星期一至星期六，10：00 - 18：00
周日闭馆
（注：法定节假日不对外开放）
| 入场门票 |
免费
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