■文|二鸣
两年前的万科年会上，郁亮的一句“活下去”震惊了整个行业，没想到两年后，这句话竟成了当下房企的最高纲领。
疫情对房地产行业的冲击，不可谓不大。
前几天，据21世纪经济报道，人民法院公告网显示，截至3月23日，已有98家房企破产的公告。
这早已不是什么新鲜事，2018年、2019年，由于整个房地产行业的严格调控，每年破产的房企都在450家左右。
说实话，今年一季度有98家房企破产，也并不让人惊讶。
真正让人吃惊的是，那些所谓的龙头房为了活命也开始大面积裁员。
最近不少号称恒大员工的网友，不断在知乎、脉脉、贴吧等平台爆料，恒大正从集团内部抽调30%的员工，前往新成立的公司“恒大宝”，这次调岗也被认为是恒大变相裁员的手段。
相比于恒大的费尽心机，华夏幸福在裁员的时候就直接多了。
3月上半月，华夏幸福就对公司的的产业园区板块和房地产板块进行“组织架构调整”，在产业园区板块中，产业发展集团裁员50%以上，产业新城集团裁员30%左右。预计本次华夏幸福裁员人数在1000-1500人左右。
除了裁员之外，另一家宇宙房企碧桂园则在“区域整合”上动起了脑筋。
2月24日，碧桂园在内部发文，对集团组织架构和多个区域划分进行调整。经过调整之后，碧桂园减少了14个区域，这样的调整力度可以说很少见了。
『1、疫情冲击下的房地产市场』
疫情对于房地产最直接的影响就是商品房销售面积和销售额增速断崖式下跌。
据国家统计局发布的数据，2020年1-2月，全国商品房销售面积、销售额分别同比下降了39.9%、35.9%。下面这张看上去有些失真的图片，会让人理解的更加深刻。
疫情期间，全国售楼处基本全都关闭，不断增大的资金压力下，诸多房企无奈之下只能转战线上销售。
同时，为了提振市场信心，多家品牌房企推出了“无理由退房”活动。
甚至，一向擅长搞降价促销活动的恒大，也在这个特殊时期使出了杀手锏，发布《关于全国各楼盘销售特大优惠的通知》，购房最大优惠可达75折。
线上卖房叠加无理由退房政策以及较大力度的降价促销活动，应该说起到了一些作用，像恒大公布的数据，在全面实施“网上卖房”后，2月份共实现网上认购总套数99141套，房屋总价值达1026.7亿元。
虽然起到了一些挽救的效果，但是与正常的市场相比，这样成绩也只能是杯水车薪，并不能掩盖销售方面的颓势。
另一方面，受到今年疫情的影响，许多房企一定程度上延长了春节假期，比如滨江就给员工放了19天假，恒大也发布通知，春节假期从1月23日延长到2月9日，共计18天。笼统的看，今年大多数中等以上规模的房企普遍给了10+的假期。
这对那些在高压环境下工作的房企员工来说，算是一个不小的安慰。
但是对于一些拥有几万员工的大型房企来说，这无疑是一项巨大的开支，号称拥有9万员工的恒大为此要付出的财务成本可想而知。
所以在特殊时期，精简员工，砍掉不必要的财务负担，也成为这些大型房企自救的一个重要手段。
当然，罗马不是一天建成的，眼下这些房企面临的困境，显然也不是仅凭一场疫情造成的。
『2、2019年龙头房企销售增速放缓』
眼下正是房企公布上年财报的节点，通过整理各大房企年报，笔者发现，虽然这些龙头房企的营收都有一定的增长，但是整体表现难言乐观。
3月22日晚，恒大发布公告，2019年核心净利润、净利润预期分别为人民币408亿元、335亿元，同比分别下降48%、50%。
融创财报显示，2019年实现合约销售额5562.1亿元，较2018年增长20.7%，但是经过计算，2019年融创净负债率约为172.6%，较2018年上升23.6个百分点。
万科2019年实现营业收入3678.9亿元，归属上市公司股东净利润388.7亿元，分别同比增长23.59%和15.1%，归母净利润增速较上年同期下降5个百分点，这已是连续第二年下滑。
富力发布的2019年财报显示，其净负债率攀升至198.9%，远超行业平均水平。
平安证券近日公布的数据，也能佐证这一观点。
2019年主要规模房企整体完成率（107%）仍远低于2016（126%）和2017年（124%），且仅略好于2018年（105%），这从侧面反映出，市场压力在逐步加大。
最近几年，房地产行业集中度不断上升，房地产业绩贡献更集中于大型房企。但是规模越大，也意味着增长速度也在逐渐放缓。观察下面这张亿翰智库做的统计图，从2018年七月份开始代表TOP10房企的蓝线就一直处于底部。
有句话是这么说的，巨轮要保持在海面上平稳航行，不是看航行的速度，而是看吃水的深度。对于这些巨型房企来说，这个吃水深度就是企业的偿债能力，资金实力。
2019年上半年的统计数据显示，这些大型房企的偿债能力都很强，代表偿债能力的现金短债比方面，90%的龙头房企都超过了1，只有恒大的现金短债比小于去年1，这显示出恒大短期内的债务压力相对较大。
但是所有龙头房企的压力企业流动比率都大于1，这也意味着恒大的流动资金方面问题相对不大，偿债能力较强。
这也解释了为什么恒大在疫情期间大打降价促销活动，而偿债压力缓解后，根据最新的消息，4月1日起，恒大一些项目的折扣将会有所提升。
根据华夏幸福2019年年报的数据显示。华夏幸福的净负债率超过了200%，在所有的千亿房企中排名最高，再加上当初和平安天下的对赌协议，在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，如果达不到这样的水平，华夏幸福将对平安资管进行现金赔付。
所以这也是为什么华夏幸福现在着急裁员的最主要原因。
既然这些大型房企、龙头房企在2019年的表现并没有很好，一些大型房企的裁员潮奔袭而来，那这演变成一场危机，影响这些企业的生存吗？
『3、危机不会出现，购房者需要警惕房屋质量』
大家显然是多虑了，俗话说手有余粮，心中不慌。丰富的土地储备以及全国化土地布局，就是这些龙头房企抵御寒冬的最佳武器。
根据亿翰智库的统计数据，龙头房企的土地存续比均值5.54年。这说明，如果按照2019年的销售业绩，这些龙头房企在不拿地的情况下，土地储备可以满足五年以上的开发需求。
△土地储备数据图表
这些龙头房企心里有底得很。
最后，面对大型房企裁员潮，我们普通购房者需要注意什么呢？
房企大面积裁员，就说明暂时遇到了困难，需要缩减开支。近两年房地产行业大环境不佳，房企在建造房屋过程中，很可能为了降低成本，降低小区的基本配置。就像去年下半年，某开发商用蓝色涂料代替了景观湖，还在上面建造了一个假桥，让人啼笑皆非。但是类似的情况以后可能会成为常态。
另外一点更需要我们关注的就是房屋的质量问题。景观设施减配至少不会影响房屋质量，但如果房子本身出现问题，那就影响大家的生命财产安全了。近几年开发商一味追求高周转，肉眼可见房子的质量越来越差，甚至很多知名房企也越来越多的出现质量维权的新闻。一个有些可怕的事实是，随着房地产行业的下行，房子的质量可能会越来越差。
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