2018-09-26 21:11:03 佚名

小易論樓市

房博士認為合肥房價在2020年以前很難有上漲空間。除了部分優質房產，稀缺學區房，大部分的房子都會很難交易。一手房會好一點，二手房會迎來一段寒冬。以下是我的個人觀點，也歡迎給我留言一起探討。

一、房貸是房價短期漲跌的最大推手。

留意合肥房價走勢的朋友應該都知道，2014年前合肥房價一直在緩慢上漲，2014年底合肥主城區房價也就6,7千一平。但是2015年合肥房價翻了一番，均價直奔1.5萬元，其後面的推手正是房貸政策。2015年的3月份，合肥房貸首付從3成降到了2成，利率9折。房價走勢長期看人口，短期看政策，而所有政策裡，銀行貸款政策對房貸影響最大。

目前合肥大部分銀行對二手房的貸款政策是:首套執行5成首付，利率上浮20%，二套房首付6成起，利率上浮30%。合肥房貸利率已經連續上浮20個月。而就在一個月前合肥二手房首套房貸才3成首付。以總價200萬的房子算，首付要增加40萬。雪上加霜的是就算銀行批准了貸款，額度卻普遍緊張，許多銀行已經停止貸款發放，部分銀行優先發放新房貸款，而放款週期已經達到了3~6個月。利率政策的大幅收緊，對合肥樓市來說無疑釜底抽薪。合肥上半年房市的熊熊熱火已經涼涼了。

二、本輪房貸緊縮要持續多久

本輪房貸緊縮政策會不會很快放鬆呢？房博士的預測是，不會的。今年國家將房地產調控的基調由“控制房價過快上漲”調整成“控制房價上漲”。那既然是不漲，只能是平穩或者是跌了。許多城市儘管實行了嚴格的限購限貸限售政策，還是沒有剎住房價上漲的勢頭，現在趁著美聯儲加息，國家會一直針對房地產市場進行定向加息，這種加息會持續到美聯儲加息結束。美聯儲本輪加息估計會到2020年。那麼理論上我們也會跟隨。所以短期內房貸利率和首付比例只會提高，不會下調。

三、合肥市場現狀

合肥房市2018年的上半年可謂迎來了一輪小陽春，但轉入9月分，行情急轉直下，寒意陣陣。上半年首先是政務區，接著是濱湖、經開、高新以及其它區域的優質板塊依次上漲。進入9月份，合肥的一手房市場率先降價、降首付。合肥廬陽區一洋房率先降價6000元/平。隨後前期需要各種號頭費、綁定精裝、全款的一手房紛紛降低身價，3成首付也可以買了。是的，你沒看錯，3成。我一個朋友去年底在濱湖雲谷200多萬全款買的新房，據傳現在也降低首付要求了，導致前期買的業主也憤憤不平要去維權。

四、合肥未來2年房產市場預測

短期內，銀行信貸對房地產影響最大。從本輪的調控來看，首次受到衝擊的是二手房市場。未來2年合肥二手房很難交易。個人認為會出現僵持和一些筍盤。但很有可能銀行對新房市場網開一面。二手房市場會出現進一步的分化。這對於有一定經濟實力，不需要太多貸款，想在合肥上車或小換大改善居住條件的朋友來說，也是一種機會。畢竟進入買方市場了，可挑可選的機會多了。

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合肥房博士

您好，我是張小白！說到合肥的房價，相信都是很多人關心的話題，如今5月已過，通過房價走勢可以看出，部分城區房價依舊上漲，部分城區房價有小幅回落，這是很多人希望看到的。

合肥的發展是每一個生活在合肥或者安徽人能看到的，10年前和10年後簡直判若兩城；如今的合肥已經是綜合性國家科學中心、國家影響力的創新之都、國家重要的科研教育基地、現代製造業基地和綜合交通樞紐；“中國聲谷”也在合肥誕生，2017年全市GDP創收7213億元，2017年中國百強城市排行榜第29位。

合肥的目標肯定不是二線席位城市，也不甘落後成都、鄭州、南京等大都市；所以目前合肥還在高速發展，通過不斷的創新，把合肥打造城市“一線城市”；以合肥為經濟中心，輻射周邊城市經濟，帶動周邊經濟發展；想要達到，需要一定的時間和努力。

合肥目前房價走勢情況

從下圖可以看出合肥房價情況，如今的房價已經超出老百姓的承受能力，安徽的小夥伴都知道，安徽的工資水平都是偏低的，合肥也不例外；高房價之下帶來不小的壓力。目前不同城區房價在

15000-20000元/平米；優質城區房價已經突破30000元/平米；部分區呈現小幅增長，也有部分城區有小幅回落；房價的波動有多方因素：自身城市的發展，地鐵的開通、城市的規劃等，還有就是一些人才引進政策，也會促使房產業火熱。從目前的趨勢來看，6月份的房價應該和目前差不多，保持平穩水平；雖然合肥出臺了一定的“人才落戶政策”，但是效果甚微；畢竟合肥目前的實力和“新一線”城市相比還有一定的差距，仍需努力。