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我是山东人。而现在就居住在济南。我虽已古稀之年，人常说，甜不甜家乡水，亲不亲故乡人。我在他乡为国家出力五十五年。但无论走到那里时刻关心着故乡的发展。上个世纪，当山东从一个贫穷落后人口农业大省升上全国前三的地位时，当听到外乡人对山东称赞时，我作为山东人感到无比自毫和骄傲，那是真心的来自内心的心情别的无法代替。这些年山东落后了。济南落后了，这时的我又是那样失望和忧心。时不时的为她祈祷和祝福，愿她重挀雄风。扬眉吐气。自己也找机会谈点看法，提点建议。有一次我对济南发展提了点看法还被头条推荐到首页。可惜平民百姓只是说说而已。从目前看，济南的整体規划並未跳出东西狹長的格局，从济青高铁和新东站加紧建设。並不見得给济南带来多大方便和实惠。济南仍然是胶东建设指挥部机关所在地特色。再者南控，北扩。特别黄河北泄洪地的发展建设。仍然有违黄河悬河之大忌。今年寿光分洪带来的损失，一九六四年为保天津和济南泄洪河北岸历史不可忘记。我认为，南控应改为南通。加大南部山区在保泉城水源地科学性研究上，把南部山区打造成新的成长亮点。我原来曾建议把南部打造成四个全省中心。一高科技產业，物流电商经济发展中心；二，政治文化教育中心。把省委，省政府从老府衙内搬出，一些需从老市区搬出大学都集中于此，使之成为山东的文化教育中心。三，把国际医学医疗中心也建在这里，这里有山有水有森林，是医学研究医疗养生的好地方。四，借助泰山，泉城的的知明度。合理开发整修南山的文物古迹，大力发展旅游事业。若省政府从市衙搬迁南部山区。其轰动效应立刻显現r。当年市政府从经二纬二迁出后一个全新市政大楼和诺大的奥体中心便展現世人面前。以后南山的四个中心向四周辅射，再打造与泰安，莱芜城市一体化，不足十年，一个比郑州宏大，比武汉健壮，比西安新潮，比成都富有的大济南市就真的出現了。不过我再声明我们只是说说……。说罢之余忧心仍然在黄河悬河上。望领导慎重之。
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“济南这10年明显落后了”。这是一位来济南游玩的朋友对小编所说的话。
这位朋友来自中部某农业大省的省会。10年前，他来过济南。当时，宽敞整洁的经十路让他“震撼”。10年后的今天，他所在的农业大省的省会已经将济南甩在身后。
近10年来，济南确实有点“萎”，很多限制济南发展的一些因素迟迟不能突破。
自“涛哥”去年上位济南一把手以来，我们明显感觉到一些变化，一些早该做而没有做的事情开始“破题”！
小编以为，济南目前正在做的5件事情，在未来5年将彻底改变济南的房地产市场格局，并使济南整体城市面貌发生蝶变。
第一：高快一体快速路网观察君将济南市域内外的公路建设排在第一位。
是的，公路不像地铁那样高大上，但实际上，公路建设周期短，运输方式灵活，它对一个片区的带动并不比地铁差。尤其是，济南目前的公路格局急需突破。
看一下济南周边的高速处入口吧：北面，4个高速出入口；东边，3个高速出入口；南面，1个高速出入口；西面，1个高速出入口。
看一下隔壁邻居郑州的高速入口：北面，6个高速出入口；东面，4个高速出入口；南面，6个高速出入口；西面，4个高速出入口。
高速出入口少意味着什么？意味着市区向外的通达性差，还意味着市区内道路网络的密度低。
而目前，济南正在大力打通市区通往外部的高快一体快速路网。
具体情况如下：从南北方向上看，二环东路、顺河高架、二环西路都将南延，并与南绕城高速相连。目前，上述3条快速路南延工程均已开工或即将开工，建成后，济南南部城区将一改省道103线“独挑大梁”的局面。
东西方向看，去年年底竣工通车的二环南路快速路，也已开始东延建设，并最终在港沟立交处与东绕城高速相接。该路建成之后，将在经十东路、旅游路以南，再增一条东西大动脉。此外，工业北路快速路已开始进行勘察及测量招标，它将连接全福立交与东绕城高速。待这些道路建成后，济南的交通框架将是这样的：
在“内疏”的同时，济南还在力求“外畅”，在现有高速公路外围新规划外环高速公路，通过规划“外环”线，将过境车分流，以减轻济南目前环城高速的拥堵状况。 建成之后，是这样的：看到了吗？随着上述道路的建成，济南一下子长大了！
上述路网最大利好，是对郊区的楼盘，尤其是对以下区域：二环南与南绕城高速之间的区域，二环东与东绕城高速之间的区域；
第二，CBD的建设。
10多年前狂热的城市新区建设，让很多城市的面貌发生了翻天腹地的变化。有些城市的市中心已经从老城成功转移到了新城区。
济南老城区“家家泉水，户户垂杨”的美景，是其他任何一个城市都无法相比的，值得我们每个人珍惜。但济南也需要一个展现现代化城市面貌的新区。
济南的这个新区，是高新区。但迄今为止，高新区仍然是济南的边缘，济南的市中心仍在老城区。目前，济南已经将CBD定义为未来的济南市新的市中心。
济南CBD的高大上不用多说了，看位置图：
看规划图：
济南CBD的建设，将使周边的城市面貌焕然一新。这对周边的住宅市场将是一个巨大的利好。但对于写字楼市场，要一分为二。一方面，CBD的建设会带来聚集效应，可能带动周边的楼价；但如果把控不好市场投放量，也可能出现严重过剩，这个要高度警惕。第三：黄河新区的破题（北跨）
现在，济南北跨有了新进展。
在济南两会上，济南市人大代表、济南市发改委主任王宏志18日对外披露，“黄河新区已经申报到了省里，暂命名为济南新区，省政府研究通过后将上报国家。”
这里所说的黄河新区，正是济南北跨的载体，包括黄河两岸。
其中，其中黄河北岸共500平方公里，包括天桥区桑梓店镇、大桥镇，济阳县崔寨镇、回河镇、济阳街道、济北街道全境。黄河南岸共300平方公里，以黄河和小清河及济广高速中间区域为主要范围，涉及槐荫区美里湖、吴家堡街道，天桥区药山、泺口、北园街道，历城区华山、荷花路、遥墙、王舍人、鲍山、临港街道(含董家镇部分区域)，章丘市高官寨镇相关区域。
800平方公里，够牛X！济南将黄河新区暂命名为“济南新区”，这个名字霸气侧漏！但济南“北跨”的未来，仍有巨大不确定性。最重要的是，国家能不能批这个800平方公里的新区。
观察君对“济南新区”的申报略有担忧。因为山东省已经有了一个国家级的“青岛西海岸新区”。在很多省份还没有一个国家级新区的情况下，山东申报第二个国家新区难度很大。
如果国家不批“济南新区”，预计济南北跨的步伐仍会较慢。如果批复下来，因牵扯到跨河，“济南新区”的建设步伐估计也会比较慢。
但小编非常支持“济南新区”的建设。济南要想大发展，必须北跨！
济南北跨的最新动态是，
目前，济南跨黄河公路桥有济南黄河大桥、京福高速黄河大桥、青银高速黄河大桥、济阳黄河大桥、平阴黄河大桥、建邦黄河大桥等。除济南黄河大桥、济阳黄河大桥、建邦黄河大桥对黄河以北区域7座以下非营运小客车免费外，其他大桥对车辆均实行双向收费。
跨黄免费是众多项目参与者扎根“携河发展”的定心丸。
另外，穿黄隧道也已被提上日程。济南北跨的直接利好，是黄河两岸的楼盘。利好的程度，取决于济南北跨未来步伐的快慢。
第四，济南城区水域将成倍增加一个城市，有水才有灵气。
济南城市的水景，已经很多、很美。但未来，济南城区的水域面积将成倍增加。
这其中，两个项目最引人注目，一个是华山洼生态修复及功能提升工程，简称华山湖。这个项目占地面积6.7平方公里，其中湖区约2.7平方公里，相当于3-5个大明湖的面积。霸气！
位置及规划如下：
另外一个，是北湖项目。位置如下：
目前，北湖公园已经开挖，连接小清河、北湖公园和大明湖的中泺河有望今年6月开挖。华山湖正在进行工程设计招标。 根据济南市的规划，济南为将连通大明湖 小清河，打造天下第一泉景区与济西湿地、北湖、华山湖、遥墙清荷湿地有机连通的水上观览线路。
到时候，济南市民可以坐着游船实现从护城河、大明湖、济西湿地、北湖、华山湖、清荷湿地一站式游览！
华山湖、北湖的建设，将对北区居住环境产生重大利好！
第五：轨道交通
关于轨道交通，各媒体已经狂轰乱炸许久。
对于它的好处不说那么多了，这里只是要提醒大家注意时间。
根据规划，R1线已经开工，预计2020年竣工；R2线将在今年11月开工，预计2021年11月竣工；R3线今年6月开工，2020年12月竣工。
另外，自2016年开始逐步展开对环线及M1、M2、M3和M4线的建设。预计到2022年，全市轨道交通网基本建成。
小编以为，除了已经动工的R1线，R3今年开工也比较靠谱。R2涉及铁路部门，今年很难开工。M线今年开工的希望也非常渺茫。因此，短期内，轨道交通的利好主要在R1线和R3线沿线。
除了上述5大变局，观察君还有两个期盼：
第一，东部污染源的搬迁。东部污染源不搬，东区工业南路以北的楼盘就永远受到压制。
第二，临空经济区的建设。虽然临空经济区与楼市的直接关联不大，但却关系到济南这个城市的未来。
济南是个内陆城市，对外开放主要靠“天”。随着电商时代的延伸，世界经济将由海运时代向空运时代转型。或者说，空运将在未来经济中所占的地位将越来越重要。而济南，必须抓住这个机会。
济南现在也在尝试着发展临空经济区，但主要做的是开发临空片区，甚至是将一些污染企业搬到临空片区。这个方向是错误的！临空经济区最核心的东西，是“航线”！济南机场现在的航线太少了，远远无法支撑济南对外开放的未来。
你对以上观点怎么认为？
更泰安
看看老夫的规划可行？
新旧动能转换先行区的规划意味着济南谋划已久的北跨战略得到落地实施，北跨脚步加快。而济南东西狭长的条带状城市形态，似乎也在影响之下默默发生改变。团块状环线格局的济南城已经悄然形成。
集乐视界
房价推高之后，接下来就是等待轻轨地铁,绕城高速的全面修建，等3年后轻轨基本都实现通车。到时，交通将极大方便！尤其是高铁高速交通网络将更加完善已经开发起来并正在开发的东部地区扔要等待一段时间将各项配套设施修建齐全。CBD区域也将同时发展起来，可以说将来东西部的交流将非常方便。济南北跨需要一定时间，大片土地等待开发商来开发，各类项目开发需要时间！看下图可见，北部济阳县城有大片土地等待开发！目前已经全面发力搞城市基础设施,教育,娱乐,商业建设！未来前景非常乐观！
热忱先生
济南城市规划，要整体规划，根据自己的山泉湖河优势生态宜居规划。不要地块规划，要连成一片有超前意识规划，要地下地中地上智能预测，达到几十年以后不过时规划。要大刀阔斧大手笔设计出效果宏图，建成一座独具一格独具匠心得泉城生态园大景观。打破区域界限不留死角。有小河潺潺，小桥流水人家，杨柳依依，荷红花茂，泉水喷涌，小瀑布肆意，绿山凸显，郁郁葱葱。河水蜿蜒，流向远方。泉城人依山傍水生存繁衍，我觉这才是济南得魂啊，这才是济南得独优，它能羡煞外省人。何不在这上边再下功夫。可现代与生态结合。
秋景76149822
常不轻大势至
济南要发展得先从经济产业入手，城市的规模不是仅仅是城市建设，就算跨过黄河又能怎样，济南西部的开发就是个例子，看房价为什么西部跟东部差那么多，显然发展不均衡，城市不是建设的大就有人来，大城市之所以吸引人靠的是产业和活力，就目前的情况，需要先给济南定位一个经济地位，比如像时尚之都，旅游城市，类似硅谷的高科技产业，底特律不也是因为汽车产业才吸引的人口吗，有了活跃的经济活动，不管东西南北哪个方向跨都不是问题
付翼冰
嗯，不好意思，这是市政规划的事，不归我们管所以期待吧
