一葉落而知秋，這話很適合如今的地產市場。
從9月開始，一線城市北京、上海、深圳到二線的火火城杭州、合肥，都出現了樓盤紛紛打折、降價、促銷的消息！
可就在4個月之前，也是在杭州，曾出現過萬人搶房盛景；而我大西安上半年年也是紅紅火火開一棟銷一棟，如今卻不溫不火，有的盤出現0排號。
從巔峰到低谷，不過半年時間。
秋風起，易水寒，偌大的房地產江湖，平靜中透著不安，降價潮中暗流湧動；樓市的拐點在靠近，盛宴中斯裂的聲音響了；樓市寒冬的轉折點，正在兵臨城下！
房企大哥齊打折，“活下去”成生命號角
這一次寒流好像是南上而來。
9月26日，某大牌房企W，在廈門推出107套特價別墅，89-110平米的聯排別墅，原價500萬，現一口價278萬。
房企直接5折甩賣房子，而且是廈門這種熱門城市，消息一出，讓整個地產圈都炸了！
廈門的房價，除了北上深誰也不服，一直是國內最高的城市之一！雖然今年以來，二手房也在回調，但新房一直扛著不動，誓要將泡沫進行到底。
但現在，終於有房企扛不住，開始帶頭降價；而且這家房企還是行業帶頭大哥W，這無疑具有風向標意義！
還有一位一直信奉“唯快不破”的業界知名老大哥B，也要撐不住了。
據媒體披露，這幾天，B哥在召開視頻會議，傳達了老闆的要求，一是控速，二是某些項目考慮停工。且其旗下項目在安徽省地級市開始全線降價！曾經的毛坯備案價10500元/平。第一次降價後為7800-8200元/平，緊接著第二次降價：所有房源總房款再降45000元，也就是成交價為備案價的74折。
驚喜不驚喜，意外不意外？！
其實還有地產老哥H，按理說H哥一直給人有錢有勢的感覺，不過這次好像也手頭緊張了，聽說H哥從9月就率先啟動了全國範圍的大型促銷活動，優惠範圍和力度都相當給力。全國536個樓盤，基礎優惠89折，3個月內付清全款93折，公寓商辦類產品最低還有6折優惠。
比如南昌在內的所有H牌項目，推出“購房89折優惠+首期5%+額外98折+恆房通購房券再減3萬元”。這些都是明碼實價的在降。
不得不歎服，H哥的實在。
比起H哥，這兩年的當紅炸子雞R哥，一向以標榜高價馳名大江南北，這個秋天，好像也為了多買條秋褲開始降了。
其實，當宇宙級房企萬科秋例會，把“活下去”三個字貼滿會議室牆壁的時候，冬天走來的腳步聲，好像聽著也愈發真實了。
說到這，可能你要問此話怎講？為啥幾家房企降價打折就意味著要變天？
要知道，未來3到5年，十大開發商集中度會提升到40%，以未來行業均值保守10萬億計算，十大開發商要到4萬億，TOP10要達到4000億上下。可見，這幾位房企老大哥的風吹草動接連而至無疑會造成中國地產市場的蝴蝶效應，此番降價打折潮可謂意義非同小可啊！
負債高達74%，怪不得要集體出逃
為啥大家都忙著逃跑呢？不是昨天還很紅火嗎？難道真因為一句“堅決遏制房價上漲”？還是另有隱情。
在正式揭開謎底前，我們先看一張圖。
|數據來源億翰智庫
這是全國排名前列的房企賬單，從表上不難看出，這些房企大佬們貨幣資金遠低於存貨資金，也就是說，很多房企的現金流不足，而且有大部分錢都躺在地上，還沒有開工。再看看剔除預收賬款的負債率，最低的都要44%，高的達到72% ，誇張不誇張？其實這都不算什麼，記得年初我看到一份報表，全國前十的房企，負債率基本都在80-90%，現金流不足，資金鍊如此緊張，政策又攔腰給緊了緊，在企業去槓桿和調控愈發密集的大環境下，曾經靠負債擴張野蠻生長的時代即將game over，能不著急回款嗎？
但這一批“大逃亡”可謂有的能逃，有的還逃不乾淨，為啥呢？這兩年勢頭好的時候，地拿的太多了啊，而且還有很多是高價地王。
據悉，B和H這兩大房企率先進入3億平方米土儲行列，兩大房企的總土地儲備分別為36420萬平方米和30500萬平方米，而R和W也已進入億級土儲行列，土地儲備總量分別為15600萬平方米和14300萬平方米。
現在知道為啥打折降價先從地產大哥開始了吧？因為大哥有大部分錢都躺在地上，天涼了要買秋褲都沒錢啊！
2018TOP30房企土地儲備總量按段劃分情況
|數據來源億翰智庫
除了這些排名前列的大哥，全國5千萬至1億平方米土地儲備總量裡還有7家大型房企，從高到低依次是BL地產、LH集團、FL地產、HR置地、SM房地產、LD控股,而土地存儲3千萬至5千萬平方米土地儲備總量裡共有9家房企，3千萬以下平方米土地儲備總量裡共有10家房企。
錢都趟地上了，現在風聲這麼緊，又要還債，為了不破產，肯定是先把能賣的貨賣出去，能收的錢先麻利兒往回收咯！
潮水即退，誰在奮力提住底褲？
這波房企折扣大潮，看似來勢洶洶，有的品牌房企直接打出5折放量，有的則是促銷優惠拉攏客戶。
據悉房企大佬H號召全員拉客，在其放出的《2018年“金九銀十”銷售政策及全員營銷重大獎勵辦法》的文件中能看到，H集團在2-3月份的全員營銷賣房 的活動中累計成交金額達到170億元。
在H集團13.7萬員工中，90%的員工、共12.2萬人參與了全員營銷，合計推薦到訪514萬組，合計推薦成交15765套，金額170億元，共計有10907名員工獲得佣金及獎勵，合計發放佣金及獎勵3.03億元。其中，最高個人獎勵高達97萬元。
而B集團也在加速調整步伐，8月份在香港舉行的中期業績報告會上，B集團首次提出要放慢速度，把安全和質量放在第一位。同時提出“提質控速”的新戰略，拿地更加慎重，腳步也比之前慢了不少，今年6月還是正常的進度拿地424,75萬平米，7月變驟跌到178.56，跌了接近60%！
|數據來源中指院
R房企的老闆，從來都不是個低調的人，這幾年，R集團可謂出盡了風頭。揮淚斬樂視、談笑入萬達，瘋狂拿地王...每次都能攪動一江春水！
但最近，R集團也越來越保守了；就在1個月前，老闆發狠話，說要做到安全第一，並表態不再市場公開拿地，正在準備過冬。
春江水暖鴨先知，瘋狂樓市的退潮，比想象中來得更快：
1、今年前8個月，全國土地流拍總數超過800宗，地價更是創下5個月以來的新低；
2、北上廣深杭廈，六大熱門城市房價，已經全線鬆動，新房降價打折潮上演，二手房成交量遭凍結；
3、呼和浩特取消去庫存政策，長春取消棚獎勵，商品房預售制要取消，房產稅箭在弦上...樓市政策正在全面轉向。
在房住不炒，堅決遏制上漲的政策背景下，西安樓市也不再那麼熱火朝天了，目前看來雖未有明顯降價、打折，但當年的開一棟賣一棟到現在的開了盤無人問津也證明涼意正在蔓延。
老話說，潮水退去，才知道誰在裸泳。不知這次潮水褪去，誰會羞紅臉，誰又會笑到最後？這紅火了兩年的西安樓市這次是要跟著大流昂首闊步入冬，還是依然春暖花開就有待時間證明了。
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