半月之後，今年年內最受關注的一家地產公司——美的置業將正式在香港掛牌，它開講的故事是：「中國智慧地產」。
一勺言此前推介過這個故事，詳見：
但是，直到它公佈上市招股書，我們才能夠真正全面看清楚它的故事底牌。
美的置業身上至少有五個標籤：
1，50年美的品牌的背書；
2，精裝修比重排名前五名的房企；
3，家電製造業背景；
4，智慧家居技術儲備最系統化的房企；
5，過去24個月土儲量最大的擬IPO房企；
那麼，在你看來，這樣一個故事值多少錢？
它的最新招股書顯示，截止今年6月底，美的置業進入了38個城市與1個直轄市，共有142個項目，土地儲備近4000萬平方。
預計發售1.8億股，每股作價17港元到21.5港元，最高募資有望達到44.51億港元，並計劃於10月11日香港掛牌。
一旦上市成功，這筆金額，很有可能創造出本年度房企上市的融資記錄。
上市成功後，截止今年12月底，美的置業打算把現金利潤（不含投資性物業重估利潤）的40%進行股息分派。
在此之前，談談從招股材料裡我看到的美的置業體檢特徵。
一，家底與佈局。
美的置業上路招股之際，恰值內地房地產業正在進入一個政策深水區，相比上半年乃至去年的政策面堅冰一塊，其實今年的政策存在很大的不確定性，鬆緊兼備，一片盼望中，有不少的鬆動消息傳出。
比如，三四線的棚改，在前段時間風聲鶴唳之後，有關方面迅速滅火闢謠，給出穩定信號；又比如，有關方面也在控制房貸利率的上行。
這些政策的主要受益地區，也與美的置業的主要戰場重合。
美的置業的招股材料長達825多頁，招股材料顯示，美的置業的主要戰場，集中於二三線城市，五個排名靠前的城市，顯示了前瞻性與城市深耕的能力。
這五個城市分別是：佛山，邯鄲，貴陽，寧波、株洲與徐州。
佛山的土地儲備佔比超過15.3%，盡顯主場優勢，而貴陽以6.7%的土儲佔比，成為美的佈局的又一個熱門城市，徐州市場的異軍突起，更是令很多人意外。
根據克而瑞公佈的《2018年286城房地產投資前景研究報告》，從美的置業進入的42個城市看，其中22個城市進入投資前景TOP50，這部分的土地儲備總量佔總量的55.5%，五成以上的土地分佈在潛力城市中。
對中國房地產的外國與外部投資者而言，未來三五年，最大的地產機會，不在北上廣，而在於熱門二三線城市。
這個觀點可能很有爭議，但是如果必須給出一個原因的話，我認為是，這些城市的需求空間更加剛性，從需求升級，政策友好，土地指標，無一不利於開發商做產品創新與高週轉。
美的的總體土地儲量高達4000萬平米，而且是權益口徑。這個數字是最近兩年內上市的融信中國的2倍，也是正榮與兩個月前上市的弘陽地產的3倍。
土地儲備是兵馬糧草，直接決定開發商參賽的資格。在這個主要折射「佈局能力」的數字被浮出水面之前，我們實難想象，原來地產界還有諸多實力選手，正在等待進入決賽場面。
二，盈利與財務安全。
這張下圖中的紅色指標，顯示出美的置業非常強悍的價值創造能力。
從2015年開始至今，美的置業的股權回報率，一直在高位運行，除2017年低於20%外，其餘年份都在24%以上。
這個數據指標是股東應占利潤與股東權益的比值，它不僅與淨利潤率有關，而且還高度考驗你的資產週轉能力，以及，槓桿運用能力。
過去三年，美的置業的淨利率指標一路走高，槓桿係數卻一路走低，最高從622%降低118%，二者共同起作用，讓美的置業的ROE表現相當亮眼。
外界也一定會關注到，美的置業的淨資產負債率在今年3月底前，再度躍升至181%，其實這裡面通常是有視覺假象與行業慣例。
這麼多年來，我還從未見過哪一個地產公司在衝刺上市前負債率不升反降的。因為，房企衝刺上市，通常會放大負債規模，提前拿地增加自己的土地儲備，讓投資人看到自己增長的意願與能力，然後用上市融資來繳納這部分土地的土地款，但短期內，這樣的做法會急劇提高負債率。
也就是說，這是一道地產商上市前的標準題目，更是一個標準路徑。從過往經驗看，上市後的地產商通常很快就會啟動降低負債率。
從2015年到今年3月底，美的置業在經營性現金流淨額這一指標中出現了75億元的淨流出。
這個數字的背後是，美的置業迅速擴大的土地儲備量，也即是未來的糧草。對於擬上市公司來說，高負債率，經營性現金流為正值與高估值，幾乎是一個不可能三角。
但是，美的置業仍然手握157億元的總體現金流淨額，其中，融資現金流淨額高達39億元。
詳見下圖：
都說房地產是現金流的生意，都在大談其談現金流在行業週期波動裡的致命價值，因為，這樣可以把命運掌握在自己的手裡。
三，智慧概念
得益於美的置業有一個家電製造業的光環背景，它講述的智慧家居地產故事，才真正具備了可信度。
它從2015年開始真正啟動這個標籤，時間不算長，但是正因為有製造業基因，容易在一個大集團體系裡進行資源整合與能力轉換，因此，它很快就在智慧家居地產這條賽道上確立了領先身位。
這條賽道不算嶄新，話題喧嚷也有諸多時日，但是，美的置業在內部成立了多個研究院來輸出研發能力，結果幾年下來，美的置業成為行業裡智慧家居技術儲備最多的公司之一。
智慧家居的實現，同步會要求公司提升旗下項目的精裝修比重，這兩件事加起來，最大的效果就是，直接提高物業的性價比。
對行業而言，智慧家居是趨勢；對買房人而言，精裝與智慧家居需求正在養成。而需求一旦成為習慣，便很難逆轉。誰跑的越早，誰的領先優勢會持續放大。
與很多行外人士印象不同，房地產還是很有技術含量的。看看這張圖：
過去這麼多年，我們親眼目睹過很多概念十足的公司順利完成公眾公司的轉身。上市後，有的是從概念止步於概念，有的是概念高於現實，有的是概念變成了兌現的願景。
但是，一個共識是，凡是踏踏實實不玩虛的，沿著設定的賽道，儲備技術，完善人才，在項目實操中迭代升級，故事一定會得到市場的獎賞，從樓市到股市。
最大的理由是，2018年，智能家居在中國的普及率僅僅有4.9%，智能家居產業，與中國樓市的化學反應，才剛剛開始。
與美國同行相比，中國住宅的智能化仍有超過25%的增量空間。
這麼大的一個市場蛋糕裡，你覺得，它可以盛放得下多大的願景呢？！
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