高管出走 項目違規拿地承壓
昔日蘇州“地產一哥”中海風光不再
“中海地產蘇州公司”微信公眾平臺的信息停留在2018年8月17日，近兩個月未有更新。這一沉寂的表現正如其在當地房地產觀察人士的感受：“近兩年市場上基本聽不到中海的聲音。”
事實上，中海地產是最早進駐蘇州市場的品牌房企之一。公開信息顯示，2004年4月，中海競得蘇州工業園區湖濱一號項目地塊，正式入駐蘇州。截至目前，開發項目達到25個，銷售總金額曾長期位居蘇州地區榜首，一時風頭無兩。
一路奔跑的蘇州中海，達到輝煌時刻之後，面臨高管出走的窘境，隨後業績逐漸被旭輝、萬科等品牌房企超越，土地儲備銳減，昔日的蘇州“地產一哥”燈光不再。
《中國經營報》記者在採訪中瞭解到，2016年、2017年蘇州中海重新起航，繼續積極拿地，但是多宗地塊的樓面價較高，而且前提是“現房銷售”。9月26日，記者現場調查發現，工程進度最慢的地塊還未動工，接近入市的中海上東區項目則因為在取得預售許可證之前，要求意向客戶凍結20萬存款，被監管部門叫停並限期改正。
蘇州中海的沉浮，是近年來房地產從藍海到紅海，從粗放式經營到規模化競爭變化的縮影。一名深諳蘇州房地產發展的觀察人士直言，中海地產此前的模式是快週轉，拿地之後快速進行產品複製，出售房源的過程很短，並不適合如今的精工細作之路。
針對項目提前凍結客戶資金及企業發展等問題，記者多次致電致函中海地產蘇州公司，但截至發稿未獲回應。
十年浮沉
9月下旬，在美麗的蘇州陽澄湖畔，一幅巨大的“中海所在，中心在”廣告牌靜靜地立在十字路口，彷彿在向路人宣告它的存在。
在蘇州市民的眼中，中海地產在城區內開發的房子多，被大眾熟知。據統計，自2004年以來，中海地產先後佈局了中海半島華府、中海國際社區、姑蘇公館、中海湖濱一號、中海御景灣、中海鳳凰熙岸、中海胥江府、中海獨墅島等25個地產項目。
蘇州市房地產行業協會副會長楊建國介紹，在進駐蘇州之後，中海的樓盤開盤量比較大，強調的是從拿地到房源推出保持快節奏，在蘇州的品牌房企中屬於項目數量最多的之一，口碑較好，銷售總金額一直名列前茅。
克而瑞蘇州公司一份統計數據顯示，2009年~2018年，中海地產曾創造成交總金額佔蘇州市成交總金額11.35%的成績。以2013年為例，中海地產實現成交面積76.32萬平方米，成交套數6336套，成交金額94.96億元。同年，蘇州市成交面積為711.58萬平方米，成交套數60100套，成交金額828.16億元。
蘇房網數據研究中心每年發佈蘇州樓盤與房企“成績單”，並推出在蘇房企銷售金額排行榜。據該中心首席數據分析師夏瑋芬介紹，其統計的數據顯示，中海地產銷售總金額曾在蘇州各品牌房企中長期排名第一。
中海地產官網顯示，2006年，中海蘇州公司在工業園區湖東競得湖東最大宗地塊——中海國際社區。該地塊位於蘇州湖東核心地段，總建築面積約120萬平方米，分七期開發，周邊毗鄰商業綜合體永旺夢樂城和蘇州最大的體育館，並穿插建有學校、醫院和鄰里中心，享有純熟的城市商圈配套。該項目一經推出，受到蘇州購房者看好，連續三年蟬聯蘇州“銷售金額、銷售套數、銷售面積”三冠王。
然而，這一項目的拿地策略最初並不被蘇州房地產業內理解。“以我的眼光，當時中海拿國際社區的地塊，的確是非常非常偏遠，在蘇州的最東邊，我不能理解(為何作出選擇)。”身為蘇州本地人的楊建國說，直到聽聞中海國際社區七期被售罄的消息，才明白開發商對未來預期把握精準。
業績頹勢
房地產潮起潮落，即便先發制人，也沒有哪家企業能穩立潮頭。在佈局蘇州10年之際，紅極一時的蘇州中海出現業績下滑現象，並逐漸被隨後進駐蘇州的旭輝、萬科等房企超越。
蘇房網數據研究中心提供的數據顯示，2016年度蘇州房企銷售金額前五名分別為旭輝集團、蘇州高新、萬科、中海地產和融創。旭輝集團以115億元的成績名列2016年度蘇州房企銷售金額排行第一位，是榜單上唯一一個銷售金額過百億的房企，也是2016年度銷售金額、面積、套數排行的“三冠王”。
2017年，萬科多盤發力，部分熱盤更是清盤跑量，年底加速出貨，最終以4459套、48.5萬平方米、92.06億元的總銷數據，贏得年度蘇州商品房銷售套數、面積和金額“三冠王”的桂冠。緊隨其後的是旭輝集團，2017年三榜位居第二。而總銷金額排名第三的新城控股，總銷金額46.39億元，年底最後三天依然不放棄追趕，以微弱優勢超過陽光城躍居第三。中海地產則以35.07億元退居第8位。
與此同時，根據克而瑞蘇州公司公佈的數據顯示，2018年1~9月蘇州市區(含吳江)各房企權益金額排行榜中，銷售額超過50億元的企業有4家，TOP20門檻升至17.54億元。其中，蘇州高新、綠地控股、新城控股持續佔據榜單三甲。蘇州高新憑藉熱銷項目海胥瀾庭、泉山39°、蘇高新·天城花園、荷瀾庭等，以65.26億元佳績穩居榜首。綠地控股憑藉綠地旭輝吳門府、綠地江南華府、綠地蘇州one等項目，攬金62.10億元，位居榜單第二名。新城控股則憑藉MOC芯城匯、湖畔樾山、三千邑、禹洲招商拾鯉等熱盤攬金54.93億元，表現出色。反觀中海地產，已排在20名之外。
夏瑋芬介紹，中海地產在蘇州發展下滑始於2015年，其排名被後起之秀旭輝集團趕超，至今未有改變。
土地儲備是房企的生命線，資金是房企的血液。據不願具名的觀察人士表示，中海地產在蘇州的發展出現滑坡與近幾年拿地節奏有關。早年間，中海地產在蘇州發展較快，與仁恆、融創和金茂等開發企業不同，其樓盤項目一般不考慮如何打磨和精工細作。2015年前後，中海在蘇州拿地放緩，之後隨著大部分開發項目售罄，銷售數據因此逐步下滑。“在尹山湖項目推出之後，剩下的基本是尾盤，沒有多少項目在售。”一名分析人士表示。
值得一提的是，根據公開資料顯示， 2013年，原蘇州中海總經理樓超鋼加盟紅星擔任事業部總裁。2014年下半年，紅星集團事業部合併，樓超鋼升任集團總裁，中海系陳志傑擔任紅星集團營銷部總經理，原蘇州中海範珺擔任紅星集團營銷部助理總經理。2015年1月底，原蘇州中海鳳凰熙岸營銷經理婁長宇，擔任蘇州紅星國際廣場項目營銷總監。
來自克而瑞蘇州公司的統計數據顯示，2013年，中海地產蘇州公司各項業績達到峰值之後，開始連年下跌。2018年1月~10月9日，中海地產在蘇州市區(吳中區、姑蘇區、園區、相城區、新區)實現成交面積僅1.68萬平方米，成交套數為109套，成交金額3.48億元。
高價拿地被套?
在沉寂了4年之後，2016年底開始，中海地產終於一反常態，在蘇州湖東板塊、唯亭板塊和城南板塊瘋狂拿下6宗地塊。然而根據土地出讓條件規定，部分地塊需現房銷售，並設置有房屋銷售基準限價。
9月下旬，記者相繼走訪蘇園土掛(2016)05旺墩路北、津樑街東地塊(即中海上華琚項目)，蘇地2017-WG-34號工業園區唯澄路北、青澄河東地塊，蘇地2017-WG-33號工業園區唯澄路北、亭誼街東地塊，蘇地2017-WG-32號工業園區唯澄路北、亭誼街西地塊，WJ-J-2017-011太湖新城(松陵鎮)中山南路東側蘆蕩路南側05地塊(即中海富仕居項目)和蘇園土掛(2017)01中新大道南、鍾南街西地塊(即中海上東區項目)發現，中海富仕居項目的4幢樓主體工程接近封頂，高層樓棟建到約四層，需等待主體工程封頂才能銷售，唯澄路北的青劍湖“三胞胎”地塊均在抓緊建設，大型塔吊來回擺動，工地上工人較多，施工車輛來往不絕。現場工人介紹，部分工地的地塊地基還未建好，部分工程建到三四層，最北邊的地塊還搭建有工棚，尚未正式開工。
此外，中海上華琚項目的4幢樓已封頂，部分樓棟拆掉腳手架。中海上東區項目則有幾幢樓在打地基，部分樓棟建到七八層。施工工人表示，今年上東區的工程肯定無法建完。
據公開資料顯示，中海上華琚項目地塊的樓面價達到25744元/平方米，溢價率33.05%，設置有房屋銷售基準限價為40000元/平方米。當該地塊上房屋實際平均銷售價格高於銷售基準限價時，競得人須按其超過基準限價所增加銷售金額的70%補繳土地出讓金。記者在與該項目的置業顧問的攀談中，其表示，未來項目預計為精裝交付，均價為4萬~5萬元/平方米。
對此，楊建國表示，在現行的調控政策下，房企拿地價格過高會使得項目入市的週期拉得更長，後期銷售承壓。
此外，記者注意到，近期，蘇州寒山聞鍾網絡平臺上有網友投訴中海上東區項目提前開盤，虛假宣傳並且哄抬房價。隨後，當地規劃建設委員會調查發現，該項目開發商在取得預售許可前，要求意向客戶凍結20萬存款，相關部門已要求其停止此類行為並限期改正，並要求其嚴格遵守國家和地方制定的房地產銷售的各項規定，規範經營行為。中國經營報
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