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上週東莞樓市十分熱鬧，不斷有特價房、打折促銷等消息傳出。東莞樓市降價信號頻傳，房價鬆動市場預期明顯。
東莞樓市降價真的來了？
樓三姐瞭解到，隨著“金九銀十”的到來，樓市成交沒有明顯好轉，開發商開始加大促銷力度，83折、89折及特價房等促銷現象不斷出現，有個別樓盤調整價格後比原來叫價下降了兩三千元/平方米。
樓三姐發現，這一輪東莞大促銷潮由東莞幾個品牌房企名下樓盤率先啟動，促銷打折後價格下滑10-20%，價格下調以幾千元以上計，力度很大。
樓市頻傳降價信號
上週，東莞多個樓盤出現降價信號，多個樓盤一次降幾千元促銷！位於萬江的金地藝境水岸進行“83折起”促銷，中介銷售人員介紹，精裝修公寓1.2萬元/平方米起，洋房均價則在1.7萬元/平方米左右。據瞭解，經過打折後一套位於10樓的公寓產品成交單價約為1.29萬元/平方米，之前該樓盤公寓定價在1.55萬元/平方米以上，洋房定價則在2萬元/平方米左右，調整後價格下降約3000元/平方米。
樓三姐瞭解到，降價後該樓盤的成交效果與之前相比有明顯好轉。
價格回落現象在東莞樓市越來越多，特價房、打折促銷等現象增多。有中介發出消息稱，碧桂園萬象松湖推出特價房促銷，特價單位95-105平方米公寓價格在11000-12000元/平方米之間，據瞭解，該樓盤此前的定價約在1.5萬元/平方米左右。特價房的價格較正常價格便宜了不少。
除了舊盤推出特價房、調整價格外，市場成交冷淡，開發商的預期下滑，新盤定價也較早前吹風價便宜了不少。位於麻涌的碧桂園信鴻銅雀臺在推薦時吹風價是2萬元/平方米以上，但在近期開盤簽約均價約為1.45萬元/平方米，加上精裝修價格，均價約1.6萬元/平方米，與此前的預期相比，價格理性了許多，與其它樓盤相比，該樓盤開盤去化率也十分理想。
新盤理性入市抑制舊盤漲價
受到新盤入市定價理性影響，一些前期銷售效果較好的舊盤也不敢明顯漲價，甚至暗暗回調價格。以水鄉新城片區為例，麻涌的新盤碧桂園信鴻銅雀臺以1.6萬元/平方米價格精裝修房入市，同一區域的洪梅舊盤保利海棠洋房價格則維持在1.55萬元/平方米左右，別墅定價維持在1.8萬元/平方米左右，同時啟動了二三級聯動進行推售，同一區域內同類樓盤市場競爭激烈，互相抑制著房價上漲。
新盤入市對於舊盤價格的抑制表現更明顯的是新納入主城區的石碣、高埗鎮區樓市。自去年石碣、高埗納入城區後，兩鎮區樓盤吸引了不少中心城區購房者前去置業，房價也因此從1萬元/平方米不斷上漲至目前的1.6-1.7萬元/平方米。不過，近期位於高埗的萬科第五城加大宣傳力度，以“13999元/平方米起”的價格吸引了許多購房者的目光。業內人士介紹，該樓盤體量很大，按照目前宣傳定價相對較低，加上開發商的品牌效應，已經吸引了許多購房者暫停購房步伐等待其入市。“石碣、高埗樓市的購買力就這麼多，這一個樓盤出來有可能將這些購房需求都掃光了。”該名業內人士表示，這也讓周邊許多樓盤加大推貨和促銷力度，希望趕在這個大盤入市前出貨回籠資金。
樓三姐發現，上週高埗鎮的新世紀頤龍灣簽約59套洋房，簽約均價為14438元/平方米，簽約價格保持平穩；而石碣的陽光城愉景灣在8月初以1.65萬元/平方米的價格首次開盤獲得不錯的銷售效果後，在近期也要加推16棟產品，據開發商透露，定價約在1.5萬-1.6萬元/平方米之間。
中心城區新盤定價仍高
儘管周邊鎮區樓盤定價紛紛回落，但是新增供應量稀缺的莞城、東城、南城樓盤定價仍然偏高。樓三姐瞭解到，近期入市的中心城區樓盤分別有莞城的豐華瓏遠翠瓏灣和東城的萬科皇馬酈宮，根據東莞市發改局官方網站上公佈的備案價格數據顯示，豐華瓏遠翠瓏灣不少洋房備案價為1.95萬元/平方米，其中僅有一套住宅備案價為3.2萬元/平方米，但是現場銷售人員表示，樓盤有學區房優勢，加上裝修價格，該樓盤洋房的定價預計要達到3萬元/平方米以上。而萬科皇馬酈宮洋房的銷售價格約為2.9萬元/平方米，按照目前瞭解到的信息，兩個樓盤的定價均處於目前房價的高位。作為市場稀缺的產品，兩大樓盤優勢明顯，推新貨入市備受關注，有一定的購房群體。但是受到目前樓市限價、限貸、限購、限籤影響，定價過高使得樓盤的首付增加，能夠承擔的購房人群減少，另外，受限籤影響，單價過高樓盤簽約困難，需要排隊等候，預期回籠資金也將較慢。
與中心城區新盤不同，周邊鎮區也仍然有個別樓盤定價偏高，銷售效果並不理想。記者瞭解到，目前主打中心城區客戶的周邊鎮區樓盤定價多在1.7萬元/平方米以下，而有個別樓盤定價在2萬元/平方米以上，對於中心城區購房者的吸引力明顯減少，加上首付高，樓盤的銷售速度十分緩慢。
業 • 內 • 觀 • 點
樓三姐根據東莞市統計局公佈數據統計發現，今年1-8月東莞新建商品住宅簽約26102套，2017年1-8月東莞新建商品住宅簽約29049套；而2016年1-8月東莞新建商品住宅簽約達57298套；可見自東莞出臺限購政策以來，東莞新建商品住宅簽約快速回落，成交下滑，與此同時，在樓市調控政策影響下，房價保持平穩，這使得銷售金額下滑，房企回籠資金變得十分困難。
業內人士表示，一方面，進入第四季度，房企也將迎來年終總結，急需回籠資金完成全年銷售任務，而顯然“金九銀十”這一傳統樓市旺季是促銷的最好時機；另一方面，多數品牌房企債務即將到期，在目前銀根收緊的環境下，急需要回籠資金來償還；第三，開發商們對樓市調控政策從原來的“短期”改變認知，變為“長效機制”，對後市不樂觀，轉變思路“現金為王”回籠資金過冬。另外，在經過大半年的博弈後，開發商們也發現本地購房者對於價格的敏感度更高，當樓盤調高價格時，不少購房者乾脆進入觀望階段，銷售速度馬上放慢，因此為了快速出貨、回籠資金，開發商將更多的藉助打折促銷、特價房、降價等手段來刺激成交。
優房超·瑞城搜也介紹，伴隨著調控政策的影響力，買賣雙方預期保守，預計“金九”成色不足，但隨著營銷力度、業績衝刺及供應加大，後市成交量仍有反彈動力，價格方面整體堅挺，局部項目或區域會採取小幅促銷和讓利。
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