入秋了。
轉涼的不只天氣，還有樓市。
這個秋天，樓市“金九”沒來，一些意想不到的變化卻來了。
小巴整理了最近樓市的三大變化：
購房者變了：維權+退房。
開發商變了：不敢拿地，想“活下去”。
政策變了：取消預售制。
樓市的這些變化背後，透露了哪些信號？小巴邀請了三位研究房地產的大頭，請他們分析當下樓市之變。
購房者變了：維權+退房
剛剛過去的國慶假期，多地樓盤因降價引來業主的維權。江西上饒碧桂園因把1萬/平米精裝修，降到7000元/平方米毛坯，引起大量業主維權，打砸售樓處。
另外，上海遠郊碧桂園浦東南郡、合肥院子等樓盤也因為降價引起了不少此前購房業主的不滿，前往售樓處維權，要求補差價、送車位或全款退房。
前不久，位於杭州的濱江集團某項目出現了二期價格明顯低於一期價格的情況，面對業主要求退房的要求，開發商霸氣回應：可以退房，並且不收取違約金！
最近樓盤的降價和促銷越來越多，小巴也接到了不少售樓員的電話。數據方面也有跡象，9月上半月，易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比8月上半月增長1%，幾乎零增長。
開發商方面的數據也不太好看：碧桂園8月銷售面積負增長32.9%，銷售額為年內單月新低；萬科8月銷售面積負增長6.02%。
樓盤降價、業主維權，樓市真的入秋了？我們來看看大頭的觀點。
丁建剛，浙報傳媒地產研究院院長
就我掌握的市場情況，全國一二三四線城市，近兩個月市場均有降溫跡象，這一趨勢甚至在加速。
比較明顯的表現為：土地市場流拍量急劇增加，溢價率急劇降低，二手房成交量大幅度下降。
至於商品房的數據，由於限價政策導致扭曲和失真，無從判斷。
中國經濟處在不確定階段，未來幾個月房地產市場繼續降溫是大概率事件。
最近十多年，每當市場出現波動，出現降價時，都會有大量的業主，進行所謂的“維權”。無論交付與否，都有大量業主要求退房。
出現降價時，大量業主要求退房
多年來，我們的房地產市場一直是畸形的，行業內一直進行著各種各樣的行政調控。這給那些對市場一無所知的公眾傳遞了這樣的信息：“房價會一直漲”。
但是，只要是市場，就存在波動。
因此，必須讓業主接受市場的風險教育和洗禮，必須建立起全社會的法律和契約意識。
這一點，各地方政府更應該有所作為。
很多地方政府，把高價土地出讓給了開發商，一旦出現市場波動，業主砸售樓處“房鬧”，地方政府的態度常常比較曖昧。
地方政府應明確自己維護公共秩序和市場秩序的角色，讓公眾清楚自己的法律權利界限。
有的開發商，為了息事寧人，給業主無條件退房，或給前期業主補差價等等。這些做法可以理解，但不符合法律和契約精神，不應成為市場的慣例。但有一點必須明確，對房屋的質量，開發商必須負全責。
開發商變了：不敢拿地，想“活下去”
多地新房促銷的背後，開發商的日子未必好過。
最惹人關注的是，萬科內部會議上流出一張照片，紅底白字標語“活下去”尤其顯眼。
鬱亮很焦慮：風向真的變了！萬科真的要變革了！ 他把“生存”設為底線，把回款當作超越銷售額、利潤等指標的最核心指標。因為2018年過去三分之二，6300億元回款還沒有完成一半。
另外，就拿地情況來說，中原地產數據顯示，今年1-7月份，全國土地一共流拍了796宗。一線城市土地流拍同比增長了225%，為2012年以來新高；二線城市同比增長了100%；三、四線城市同比增長了121%。
地產界老大的痛定思痛，大規模土地流拍，樓市要涼涼？來看看大頭怎麼說。
賈康：華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家，財政部財政科學研究所原所長
萬科這次調整策略，確實與當下樓市所處的階段有關係，但萬科的穩紮穩打風格不光是現在的特點，這幾年一直比較穩健。
早在2014年，鬱亮就說“樓市告別黃金時代，進入白銀時代”，從市場發展角度看，這個說法有道理，但我認為白銀時代也是價值量很高的時代。
因為，綜合來說中國真實城鎮化水平還不到50%，根據國際經驗要達到70%左右的水平才走完城鎮化高速發展的階段。那麼，即使今後每年往上走一個百分點，還大約得走20年，這20年裡將有幾億人從農村來到城市定居，不管是住房供給還是基礎設施建設都有巨大空間，需要有效的供給機制來支撐。
從這個意義上來說，中國樓市白銀時代轉為較沉穩的黑鐵時代還為時尚早。而白銀時代的一個重要特點就是分化明顯，有的地方後勁很大，有的地方則已不大了。
所以，當前對整個樓市不能一概而論，而是要分線、分市、分地段、分類型，需要具體情況具體分析，才好形成較高水準的決策。
萬科一直穩健，但白銀時代價值量也很高
鬱亮這次內部講話中關於房地產形勢的判斷，可以忽略。值得關注的是，萬科對於房地產這個行業本身的性質判斷。
萬科的致命缺點在於——身份焦慮。萬科自認為是一家高大上的企業（事實上也是），但房地產是一個貶義詞。
一家高大上的企業，其核心業務竟然是一個貶義詞，是為“身份焦慮”。
房地產的反義詞是高大上的互聯網，所以馬雲雷軍們都有不成文的規定：要跟房地產開發保持絕緣——哪怕做，也要在場面上看起來是沒有碰。
當然，這個國家這個時代，是無法正視房地產的，其他國家其實也一樣。所以，選擇只有兩個：第一個辦法是有一天可以不做房地產，第二個辦法是不要做一家高大上的企業。萬科選的是第一個辦法。
政策變了：取消預售制
不久前，一條突如其來的政策通知攪動整個樓市。
廣東省房協的特急通知說：正在醞釀逐步取消商品房預售制度，全面實施現房銷售。
隨後，住建部很快做了澄清：近日已經向湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省發函，其中要求各省研究是否實施現房銷售制度。
若取消商品房預售制度將帶來怎麼樣的震動？來看看大頭的觀點。
賈康：華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家，財政部財政科學研究所原所長
關於廣東省醞釀取消商品房預售制，我的理解是：逐步取消，即操作是漸進的，但目標是取消掉。而住建部作為管理部門，在這件事上的說法和做法更具彈性。
從根本上說，賣樓花模式（預售房屋）有很大的融資功能，這跟當前中央所說的去槓桿、穩槓桿不盡符合，所以適當對賣樓花模式進行調整和控制，方向上可說有其道理，可以積極探討，但不代表一定要百分百取消，若廣東的實踐證明該地可行，也不代表其他地方要一律照搬。
這一機制跟中國經濟的超常規發展特徵有關，城鎮化空間相當可觀，還遠未完結的城鎮化高速發展過程中，伴隨著人民群眾的收入不斷增加，會釋放出更多的居住需求。那麼，國家在供給機制上總體而言應允許提供多樣化、具有靈活性的不同方法與模式。
城鎮化過程中，將釋放出更多的住房需求
其實，住建部也很清楚：現房銷售會導致房企的資金成本劇增。這部分劇增的成本，短期內或許可以由房企自行承受，但最終還是隻能由購房者買單——即房價只能被迫地額外上漲。
所以住建部的建議是：可以不馬上實施現房銷售，但要給出實施時間表。
明確的時間表，也就是倒計時，如果放在行動力上，是會讓人振奮，更有幹勁；但如果把倒計時放在心理預期管理上，是會讓人緊張的。
現房銷售在長週期內必然導致房價額外上漲，那麼倒計時就會形成“末班車效應”。市場心理預期會變成這樣：不趕在政策末班車之前買房，房價就又要漲了。
這樣，恐怕又會製造一波恐慌性購房潮。
很多政策，道德上無比正義，這當然好，但不能用道德正義取代市場規律。
恐怕又會製造一波恐慌性購房潮
丁建剛：浙報傳媒地產研究院院長
關於取消商品房預售制，實際上是住建部的一次正常的行政管理的調研，之所以引起軒然大波，廣東省房地產協會在《通知》的左上角甚至加了“特級”兩個字，足見中國經濟和中國房地產市場處於高度敏感時刻。
理論上，商品房預售制從香港引入，有幾十個國家（包括諸多歐美國家在內）都實行該制度。但很多成熟歐美國家的預售制與中國內地有很大區別。大多數實行預售制的國家，開發商並不能在預售時就拿到全款。在這一點上，中國的預售制確實要比他們寬鬆地多。
在預售階段，開發商就拿到了購房者的全款和銀行按揭款（現在銀行按揭款發放的節點雖然也有所提高，但最晚也是主體工程結頂即可發放）， 個人購房者處於相對弱勢地位，遇到相關糾紛不能對開發商進行有效的監管與制約。
開發商理論上可以將後期工程建設的風險完全轉嫁給購房者和銀行，易引發社會不穩定及金融風險。另外，還變相鼓勵了低水平惡性競爭。
從合理的角度來說，當然是現房銷售更安全更合理。
但我們不得不面對一個事實：過去20年，中國房地產市場從真正意義來說，是人類歷史上前所未有的、排山倒海式中國城市化進程的載體。沒有預售制，絕對沒有今天中國的城市化進程。
如果現在實行現房銷售，商品房開發模式將顛覆，開發商不可能實現高週轉；如果沒有商品房預售，金融機構不可能給房地產企業提供大規模融資。毫無疑問，中國商品房開發的速度會大幅度下降，城市化進程的速度也會大為降低。
所以，住建部建議在一些省份逐步試點取消預售制度，讓房地產行業和社會公眾都做好充分準備，重點是逐步推進。
此外，實行現房銷售必須按照法律和契約原則，對已出讓的土地不能追溯既往。
賈 康 介 紹
第十一屆、十二屆全國政協委員、政協經濟委員會委員，華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家，中國財政科學研究院研究員、博導，中國財政學會顧問，中國財政學會PPP專業委員會主任委員，國家發改委PPP專家庫專家委員會成員，北京市等多地人民政府諮詢委員，北京大學等多家高校特聘教授。1995年享受政府特殊津貼。1997年被評為國家百千萬人才工程高層次學術帶頭人。曾受多位中央領導同志之邀座談經濟工作（被媒體稱之為“中南海問策”）。擔任2010年1月8日中央政治局第十八次集體學習“財稅體制改革”專題講解人之一。孫冶方經濟學獎、黃達—蒙代爾經濟學獎和中國軟科學大獎獲得者。國家“十一五”、“十二五”和“十三五”規劃專家委員會委員。曾長期擔任財政部財政科學研究所所長。1988年曾入選亨氏基金項目，到美國匹茲堡大學做訪問學者一年。2013年，主編《新供給：經濟學理論的中國創新》，發起成立“華夏新供給經濟學研究院”和“新供給經濟學50人論壇”（任首任院長、首任秘書長），2015年-2016年與蘇京春合著出版《新供給經濟學》專著、《供給側改革：新供給簡明讀本》、以及《中國的坎：如何跨越“中等收入陷阱”》（獲評中國圖書評論學會和央視的“2016年度中國好書”），2016年出版的《供給側改革十講》被中組部、新聞出版廣電總局和國家圖書館評為全國精品教材。2017年領銜出版《中國住房制度與房地產稅改革》、《新供給：創新發展，攻堅突破》、《構建現代治理基礎：中國財稅體制改革40年》等。根據《中國社會科學評估》公佈的2006～2015年我國哲學社會科學6268種學術期刊700餘萬篇文獻的大數據統計分析，賈康先生的發文量（398篇），總被引頻次（4231次）和總下載頻次（204115次）均列第一位，綜合指數3429，遙居第一，是經濟學核心作者中的代表性學者。
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