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楼市变天，烂尾楼时代要来了！
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中秋之后的第一个开市日（9月25日），房地产板块狂泻不止，领跌A股，而这源于一份文件。
9月21日晚间，一份关于取消商品房预售制的文件炸开了锅。
这份文件称，广东省住房城乡建设厅已拟定了“关于商品房预售许可事项调整的材料”，建议降低预售制度带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度。
另外，流传出的文件显示，住建部同时向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省发函，要求“对预售制度进行研究论证”
按照历史惯例，应该有官方出来辟谣了。果不其然，随后住建部辟谣称，征询取消商品房预售意见的情况不属实。
但辟谣归辟谣，却没有直接否认要求各地深入研究。
那么，取消商品房预售制对房价到底有多大的威力，是否会真的取消商品房预售制，对整个经济又有什么影响？
预售制是房地产商的核心
我国内地的商品房预售出现于上世纪80年代的深圳。
1983年出台的《深圳经济特区商品房质量管理规定》规定：“房地产经营者可以预售房产，预售房产必须具备一定的条件”。
这是我国内地首次以立法形式允许商品房预售。
1994年7月颁布的《城市房地产管理法》，正式确立了商品房预售制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。
其实，当时商品房预售制的出炉，更大的目的在于刺激房地产市场的发展，推动住房制度改革，让房地产商有更多的钱可以开发房地产，增加房地产的供应。
自此，房地产商多了一条融资渠道，开始了轰轰烈烈的造城活动。
我国商品房预售实行的是许可制度，也就说房地产商的商品房开发项目必须达到规定的条件，取得《房地产预售许可证》后，方可预售。
例如，有的地区把预售许可条件设置为“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”、 “30％以上”或“35％以上”等等。
这就意味着，房地产开发商在建设一栋30层的楼，只建了5楼，就可以将房子卖出去。房地产商就可以提前1-2年拿到资金，然后可以滚动开发楼盘。
房地产的高杠杆、高周转模式因此而来。
因为房价只涨不跌的心理预期，老百姓很吃这一套商品房预售制度，只要一个楼盘一开盘，就蜂拥而至，争抢期房。
这就极大缩短了房企现金流回笼的周期，降低了房企资金断裂的风险，满足了房企规模庞大的融资需求。
究其根本，商品房预售制度就是房地产商空手套白狼的游戏。
此后，预售成为目前我国商品房市场销售的主要方式。
根据官方数据，全国商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重由2005年63%提升至2018年的84%，其中40大中城市期房销售面积占比始终维持在80%以上。
这一政策，给房地产带来了大量的廉价资金。
国家统计局的数据显示，2017年，房地产开发企业到位资金156053亿元，其中，自筹资金50872亿元，占比32.6%；定金及预收款48694亿元；个人按揭贷款23906亿元。
定金、预收款、个人按揭均来自购房者的预付资金，占总到位资金的46.5%。
不难看出，房地产项目开发资金的来源主要是自有资金、贷款、预售制度带来的资金，其中，预售资金的规模大概50%，而自有资金仅仅占30%。
也就是说，商品房预售制度是房地产商的命根子。
毋庸置疑，如果取消商品房预售制度，就相当于掐住房地产开放式的喉咙，后果不堪设想。
预售制产生的后果
回头看看，商品房预售制度已伴随中国房地产有25年之久，奠定了房地产商高周转的基础，极大地促进中国房地产市场的爆发。
回归到本质，商品房预售制度既是一种销售制度，更是一种融资制度，也是一种避险手段。这种制度对房地产商来说，是百利而无一害。
从风险方面来看，房子都已经卖出去了，所以从房屋销售到最终竣工期间，房地产商几乎不用承担风险，反正都可以提前收回投资，实现利润，获得成本低廉的融资。
一旦房子已经卖出去，中小房企对于房屋项目的开工可能就不上心了，房屋质量也难以得到把控。
如果碰到行情差，小房企资金链断裂，房子烂尾，则是直接损害购房人的切身利益，也给社会稳定造成挑战。
这就相当于，房地产商将现房销售的实质风险转移给了社会，反正房子都卖出来，资金链断了，反正也是购房者买单。
据不完全统计，2017年广东全省资金链断裂类矛盾总数61宗，其中2016年转存数28宗，2017年新增数33宗，2017年广东全省资金链断裂矛盾化解44宗，结余17宗。
与此同时，商品房预售制度降低了进入房地产商的门槛，也因为楼市的高暴利，刺激大量社会资金涌入房地产行业，也刺激房地产过度投资开发。
在我国现行房屋预售制度中，开发商跟银行贷款拿地，不久之后，就可以通过收预付款的方式还掉一部分银行欠款，之后还可以再次借钱拿地。
因此，任何人只要一点钱就能利用杠杆来开发房地产，全国也诞生了十多万家大大小小的开发商，最终也造了太多房子，因此有“鬼城”、“去库存”等说法。
有人说，外国可以采用商品房预售制的方式来销售房产的。但问题就在于，欧美多数发达国家的资本市场成熟，融资渠道发达，开发商很少依赖房屋预售来筹集资金。
唯独我国，开启先河。
时间已到，势在必行
要讨论这项政策是否会取消，会不会在全国范围内实现，还是要回归到房地产预售制的本质。
这项政策更核心的本质是，降低开发商资金门槛，发展房地产行业来提振经济。说白了，一切都是为了GDP，国家的GDP，各地区的GDP。
但时至今日，一切都变了。
并非GDP不重要，而是房子太多了，房地产这一支柱产业已经触碰天花板，面临特朗普这名不按常理出来的总统，如若房价再涨就要面临泡沫破裂的风险。
因此在今年7月底，就有了各种“坚决遏制房价上涨”的政策出台。
房地产的风光岁月不再，接下来，该是行业出清的时候了。
今年以来，房地产企业融资渠道受阻，银行、债券、股权等渠道纷纷收紧。
据国家统计局数据，今年上半年，房地产开发企业国内贷款12292亿元，下降7.9%；利用外资28亿元，下降73.1%。
与此同时，债市、股市、公司债券也纷纷打脸房地产商。
今年以来，交易机构大比例地抛售地产债、地产股，大量的地偿债、地产股一跌再跌，房企发行的公司债券也频频遇冷。
除此之外，国家在今年5月下旬明确了“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务”，将境外融资这条路也堵死。
8月份，福建、浙江、陕西、天津等地开始陆续接到了窗口指导，暂停新增地产信托的报备，这就意味着开发商的另一条融资通道被彻底堵死。
一条条融资通道被堵死，可见，整治楼市过热的时候到了。
正所谓打蛇打七寸，商品房预售制度作为房地产商最主要的一条融资通道又怎么会被放过？
其实，在这些年来，取消预售制的传闻一直传出，但随后均已得到了澄清。
一边是澄清，另一边却有所行动。此谓明修栈道，暗度陈仓。
早在2016年4月，深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。
在我看来，最早实行住宅市场化的深圳，最早掀起一阵房价暴涨的深圳，或将成为最早接触现房现售制度的城市。
在我们国家，有任何重大政策的落地，都要经过吹风、辟谣、吹风、辟谣、落实等环节，如今也不例外，这叫充分的民意测试，提前释放政策风险压力。
所以，大家不要看人家说什么，而是要看人家到底在做什么。
在我看来，现房销售的时代将会来临，当然动作没那么快，会逐步试点再慢慢扩大范围。
毕竟，一刀切的行为会产生太大的影响，最终得不偿失，至少很多房子会成为烂尾楼，买了房子的人就悲催了。
这就是国家为什么一直叫喊着“房住不炒”，已经讲得这么清楚，这是在提前警告大家，炒房的时代过去了，别想着利用房子赚快钱。
房价到底会不会涨
每一次，楼市有点变动，大家都会问：房价到底会不会涨？
在很多人看来，如果采用现房销售，那么市面上楼盘的供给一瞬间就减少了很多，会造成供不应求的局面，最终导致房价上涨。
但在我看来，这种判断只是考虑了市场的供给关系，却缺乏政治考量，毕竟我们还不是完全市场经济。
因为早在2016年国庆前后，全国各地都在实施冻结楼市的政策，并且持续实施至今，那个时候我在国内就率先提出“冻结”楼市的说法。
这种冻结的政策，限贷、限购、限售、限价……一直是在深化的，一直是在推广的。
说白了就是冻结交易双方，提升交易难度，所以别看厦门现在的楼市多冷清，虽然是楼价降了，但是总体来看也只是回到2016年的水平，房价依然是高位横盘。
房产中介挂出来说降价多少，那都是骗人的，房价是多少，我们要看的是真实交易价格，不是挂出来的价格，现在很多挂出来的价格都是中介为了提高成交量故意做出来给人看的。
所以就像厦门一样，哪怕新闻说得很恐怖，有“暴跌”的感觉，但公布出来的价格也依然是在2016年的高位。
不过有一个事情，我要提醒大家，现在开始要慎重买那些还没有建好的房子。
大家想想看，一旦取消商品房预售制度，改为现楼销售，房地产商拿到资金的周期就延长了。
资金回血速度一慢再慢，那些资金饥渴的中小房企或在信贷收缩、高压调控的环境下，命悬一线。
这对开发商的资金考核压力也更多，开发商去拿地也要掂量掂量了。
今年1-8月，全国300城流拍890宗地块，创历史新高，“地王”现象也消失得无影无踪。
“今天我们特别焦虑”，这是万科集团董事长郁亮在9月8日的北方区域媒体交流会讲的。
在南方区域的月度例会上，郁亮提到了：中国房地产市场走的是回头路。面对当前的局面，郁亮将万科的目标设置为：活下去。
不止是万科，很多房地产企业也很焦虑，从给公司改名这一件事就能够看出来，纷纷将“房地产”三个字从公司名字中剔去。
今年以来，保利地产正式更名为“保利发展控股集团股份有限公司”，深圳市万科房地产有限公司更名为“深圳市万科发展有限公司”。
龙湖地产更名为“龙湖集团控股有限公司”；合景泰富地产确认要把名字改成“合景泰富集团控股有限公司”；
时代地产更名为为“时代中国控股有限公司”，大连万达商业地产更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”。
大家有没有感觉到有大事要发生？房地产的风向真的变了，这是整个房地产行业的共识。
更严重的，今年年下半年-2021年，是房企的偿债高峰期，债务兑付规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，而2022年及以后总计共0.9万亿。
所以，如果取消预售制度，房企将面临资金严重紧缺的局面。
为了活下去，这些房企会会对楼盘打折出售，加快现金流的回笼的节奏，有的房企一旦无法解决面临的问题，我认为最终甚至会一跑了之。
所以，我判断在三四五线地区，从今年下半年开始到未来三年，会出现大量烂尾楼。
至于房价，大家不用太担心房价会大涨，再也不可能了，但要大跌，也是不可能的。
特别是在一二线重点城市更是不可能大幅下跌，三四五线城市要跌还有可能，有些会促销打折降价回笼资金，但是依然不会出现暴跌这种局面，毕竟开发商的成本摆在那里。
发展至今，房地产行业的使命已到一个阶段，而接下来，房地产行业将有新的使命，那就是收取房地产税，充实国库。
收取房地产税，那是要稳定房价的，因为房地产税会以当下的评估价为参考来收取，所以说房价暴跌的那种说法，在我看来是不成立的。
无论如何，我们都无法逃过房地产的重压，只是一个时代一个方式而已。
今年，是房地产行业的拐点，但也是新时代开始的一年。
有房没房，你都要挨一刀，这才公平，从现在开始到未来很多年要解决的就是公平的问题。
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