2018年，长春精装房市场迎来全面发展的新局面。
2018年，8月15日，吉林省住房和城乡建设厅下发关于加快推进商品住宅全装修的通知，自2018年9月1日起，新取得出让土地的新建装配式住宅、设区市条件成熟区域的商品住宅工程实行全装修，其他区域商品住宅鼓励采用全装修。非商品住宅项目、保障性住房项目和棚户区改造安置住房项目可参照本通知实施。
精装房丨你方唱罢 我登场
伴随通知的下发，商品住宅市场中曾经的霸主“毛坯房”逐渐落幕，未来以“精装房”为主的市场格局由此开启。
开启精装新时代
长春进入精装房时代并非“偶然”。
2013~2017的五年间长春市精装房市场已经历前期的市场铺垫，进入快速发展的轨道，此番针对大力发展精装房市场的新政，并非“空降”，是主客观原因均已齐备，顺应市场发展的政策指导。
主观方面，精装房市场的主体，开发企业对于精装房市场已从探索阶段进入研发阶段，同毛坯房经历的发展阶段一致，城际开发企业已经针对精装房建立自己的产品线；同时，精装房对于企业利润率的提升也促使更多本地开发企业陆续加入到精装房的产品研发中。
客观方面，随着生产率进步一提升，社会分工日趋细化，更多购房者对于精装修产品的认同以及精装房交付日益标准化，是精装修市场发展的重要前提；相反装修公司经营的分散化以及对于装修服务的标准化产品体系确立明显落后于房地产开发企业，也促使更多购房者倾向于精装房的选购；营改增政策在规范行业上下游产业链的同时也是一种利好，相关装配产品的采购可以用于抵扣流转使得房企意愿参与精装修产品开发；同时政府对于环保的倡导也在侧面推动精装房市场的发展。
2018年注定是“精装房”市场发展的转折年，但是，长春“精装房”市场的发展早在五年前已做好快速发展的准备，五年的沉积与等待，只为这一刻的突破与爆发。
厚积薄发
成交面积上升，市场份额扩大，成交均价上涨，是近五年长春精装房市场发展的三大重要表现，也是精装房市场快速发展的证明。
据克而瑞长春机构数据统计，五年间长春精装房市场成交面积由2013年的64.11万㎡，上涨至2017年的112.17万㎡，涨幅74.97%；市场份额由8.57%上升至13.46%，涨幅4.89%；成交均价由8232元/㎡上涨至9017元/㎡，涨幅9.54%。
与同期毛坯房市场相比，精装房市场发展速度尤其明显。
本文主要从“成交面积”、“成交均价”和“市场份额”三个主要方面对长春近五年精装房市场数据进行解读。
指标解读
2013~2017年，长春精装房成交面积涨幅74.97%，同期毛坯房成交面积涨幅5.40%，2017年度长春精装房市场成交面积为112.17万㎡，同期毛坯房市场成交面积721.20万㎡。
虽然毛坯房在绝对值方面依旧占据绝对优势，但是通过近五年成交面积发展走势，不难看出，2013~2015的三年间，精装房和毛坯房都经历了触底反弹的过程，在2016年增速均出现大幅增长，但是从数值变化上，2014~2017年每年精装房的成交面积增速均远高于毛坯房，总体上，精装房呈现基数小高增长的趋势，毛坯房则与之相反，呈现基数大增速逐年放缓的态势。
指标解读
以2013年为基期，当年长春市精装房市场成交均价为8232元/㎡，毛坯房市场成交均价为6057元/㎡。
2013~2017五年间长春精装房与毛坯房的成交均价差值从2013年最高点2175元/㎡，逐年减少，至2016年达到最小值1007元/㎡。
主要原因在于去库存政策促使毛坯房市场日趋活跃，成交均价同步上涨，2017年较2013年毛坯房成交均价增幅达18.01%，而同期精装房增幅仅为9.54%，为毛坯房增速的一半，“以价换量”成为精装房市场份额增加的重要方式。
指标解读
低增长的成交均价，缩减的套均面积，使得精装房总价与毛坯房总价价差不断缩小，交叠部分使得精装房替代效应逐渐显现。
与成交面积相对应，五年间长春精装房和毛坯房，呈现“此消彼长”的态势，精装房市场份额逐年攀升的同时伴随着毛坯房市场份额的逐渐下降，究其原因，从数值上，综合成交均价、套均面积和套均价之前的勾稽关系进行详细分析。
套均面积丨精装VS毛坯
以2013年为基期，当年长春市精装房市场套均面积为114.97㎡/套，毛坯房市场套均面积为97.39㎡/套，2013~2017五年间长春精装房与毛坯房的套均面积差值从2013年最高点17.58㎡/套，逐年降低，至2017年达到最小值7.45㎡套。
精装房与毛坯房呈现逐渐融合的趋势，毛坯房不再主要局限于小户型刚需产品，面积逐年扩大以满足改善型客群的居住需求。
2013年长春毛坯房成交面积中52.66%集中于100㎡以下商品住宅，到2017年减少至47.82%，低于五年间100㎡以下商品住宅成交面积平均占比2.09个百分点，而同期面积介于100-140㎡的商品住宅成交比重由2013年的29.12%上升至2017年的34.00%。
在毛坯房不断扩大面积的同时，精装房则通过减少面积增加对首改需求的吸引，2013年精装房大于140㎡的成交面积比重为35.05%，至2017年降为19.82%。
精装房逐渐降低“身价”争取更多刚需及首改客群，相反毛坯房逐渐提升“品质”争取更多改善型客群，2013~2017这五年间，是精装房和毛坯房相互较量相互融合的过程，双方都逐渐在各自的领域针对不同的购房置业需求建立不同的产品等级体系。
曾经处于“夹心层”的首改及品质刚需的客群，不再被市场忽略，五年间这部分客群成为精装房和毛坯房主要转型的方向，未来这部分客群将会成为居住需求提升的重点，也是精装房和毛坯房着重需要升级应对的部分。
套均价丨精装VS毛坯
以2013年为基期，当年长春市精装房市场套均价为94.64万元/套，毛坯房市场套均价为58.99万元/套。2013~2017五年间长春精装房与毛坯房的套均价差值从2013年最高点35.66万元/套，逐年降低，至2016年达到最小值20.79万元/套，五年间精装房套均价增幅5.21%，毛坯房套均价增幅24.79%，至2017年，精装房套均价为99.57万元/套，毛坯房套均价为73.61万元/套。
精装房相比毛坯房在2013~2017五年间通过低速增长的价格换取更多的成交面积和市场份额，其中除成交均价，套均面积的缩小以及套均价整体的减少也是精装房市场份额提升的重要前提。
数据说明
1、数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；
2、数据类型：文中提及的精装及毛坯数据物业类型均为商品住宅，包括普通住宅、别墅和酒店式公寓；
3、数据区间：2013年1月1日~2017年12月31日；
4、数据区域：长春市区，包括朝阳、经开、绿园、二道、汽贸、经开北区、空港、高新北区、奢岭镇、宽城、南关、净月、高新南区和莲花山区域。
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