進入下半年，地產市場不太平，多座城市都傳來了樓市降價的聲音，行業唱衰聲一片，更有悲觀者斷言“從此樓市再無金九銀十”。
據不完全統計，單算今年8月，就有45個城市發佈了超過55次的房地產調控政策，密集程度堪稱歷史之最，而截至目前，2018年累計調控次數更是高達315次。
近日，佛山市住建局發佈8月份一手住宅的成交情況，成交套數、面積、金額，一致下跌。
再看看中原地產統計的數據，自“金三月”後，直至8月，成交都逐步下滑：
各個維度的統計數據，我們都可以看到，基本上2018年下半年起，佛山的成交量都開始下滑。
那這些數據和信號都是對的麼？
關於房價，我們看到的是統計數據的下滑，但是我們也同樣看到有不少的商品房是通過“額外”收費來補足落差的，比如說裝修款。裝修款高於首付的情況比比皆是，廣佛地區的很多樓盤，都是通過這樣的手段來進行對沖。
所以我們就看到了整個房價的統計數據確實是下滑了，但購房者的買房成本其實並沒有少。
那麼佛山市場如何，我們暫且分析下：
一、宏觀經濟分析
佛山市為現廣東省省轄市，中國重要的製造業基地，國家歷史文化名城，珠三角地區西翼經貿中心和綜合交通樞紐。佛山位於廣東省中部，地處珠三角腹地，毗鄰港澳，東接廣州，南鄰中山。是“廣佛都市圈”、“廣佛肇經濟圈”、“珠江-西江經濟帶”的重要組成部分，全國先進製造業基地、廣東重要的製造業中心，在廣東省經濟發展中處於領先地位。
佛山現轄禪城區、南海區、順德區、高明區和三水區，全市總面積3797.72平方公里。
2017年，佛山實現地區生產總值9549.60億元，比上年增長8.5%，躋身高收入城市行列。佛山享有全國文明城市、世界美食之都、品牌之都、最具浪漫城市等美譽。2016年4月25日，《第一財經週刊》發佈了新的中國城市分級排名榜單，這份榜單裡佛山被定義為二線城市。
截止到2017年年末，佛山市常住人口 765.67 萬人，比上年末增加 19.40 萬人，增長 2.60%；出生率 12.85‰，死亡率 3.10‰；自然增長率 9.75‰。全年全體居民人均可支配收入 45813 元,比上年增長 9.2%, 扣除價格因素，實際增長 7.2%；人均生活消費支出 32648 元，增長 6.8%,扣除價格因素，實際增長 4.8%。分城鄉看，全年城鎮居民人均可支配收入 46849 元，增長 8.6%，扣除價格因素，實際增長 6.6%；人均生活消費支出 33451 元，增長 6.9%，扣除價格因素，實際增長 4.9%。全年農村居民人均可支配收入 26390 元，增長 9.2%，扣除價格因素，實際增長 7.2%；人均生活消費支出 18262 元，增長 9.1%，扣除價格因素，實際增長 7.1%。城鄉居民人均收入倍差由 2016 年的 1.785 縮小至 2017 年的 1.775。
初步核算，2017 年佛山全市生產總值 9549.60 億元，比上年增長8.5%。其中第一產業增加值 145.92 億元，增長 1.9%；第二產業增加值 5570.18 億元，增長 8.2%；第三產業增加值 3833.49 億元，增長 9.1%。在第三產業中，交通運輸、倉儲和郵政業增長 5.8%，批發和零售業增長 6.5％，住宿和餐飲業增長 3.0％，金融業增長 3.9％，房地產業增長 10.1％，其他服務業增長 12.3％。三次產業結構為 1.5：58.4：40.1。現代服務業增加值 2268.23 億元，增長 9.6%。民營經濟增加值 6067.02 億元，佔全市生產總值的比重為 63.5%。
全年居民消費價格總水平上漲 1.9%，其中消費品價格上漲0.7%，服務價格上漲 4.1%。分類別看，食品菸酒類下降 0.8%，醫療保健類上漲 7.6%，衣著類上漲 5.6%，居住類上漲 3.6 %，教育文化和娛樂類上漲 2.7 %，其他用品和服務類上漲 1.3 %，交通和通信類上漲 1.1 %，生活用品及服務類上漲 1.1 %。工業生產者出廠價格上漲 4.5%，其中輕工業上漲 2.1%，重工業上漲 6.3%。
全年城鎮新增就業 8.59 萬人，失業人員實現再就業 3.62 萬人。年末城鎮登記失業人員 2.31 萬人，城鎮登記失業率 2.35%。
全年地方一般公共預算收入 661.35 億元，可比增長 11.6%，其中稅收收入 467.54 億元，可比增長 12.3%。地方一般公共預算支出 775.92 億元，增長 11.5%。
全年全部工業增加值比上年增長 8.5%。規模以上工業（以下口徑相同）增加值增長 8.8%。其中，國有及國有控股企業增長4.7%，民營企業增長 10.2%，外商及港澳臺投資企業增長 8.0%，股份制企業增長 9.5%，集體企業增長 9.0%，股份合作制企業下降 10.4%。分輕重工業看，輕工業增長 8.0%，重工業增長 9.3%。分企業規模看，大型企業增長 9.1%，中型企業增長 7.5%，小微型企業增長 9.9%。
高技術製造業增加值比上年增長 15.8%，其中，醫藥製造業增長 8.3%，電子及通信設備製造業增長 16.6%，醫療設備及儀器儀表製造業增長 11.1%，計算機及辦公設備製造業增長 17.6%。
先進製造業（新口徑）增加值比上年增長 9.2%，其中，高端電子信息製造業增長 17.2%，先進裝備製造業增長 10.0%，石油化工產業增長 9.5%，先進輕紡製造業增長 8.8%，新材料製造業增長 1.9%，生物醫藥及高性能醫療器械增長 2.1%。
優勢傳統工業增加值比上年增長 11.0%，其中，紡織服裝業增長 7.3%，食品飲料業增長 10.6%，傢俱製造業增長 11.0%，建築材料增長 10.9%，金屬製品業增長 17.1%，家用電力器具製造業增長 9.1%。
工業經濟效益有所提高。資產貢獻率 20.03%，資本保值增值率 112.91%，資產負債率 53.53%，流動資產週轉次數 3.40 次，成本費用利潤率 8.59%，產品銷售率 97.00%。實現利潤總額增長16.8%。
全年固定資產投資完成 4265.79 億元，比上年增長 21.5%，其中，民間投資完成 2984.40 億元，增長 18.1%。分三 次產業看，第一產業投資 18.84 億元，增長 11.9%。第二產業投資 1690.42 億元，增長 15.3%。其中，工業投資 1690.71 億元，增長 15.5%；工業技術改造投資 771.53 億元，增長 39.4%；裝備製造業投資 764.49 億元，增長 25.0%。第三產業投資 2556.53 億元，增長26.0%。
全年基礎產業投資完成 941.61 億元，比上年增長 42.9%。基礎設施投資完成 829.68 億元，增長 53.6%，其中交通運 輸業 298.11 億元，水利管理 11.29 億元，電力、熱力的生產和供應業 39.79 億元。
全年房地產開發投資完成 1453.99 億元，比上年增長 18.2%。其中住宅投資 1017.42 億元，增長 17.9%。商品房施工 面積 9102.96 萬平方米，增長 17.5%，其中商品住宅 5826.95 萬平方米，增長 17.9%。商品房竣工面積 784.54 萬平 方米，增長 38.4%。
全年主要港口完成貨物吞吐量 7967.40 萬噸，比上年增長20.5%。其中港口集裝箱吞吐量 390.12 萬 TEU(國際標準箱)，增長 21.3%。
全年接待旅遊者人數 4929 萬人次，比上年增長 7.9%。在旅遊人數中，接待過夜旅遊者 1497.82 萬人次，增長 10.9%，其中外國人 27.54 萬人次，增長 7.9%；香港、澳門和臺灣同胞 118.55 萬人次，增長 3.8%。全年旅遊總收入 709.66 億元，增長 13.6%。
全年社會消費品零售總額 3320.43 億元，比上年增長 10.0%。分地域看，城鎮消費品零售額 2637.32 億元，增長 10.1%；農村消費品零售額 683.11 億元，增長 9.8%。從消費形態看，商品零售 2989.14 億元，增長 10.7%；餐飲收入 331.29 億元，增長 4.4%。在限額以上批發和零售業的主要商品零售額中，日用品類比上年增長 32.0%，家用電器和音像器材類增長 25.6%，糧油、食品類下降 11.6%，汽車類增長 13.7%，石油及製品類增長 12.8%。
全年進出口總額 4357.44 億元，比上年增長 6.1%。其中出口 3153.60 億元，增長 1.7%；進口 1203.83 億元，增長 19.6%。實現外貿順差 1949.77 億元。
分貿易方式看，一般貿易出口 1818.08 億元，比上年增長11.0%；加工貿易出口 805.81 億元，增長 1.0%。分出口產品看，機電產品出口 1743.59 億元，增長 5.1%；高新技術產品出口 242.58 億元，增長 6.0%。分出口市場看，對香港市場出口 410.22 億元，下降 6.1%；對美國市場出口 494.9 億元，增長 10.9%。全年新籤外商直接投資項目 315 個，比上年增長 37.6%；合同外資金額 15.84 億美元，下降 28.9%；實際使用外商直接投資金額 16.23 億美元，增長 10.3%，其中製造業佔 24.3%，房地產業佔 8.8%，批發和零售業佔 2.6%。
2017年年末全市共有普通高等學校 13 所，全年招生 4.41 萬人，在校學生 12.20 萬人；普通高中 58 所，招生 3.91 萬人，在校學生 11.69萬人。
二、房地產市場研究
2017年是佛山樓市調控密集出臺的一年，在經歷限購、限貸、限價、限籤“四限時代”後，樓市逐步從高溫過熱轉向平靜理性；全年共成交1209萬㎡，與2016年同期相比有較大回落。市場熱度明顯下降，供需均有不同程度的萎縮，但價格保持小幅上漲；由於樓市實行分區差別化調控政策，這就導致了市場成交結構出現分化，東部限購鎮街“遇冷”需求大幅下降，而中西部非限購鎮街成交“節節上升”。在外區客和投資需求逐漸西移的背景下，分區域差別化的限購政策引導市場成交結構出現變化。非限購區市場猛然升溫，成為新一輪樓市熱點，而過往熱點區域（廣佛交界）在政策的調控下量價得到有效控制。2017年佛山樓市在板塊輪動的作用下，跨區跨板塊置業漸成常態，區域均衡化發展開啟樓市新格局，佛山樓市正悄然開啟新的格局。
隨著十三五規劃、粵港澳大灣區等規劃利好下，佛山樓市仍有較大的潛力，從來外開發商逐步佈局佛山可看出，佛山樓市仍有上升空間。但在調控政策持續施行的情況下，未來佛山的成交量價仍會受到壓制。
1、土地市場供需回暖，地價平穩上升
政府土地供應步伐較2016年有所加快，但以非限購鎮街為主，中心城區可供使用土地資源依然貧乏；儘管設置限地價、競配建、自持、自銷等門檻，卻擋不住房企的拿地激情，本年再有12個新晉房企進入佛山市場，並不斷刷新區域地價，但多元化的土地出讓方式促使地價回升相對溫和。
2、順德、三水為主要供求區域，高明地價上漲幅度明顯
順德和三水區為土地市場主要供求區域，佔全市六成左右，集中在大良、北滘、三水新城、北江新城等板塊；往年的推地大戶南海區本年度僅成交12宗商住用地，合計64.6萬㎡；禪城區土地供應依然稀缺；五區地價全線上漲，但高明區上漲112%，幅度最大，禪城區地價破萬。
3、一季度成交平穩，二季度供求兩旺，下半年地市競爭激烈
一季度月均成交量在35萬㎡，二季度供地節奏加快，成交量價走高，下半年多宗優質地塊推出市場，市場活躍度逐漸提高，實力房企頻頻出手，外來房企相繼進駐並攪熱佛山土地市場，競爭尤為激烈。
4、“限價+競配建+競自持+競自銷”新規則，土拍市場逐步迴歸理性
優質地塊遭哄搶，市場頻頻產生高樓面地價，但仍以小型地塊為主流。達到萬元以上樓面地價的地塊高達29宗，為歷年最高。5萬㎡以下的小型地塊一直佔主流位置，2017年沒有15萬㎡以上的大規模地塊，10-15萬㎡的地塊僅有5宗。
5、佛山地價攀升，各鎮街地價創新高形成三級價值梯度
管設置限價、無償配建住房、自銷住房、自持住房等門檻，卻擋不住房企的拿地熱情，紛紛突破溢價上限，刷新各鎮街最高樓面地價記錄。
6、 2017年佛山商品住宅成交面積高達1186萬㎡，遠超廣州和深圳
在樓市調控政策不放鬆的大背景下，2017年廣東三大城市佛山、廣州、深圳的住宅成交量較去年同期均有所下降，同比降幅三成以上，但今年佛山商品住宅成交面積仍高達1186萬㎡，遠超廣州和深圳。價格方面，佛山樓價同比漲幅7%，同樣略高於廣州和深圳。
7、政策調控下，樓市供求回落，價格平穩上升
自2014年起，佛山商品住宅成交量分別突破1000萬㎡，1400萬㎡，1900萬㎡關口，2017年在限購、限貸等政策調控下，仍穩居1100萬㎡以上，供應恢復到2015年水平，價格則首次突破萬元大關，創歷史新高。大佛山2017年供應商品住宅1185萬㎡，成交面積為1209萬㎡；供應較同期下降15%，成交量較同期下滑37%。大佛山成交均價為10060元/㎡，相比去年同期上漲6%。 在嚴格的調控政策下，佛山供需均大幅下滑，而價格則保持高位。
截止2017年12月，大佛山住宅市場存量共590萬㎡，同比減少4%，按照近6個月月均消化速度計算，消化庫存時間縮短至7個月。
9、供應金九銀十旺盛，成交一季度突出，價格整體走勢平穩
2017年供應高峰為傳統“金九銀十”營銷節點，9月供應高達184萬㎡，成交高潮則集中在一季度，3月峰值為198萬㎡。價格方面，政策調控下，全年價格走勢比較平穩，12月在高價項目簽約刺激下略有上升。
10、非限購區域成交市場成交主力，價格同比上漲明顯
受限購影響五區成交量同比下滑明顯，非限購區三水、高明價格同比大幅上漲。
價格與成交相反，五區價格同比均有上漲，而三水、高明兩區均價漲幅明顯，南海區漲幅放緩。
佛山五區中以南海區供應最多，近兩年三水區供應則保持高供應量，順德與禪城則呈不同程度的下滑。
佛山五區中以南海區成交量佔比達35%，其成交面積達422萬㎡，較同期下滑42%。順德佔比為24%，三水比例超越禪城達18%，五區成交量均與同期下降明顯。
三、佛山房地產調控政策
購房政策
（一）限購對象及購買條件
1、本市戶籍居民家庭在本市擁有兩套及以上住房的，繼續暫停向其銷售限購區域的新建商品住房。
2、非本市戶籍居民家庭在本市沒有住房的，在限購區域購買新建商品住房時，需提供購房之日前兩年內在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明，通過補繳的個人所得稅或社會保險繳納證明不予認定。
3、非本市戶籍居民家庭在本市擁有1套及以上住房的，暫停向其銷售限購區域的新建商品住房。
4、境外機構和個人購房的，繼續執行國家及省有關政策。
（二）商業貸款及公積金政策
1、佛山商業貸款，名下兩套房及以上或有兩次及以上貸款記錄未結清，方會停貸。
2、市外公積金個人賬戶購房者，沒有佛山戶籍，不具佛山公積金貸款申請資格。
3、佛山二手房買賣個稅，按規定為全額1%或差額20%，但實際操作中，一般按全額2%或差額20%徵繳。
四、佛山城市發展及規劃
1、 2017年1月《佛山市城市總體規劃（2011-2020年）》公佈
總體規劃發展目標為實現產業轉型、城市升級和區域、城鄉的一體化發展，提升城市核心競爭力、文化軟實力、區域影響力和生態文明水平，將佛山建設成為“先進製造基地、產業服務中心、嶺南文化名城、美麗幸福家園”。到2020年，佛山市域常住人口910萬人；中心城區常住人口220萬人，城市建設用地218.26平方公里。
2、 2017年4月珠三角新幹線機場落戶
2017年4月，廣東省發改委、省交通運輸廳公佈《廣東省綜合交通運輸體系發展“十三五”規劃》，落戶佛山市高明區的珠三角新幹線機場，明確列入廣東省民用機場佈局“十三五”規劃示意圖。
珠三角新幹線機場：位於廣東省佛山市高明區更合鎮新圩社區與肇慶市高要區蛟塘鎮交界，是廣東省重點打造“5+4”骨幹機場之一，與廣州白雲機場共同形成國際航空樞紐，主要服務珠三角中西部及周邊地區，積極發展國內國際航空客貨運輸。
3、 2017年8月佛山西站正式開通使用
佛山西站作為廣州鐵路客運樞紐“四主一輔”中的主站之一，是珠三角西南地區最重要的鐵路客運樞紐，也是粵桂黔高鐵經濟帶領合作試驗區（廣東園）核心區，未來將建成集航空、高鐵、地鐵、公交、香港出入境大廳於一體的現代化綜合交通樞紐。是我國目前最大的下進下出線下式高鐵交通樞紐。
4 、2017年9月《廣佛同城化“十三五”發展規劃（2016—2020年）》發佈
《廣佛同城化“十三五”發展規劃(2016—2020年)》由廣州市人民政府辦公廳和佛山市人民政府辦公室聯手發佈。《規劃》認為，加快廣州國家重要中心城市建設，強化廣州佛山同城效應，對於加快推進珠三角區域一體化發展，打造世界級城市群具有十分重要的意義。
規劃發展目標為：到2020年，廣佛同城化發展實現新跨越，廣佛地區綜合經濟實力進一步增強，基礎設施對接成網，產業分工合作取得新突破，創新能力大幅躍升，生態環境質量明顯改善，基本公共服務水平穩步提升，社會就業更加充分，小康社會全面建成。規劃定位為：珠三角世界級城市群核心區，全國同城化發展示範區，粵港澳合作核心樞紐，珠三角自主創新引領區，國家服務業和先進製造業中心。規劃建設三大示範區：荔灣—南海同城化合作示範區，花都—三水同城化合作示範區，番禺—順德同城化合作示範區。
根據《規劃》，2020年廣佛同城化發展實現新跨越。預計“十三五”期間，廣佛地區生產總值年均增長7 .5%以上，2020年達到3 .9萬億元以上；人均地區生產總值2020年達到17萬元。
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