近日，賈躍亭法拉第未來與恆大許家印的控制權之爭，鬧得沸沸揚揚。新週期財經傳媒推出了系列專題文章，就該事件及其背後的戰略利益邏輯進行了初步的探討，引發了讀者朋友們的關注，許多網友紛紛表達了自己的觀點與看法，在一定範圍內引發了討論。
其中，有一篇《從資本通路佈局解讀許家印恆大戰略現狀》的萬字文，不少網友表示，從不一樣的視角看到了不一樣的恆大。但總體認為，基於恆大戰略現狀及中國房地產的發展現狀，探討的深度還不足以滿足廣大網友的關切。
這是自然的，從一個與房地產本無關的事件，基於恆大許家印僅為當事方之一，是很難在房地產這樣的縱深領域展開太深入討論的。況且，該萬字文也僅是從資本通路佈局的角度展開，預設了一個房地產趨緊的社會化市場環境與背景。在沒有就中國房地產市場做充分研究與剖析的情況下，流於表面化的現象，做這樣的判斷可能本身也會存在偏頗。
為此，新週期財經傳媒就廣大網友的關切，試圖用一週的時間，以房地產市場現狀為背景，每天剖析一個房地產龍頭企業的戰略化佈局，其間，既有房企巨頭們對當前及今後房地產行業發展態勢的判斷與對應措施，又能體會到房地產巨頭們的戰略智慧，應該是一個蠻有意思的選題，故此推出“中國地產五虎風雲”，初步遴選的地產企業分別為恆大、萬科、萬達、碧桂園和融創，差不多也是當前中國房地產巨頭的五虎上將。
今天，首先探討的是恆大多元化戰略的破局線，這個話題本身是基於恆大以民生地產為基礎的多元化戰略佈局，說是破局線，可能並不準確，即使從資本通路搭建的角度來說，恆大也已完成中國恆大、恆大健康這樣的上市公司，並做著高科技板塊及文旅板塊的資本通路的努力與嘗試。之所以暫且稱其為破局線，主要是為了延續上一篇萬字文的既有觀點，並試圖在此基礎上做更多有價值內容的挖掘。
當然，講房地產巨頭的戰略佈局，脫離國內外經濟態勢、房地產市場現狀與走勢是沒有根基的，因此，本文一開始將從中國房地產市場現狀及趨勢的變化入手，作初步的分析，再按照基礎的行業判斷，探討恆大的多元化戰略佈局的深意。
關於房地產，很多網友還停留在高房價、高槓杆率、限購、去庫存的認識，繼而對中國房地產充滿困惑與擔憂，這是人之常情，也有著事實依據。
首要的問題是高房價，講到房價走勢問題，必然繞不開一個人，那就是任志強。過去的20年，關於高房價問題的討論，從來沒有間斷過，任志強關於看漲的論斷，20年始終得以驗證。任志強的論斷，不是立足於開發商群體的利益訴求，也不是不考慮買不起房的普羅心理訴求，而是以數據作為依據，作客觀科學的論斷。且20年均謂之精準，可以說，關於房價走勢的論斷，任志強不見得說在未來就一定仍然精準，也不見得說反對任志強論斷的各種聲音就沒有道理和考量的必要，而是說，就神準了20年的任志強論斷，必須引起足夠的重視。
2018年10月19日，任志強表示，2018年不買房，2019年有錢也沒有機會。今年上半年至今，恆大、碧桂園、萬科等房企巨頭都將超大力度的打折促銷回款當做年度策略，以求迅速回款，不約而同地大唱地產寒冬說，迅速回款的目的，是為了“活下去”，還是為了新一輪佈局與擴張，顯得撲朔迷離。結合任志強的論斷，或許能看出端倪。
任志強認為，從城市化的角度而言，中國的房子不是太多，而是不夠。2018年，中國的城市化人口只有42%，遠低於發達國家水平70-90%，其間有巨大的需求增量空間。而2016年，全球城市人口40億，超過農村人口，世界第一人口大國的中國城市化率卻仍為42%，城市人口仍不足農村人口，說明中國的城市化水平已經低於世界大勢，也就是仍有大量的需求被潛藏與積壓，既是房地產的發展空間之所在，也是房價繼續上行的動力根基之所依託。
任志強認為，中國500萬人口以上的城市只有16個，人口有向大城市集中的態勢，但力度仍有不夠，中國城市化進程緩慢。而人口的集中，有利於提高設施利用率，有利於增強科技創新。
這樣的論斷，與數年前提出的城鎮化多中心的倡議已大為不同。實事求是地說，人口過於向大城市、特大城市集中，是會造成攤大餅式的大城市病等問題，因而將城市優質資源向二三線城市傾斜，形成大都市-區域中心城市-城鎮化的格局，在理論上具有可行性，且網絡經濟時代對空間的依賴度降低也提供了可行性的佐證。
但實際情況卻是，人口向大城市集中的態勢並沒有減緩，人們還是願意到大城市發展。而之前的土地政策向二三四線城市傾斜，由於需求主力仍趨向大城市，造成二三四線城市庫存積壓，所謂的房地產去庫存，主要存在於二三四線城市。
隨著一二線城市的高房價與限購政策，在2016年至2017年，出現了一撥較大的返鄉置業浪潮，才得以實現三四線城市的有效去庫存。在三四線城市去庫存壓力顯著減輕的情況下，一二線城市的房地產，在房企巨頭們紛紛推出較大力度促銷折扣的情況下，再度又熱了起來，至少在交易量上是如此。這也似乎在說明，任志強從城市化宏觀角度關於房價的判斷是有其科學依據的。況且，當前中國在網絡科技及新型創新科技對標美國等發達國家顯示出來的規模化低成本優勢，越發地明顯，也從側面驗證了任志強關於人口向大城市集中有利於科技創新的論斷。
任志強也並不是試圖做一味推高房價的推手，茲認為，要解決高房價問題，根本原因在土地制度，只要土地供應充足，對沖潛藏和被積壓的城市化需求，才是放緩房價推高節奏的根本辦法。擴大土地供應穩定房價走勢的做法，長沙當是一個顯著的典型。前幾年，業績調侃，長沙當算是省會城市裡面房價較為後進的代表了，這是有一定道理的，其核心舉措就在於較為充裕的土地供應。
事實上，國家及各地方政府，對於土地供應的適度放開，也並非不作為，前幾年的地王熱度，在這幾年變得明顯稀缺。而有觀點認為的土地流拍現象，在較為強勁的限購政策影響下，當是短期效應的信心反饋，但信號接觸度更為敏銳的房企巨頭的戰略性擴張取勢，或者明唱衰實擴張的策略性選擇，也能說明這一點，並不能作為看衰房地產大勢的真正依據。
當然，房價的高企，確實會推高社會化綜合成本，那是需要闡述與分析的另一重話題，不能只從買不起房群體的視角討論，而要從房地產在整個經濟格局中的地位與戰略意圖的角度作分析。本文後續行文將涉足這一話題。
第二個核心焦點問題是居民儲蓄率的降低與居民住房的高槓杆率。中國人對土地與住房確實有著較高的熱情，這是基於老百姓的血汗錢來之不易，能跑贏印鈔機的，也只有房地產與股權。黃金等傳統避險市場由於金融屬性越來越強，而表現得風險日益不可控，由此，房地產投資和股權投資仍是百姓寄託血汗錢的主要選擇，而以房地產尤甚。其背後還有一重邏輯，就是對於政府信心與信用的下注。
辛辛苦苦賺來的血汗錢，放在房地產領域，對於老百姓來說，是遵守於傳統的簡易操作行為。而銀行又能提供貸款，那何樂而不為呢！但隨著專家呼籲的居民將錢存在銀行的動力日益降低，那是很正常的，應對貨幣貶值，是再正常不過的邏輯。
居民住房槓桿率超過90%，就購房的短期而言，可以騰出更多的資金用於資本再運作，以再運作獲取的收益去償還貸款利息，本是促進經濟活力的一種做法，無可厚非。但有媒體所報道的高達90%的收入用來償還房貸，10%用來生活，則確實會對社會市場經濟的流動性、消費升級與產業轉型升級造成影響，也就導致了在消費升級呼聲高漲的社會環境下，具有消費降級特徵的拼多多能逆勢崛起。
如此，就需要在房地產良性發展與確保社會流動性支撐實體經濟轉型升級之間，求得一個平衡。特別是在限購政策力度不見鬆動的情況下，房地產作為社會流動性閥門的作用日漸弱化，作為流動性吸收器的功能日漸強化，而表現出支持消費升級與產業轉型升級的流動性支撐的不足，並進而間接導致社會投機風氣的蔓延。原本，房地產吸收了社會流動性，通過業主償還利息、房產抵押獲得貸款等方式，又可以釋放社會流動性，這樣的有序循環，由於嚴厲的限制性政策而顯得效率和動力均受到影響。
似乎，看起來限制性政策才是真正得以指摘的對象，就連任志強也指出，限制性政策是阻礙城市化進程的重大阻礙因素。那麼，政府為何還是堅持限制性政策不予鬆動。究其原因，還是要抑制過熱的投機行為造成房價畸高，至少要將房價控制在可控範圍之內，再通過時間換空間的方式，在房地產市場結構之中求得平衡，去化風險，可以預見，只要能確保過度投機惡性推高房價的措施日漸成熟，房地產的限制性政策將在法制化的框架內得以逐步放鬆。當前，還不具備這一條件。
因此可以說，有些專家所呼籲的居民儲蓄率的降低和居民住房槓桿率的高企，是需要區別審視的，既要認識到其必要性，又要考慮到社會化流動性的通暢度。
回到關於房價的問題上來，過高的房價會引發社會化成本的上升，影響到貧富差距的擴大，這是無以迴避的核心話題。在社會化公平性問題上，政府採取了一系列措施，一是租售同權，租房與購房具有同等的權益，甚至在某些方面向租房作傾斜狀，這是很有必要也很有好處的，既滿足了社會公平，又造就了租房市場對房價的支撐。雖然免不了會造成大城市的精英化趨勢，但也儘可能延展了得以在大城市生存、留存、發展人群的下限，可以倒逼普羅大眾的奮鬥。
但也要警惕在這一政策態勢下，租房市場在行業聯同的作用下人為抬高租房成本，以對沖掉政府在居住公平方面的努力，因此，對於租房市場的市場競爭的充分化，以及上揚幅度閎線規則的設置，是非常有必要的。當然，這需要更深入的系統化研究。當前，這一板塊還沒有進入日程，當是一大可能的漏洞之所在。
二是要拓展住房供應來源，建立民生為導向的社會化保障住房機制，這是近10年來政府都一直不遺餘力的方向，但基於社會化經營的壓力和趨利化的市場化導向，還需要更大力度的關切與投入。其根本性的突破，還需要一個較為長期的過程。
三在於，正面正視貧富差距的既成事實，在降低中低收入人群心理預期的同時，提供可持續的創收驅動機制，確保社會化上行通路的通暢；一方面要讓率先富裕起來的富人們充分發揮更大作用，以推進除房地產以外的實體經濟的信心與發展。
由此，對於股市的改革，朝著有利於提升上市公司質量，政策規範化與透明性，以及保護散戶權益的方向發展，將迎來最佳的歷史機遇，將當前短線投機操作為主流方法的市場態勢轉化為更看重實體經濟本身的長效價值投資邏輯。
當然，在社會化的市場創新方面，引導以創收驅動以增強社會化流動性、流動效率與信心的層面，也要樹立有效的機制，彌補作為政策調控的不足，延伸出更廣闊的空間，在整體較為有限的流動性資源入手，依託群眾的力量，不斷噴湧出生機勃勃的泉眼，縮短貧富差距帶來的不良影響。
第四，房地產稅的出臺，將日益臨近，並實現立法先行，終局思維顯著的導向力量。一方面給以投機性行為增加在房地產板塊的成本，一方面通過吸收富裕人群的流動性導向社會保障、養老、醫療等板塊，進一步體現社會公平導向，一方面也是激發富裕階層創造更多財富的動力。
曾經，我們將股市作為經濟的晴雨表，實際上，真正能擔綱這一角色的當屬房地產，房地產的經濟晴雨表職能，不在於說通過房地產拉動了多少泛房地產鏈條的GDP貢獻值，不再只是強調房地產的宏觀支柱效應，而是會轉變為，房地產作為結構性支柱的拉動性，房地產將再次站到經濟支柱的舞臺，再要關注和研究的，不再是整體規模的佔比，而是結構性非房地產優勢產業引導的有效性與延伸出來的對非房地產拉動的貢獻值，這會是顯著變化。
而一直被譽為經濟晴雨表的股市，將成為社會化流動性的風向標和社會化信心的風向標。當然，這有賴於股市改革的成效。當房地產的政策性開放或者說引導至某一個領域，如果股市的信心也導向某個領域，則意味著房地產與股市聯動改革的成效，反之，則意味著錯配，這是以後研究經濟問題與市場問題的重要邏輯，而不再是侷限於某一領域研究某一領域的問題。
即使在當前全球股市不景氣的當下，包括房地產股在內的板塊顯著帶動大盤的整體上揚，相對於全球股市呈上揚趨勢，或許也正是這一邏輯發力的開始。
結合2018年上半年的房地產政策走勢（房地產作為國民經濟的結構性支柱產業），開始表現出這一特色，且呈現出與眾不同的良性特點，筆者認為，表現出以下特徵：
一、主體供應多樣化，保障住房多渠道，租售並舉協同化。供應多樣化是為了抑制過快的、畸高的房價走勢，為政策性強調控提供逐步市場化的空間（短期不會一下放開，長期是必然趨勢，要看實際成效）；保障住房多渠道，是基於民生地產、居者有其屋的底線考量，體現社會主義優越性；租售並舉協同化是基於同步刺激各收入階層創造性與再投資動力及社會公平性的考量；可視為中國房地產政策導向的基本綱領。
二、平穩長效機制與政策的連續性與穩定性。平穩長效機制應該包括結構性的土地供應；買賣交易規範化、透明化、公平化；供應端門檻與實力的增強，恰當的市場發展速度；房地產稅收法制化的建立與完善等。政策的連續性與穩定性是基於給予市場明確的信號，弱化甚至避免不必要的猜測與誤判所引發的可能不利甚至動盪。
三、清晰中央與政府的責權利關係。有可能在行業立法或行政立法的基礎上，明確中央政府的宏觀結構性調控、風險控制導向，強化地方政府的結構性政策導向，大做房地產結構性支柱產業推動地域優勢產業蓬勃發展的大文章，發揮巨大的房地產政策複合性組合空間。將房地產本身對GDP的貢獻及地方財政收入對其的依賴，轉變為通過房地產結構性政策於優勢產業政策的組合，實現房地產與地方經濟的泛房地產化的拉動效應，進一步延長房地產的聯動效應範圍與鏈條，引導地方經濟與地方財政收入在更廣闊舞臺的持續性發展，實現房地產在國民經濟中更大範圍結構性中的拉動作用。
四、滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。前二者是滿足房地產作為自用需求的考量，遏制投機炒房在實施過程中會表現得比較難以辨別。極有可能會出現的情況是，在市場化高房價領域，強化以房地產作為社會流動性閥門的機制，有意識、定規則式的給予房地產推動戰略性產業的支持力度與協調推進措施，適度強化房地產的社會化優勢產業領域投資的有效監管。引導房地產商朝著區域經濟和優勢創新產業經濟運營和推手的方向發展，賦予房地產行業更多的內涵與職能，將會是極具空間的行業創新方向，基於基礎研究、整體規劃、政策引導、城市與產業運營的新型房地產業態將發揮更大作用，成為新的趨勢，縱深融合，既是房地產行業新的增長點，也會是國民經濟深度化發展的趨勢與新增長點。
當前，這一概念尚未較為有力度地提出，隨著市場化的推進，當會浮出水面，甚是值得期待，當然，相應的配套措施與監管措施以及風控措施，都將會面臨更高的要求。也就是說，只要整體經濟在持續的有效上升，房地產的高房價走勢，並不那麼可怕。只要老百姓在創收方面能有效的可持續增長，房地產的繁榮甚至高房價也將會是經濟向好的標誌，也就是前面所說的房地產作為結構性經濟的晴雨表的涵義所在。
筆者做出這一預測並非沒有依據，2018年上半年，對政策意圖頗為敏感的北京，規劃和國土資源委員會發布的《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》的相關表述，就給出了涇渭分明的政策取向：限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房；限制三環路以內的各類用地調整為倉儲物流設施；城市副中心限制各類用地調整為一般性製造業、區域性物流基地和批發市場。
同時，北京市人力資源和社會保障局發佈引進人才管理辦法的通知，就科技創新、文化創意、體育、國際交往中心建設、金融、教育醫療、高技能等七類人才，加大引進力度，配套相應的房地產相關配套政策。依據辦法，引進人才的配偶和未成年子女可隨調隨遷。引進人才無產權房屋的，可在聘用單位的集體戶落戶；聘用單位無集體戶的，可在單位存檔的人才公共服務機構集體戶落戶。雖然這樣的政策組合方式也還只是戶籍+，根據需要其實還可以有更深入的組合與融合空間。
五、城市化管理將採用更多科技手段，智慧城市到來的步伐加快。當然，人口繼續向大城市集中，在提升了設施利用率的同時，也會帶來大城市病等問題，為此，將會採用越來越多的智能科技、大數據雲等現代科技手段，對大城市的各領域進行城市優化的管理方式的優化。而大城市群周邊的發展，基於大城市群的帶動效應也將會日益明顯。全國性的社會保障、民生事業的發展，將越來越多的發揮包括網絡科技在內的現代科技手段的作用。
六、配套房地產作為國民經濟結構性支柱產業（不再只是戰略性支柱產業，而是戰略結構性支柱產業）的帶動作用的定位，相應的激勵社會各階層積極投資的創收機制型的社會化創新與政策創新將會密集浮出水面而成為下一輪長期化的戰略大風口。
七、立足於宏觀化的房地產研究將逐步被宏觀研究背景下的更深一層面的研究所替代，視野將從宏觀視野向宏觀結構化視野轉變，複合化的研究與政策的制定以及企業戰略行為，將更加受到政府及市場的認可。
基於以上分析與預判，先試著從恆大研究院及首席專家任澤平的研究視角切入會發現，恆大的多元化戰略佈局一方面與國家的房地產市場態勢可能會要發生的變化有著天然的吻合性，一方面也表明，其研究及戰略佈局的深度仍表現出不足。
近期，有幸拜讀了恆大研究院任澤平所主持的一個研究項目並發表的一篇論文式的文章《全球房價大趨勢》。在其導讀中，開篇即提出了房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融的邏輯，並放眼全球近百年房價走勢，考察驅動不同經濟體和主要大都市圈房價走勢的因素和規律。這要放在以前，自然是非常專業的市場研究與分析報告，但在當下，則充滿著侷限性，甚至可能會對恆大的戰略規劃與佈局產生誤導。
判斷房地產市場走勢，長期看人口、中期看土地、短期看金融的邏輯，從房地產行業本身來說是沒有錯的，是宏觀角度考察房地產市場的慣有邏輯。但是，當這樣的慣有邏輯無法滿足更深一層的房地產使命的趨勢性使命時，這樣的邏輯會表現出難以適應中央及地方政府要求的新要求。而依據這樣傳統正確的研究邏輯，給出的企業戰略性參考建議，自然會表現出粗放而不夠深入，難以實現與政策對接的細膩化銜接。這恐怕不只是當前恆大可能存在的問題，也是多數房企巨頭所存在的問題。
恆大多元化戰略中，民生地產是基礎，那麼關於民生地產的民生屬性，是概念化的價值導向，還是有著更多的實質性支撐，除了慈善捐款、保障性住房建設等這樣傳統意義上的民生內涵，是否還可以有更深的內涵，在概念化的表達下，是否可以有更多的實質內容，是需要進一步深入思考與佈局的。當然，基於民生地產的民生屬性，總是會要恆大承擔更大的社會責任，但是作為企業，本身就面臨著內外部生存、競爭與發展的壓力，其民生屬性社會化職能與盈利之間，當是要求得一個可持續的平衡點，方為上策，否則，所謂的民生地產，或許更多會是一個看起來不錯的概念。
好在，恆大的民生地產在其兩翼及龍頭，也表現出了更多的內涵，那就是以恆大健康為主線的養老養生、社會保障、醫療健康等國家亟待解決的諸多問題；以恆大文旅為主線的童世界文化旅遊城序列線，也是響應國家關於滿足人民日益增長的精神生活、弘揚傳統文化精神與正能量的要求；以龍頭高科技板塊為主線的1000億級投資計劃，與中科院攜手，打造三大科技中心，在科技研發、科技轉化等領域有著深入發展的空間。
對於恆大戰略中的這些板塊，其實有兩種選擇：其一，以文旅、健康、高科技為概念，佈局資本通路，為地產和相應產業服務，這是很傳統的做法，當前，恆大應該也是在往這條路上發展；其二，將項目運作與地方政府相關產業作更深入的研究與融合，更多地獲取地方政府資源，做項目落地化發展的同時，更深入地承擔地方政府產業運營的角色，由連鎖化、工廠化、規模化的房地產運作轉向依託規模化的房地產運作，與更深入的地方政府城市化融合相結合，利用恆大的各種資源，積極試點，摸索經驗，實現房企巨頭紮根項目所在地，聚合優勢資源，實現更長效的相互拉動。繼而，也可以在股市資本佈局獲得更縱深的利好體系，使資本通路的搭建更順利和紮實。
當前，恆大的資本通路佈局並不順利，在2018年中期規模房企信用安全榜80強，位列頭部的房企序列中，恆大雖然排位有所上升，但表現仍然稍差，僅位列榜單第18位，信用安全狀況仍相對較差，依然擁有業內最高的流動負債-預收賬款規模，其槓桿倍數雖有所下降，但仍有12.14倍，回款壓力依然巨大，以支撐起主動去槓桿與優化負債結構的壓力。好在，恆大貨值規模已經接近萬億，超過第二名萬科3000多億，只要房子能賣出去，哪怕打折促銷，短期內暴露重大資金安全隱患的可能性不大。但並不意味著恆大就可以高枕無憂，這樣的貨值規模，給了恆大戰略深入的機會，就看恆大怎麼把握，怎麼思考，是否能看到房地產將作為戰略結構性支柱產業的轉變趨勢，是否能把握到更深與更實的破局線，而不只是將多元化戰略佈局作淺層次的定義，而忽視到搭建可持續資本通路對更深更實發展產業化的新要求，真正實現民生地產是基礎、文旅健康為兩翼、高科技為龍頭的戰略結構性支柱產業運營服務商角色的轉變。
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