最近，又一個西青區中北鎮的純新盤出街，很多朋友在微信後臺在向姜Sir詢問。
這就是天津城建大學北側的萬科西華府項目。
前兩天去萬科公司，姜Sir找項目負責人聊了聊，拿到了他們的內部規劃資料，並瞭解了一些內幕。
據介紹，西華府位於外環西路與復康路交口東北側的銷售中心（原天福溫泉大酒店），預計將在8月18日正式對外開放。
項目計劃在今年9月中下旬開盤，首開推出100套125㎡和72套150㎡三居洋房房源。
今天，結合拿到手的內部規劃資料，姜Sir來給大家揭秘一下。
壹 ︳First
今年4月16日，津西青（掛）2018-01號地塊以最高限價成交，樓面地價約12664元/㎡。
摘牌的卻是一家從沒人聽說過的公司——萬富通。
其實，這是萬科和當地後臺集團共同組建的合資公司，真正的操盤手是萬科。
而之所以能吸引萬科在此投資，也實在是因為這塊地的先天素養非常高。
該地塊位於天津城建大學北側，海泰南北大街東側，距西外環直線距離1.2公里。行政區劃上隸屬於西青區中北鎮，原址為侯臺科技園。
周邊的城市界面尚可：南面緊鄰兩所大學；西、北側緊鄰兩個產業地產項目；東側是現狀住宅。唯一不利的，是西北方向有一座汙水處理廠。不過姜Sir曾駕車經過幾次，並未聞到過異味。
如果把視角拉高一點，你會發現在這個“侯臺-華苑-海泰”三角區內，外環內外區域已經基本連成一片。
外環西路、西北半環、寶山西道、復康路-津靜線構成了區域內“兩橫兩縱”的骨幹路網，距離地鐵3號線高新區站車行距離約3.5公里。
海泰科技園區和華苑產業園區，構成了該板塊內最主要的產業支撐，提供了大量高素質就業崗位。
南面有城建大學、農學院兩所大學；西面是著名的天津華苑楓葉國際學校，很多高端家庭都願意把孩子送來就讀。
西面的富國高銀，環亞國際馬球會及酒店已經開業；北面的天津市新公安局已經投入使用。
佔地140公頃的侯颱風景區，距離西華府行車距離約3公里，這是天津城區最大的綠肺。
總體量高達30餘萬㎡的天津一中心醫院新址，就在侯颱風景區東南角，建成後將大大彌補外環西側醫療配套資源的欠缺。
西華府鳥瞰效果圖
最近兩年，城西樓市的新增供應量非常有限，中北鎮只有兩個純新盤入市，其餘多集中在距外環車行距離約9公里的張家窩鎮，環內南開區新盤更是鳳毛麟角。
而西華府所處的位置，正好在中北鎮與海泰科技園的銜接處、環內南開向環外西青過渡的節點上。既可承接南開外溢的改善客戶，又可承接中北鎮的居住升級客戶，還能承接周邊產業園的高端人群。
因此，萬科將西華府定位為“居住改善升級型”項目，客戶屬性為“資源敏感型改善類”。
貳 ︳Second
西華府規劃總建築面積不到30萬㎡，包括約28.6萬㎡的住宅和約9029㎡的配套商業公建。
同時，西華府還將配建一個佔地4000㎡的幼兒園。另外在社區內，未來還將建設一個佔地14000㎡的小學。
按照土地出讓文件要求，侯臺村委會將按照16500元/㎡的價格回購10萬㎡住宅。因此，西華府在住宅產品規劃上只做了高層和洋房兩大類。10萬㎡的高層做村委會回購，約18.6萬㎡的洋房對外銷售。
高層+洋房的組合，如果按照最傳統的強排方案，基本就是高層在北、洋房在南的佈局，如下圖。
初版方案
不過，項目西側一路之隔的華鼎智地產業園區，裡面有5棟高層辦公樓。如果按照上面的方案，會對項目西側洋房住戶的隱私產生一定干擾。
因此，萬科對規劃方案進行了相應調整，把主要的高層產品移至地塊西側，為社區構成一道天然的屏障，擋住界外寫字樓居高臨下的視線。
相應的，洋房戶型也有所調整。
調整後方案
西華府本身有9000多㎡的配套商業以及配建的幼兒園，另外還社區外還規劃有一所小學，如何將這些與住宅有機結合？
萬科給出的答案，是“新都市主義複合街區”，這也是一直以來萬科最擅長的操作。
扁平的地塊被一條新規劃市政路一分為二，由北至南打通了北面的產業園和南面的城建大學。將主要的商業公建以及幼兒園、小學沿街佈置，就形成了一條活力商街。
未來，這裡將是西華府人氣最高的公共客廳。
沿街佈置的底商，可以是便民行政超市、託老所、衛生服務站，也可以是早點鋪、便利店、生鮮超市……哪怕業主涮火鍋臨時發現少了調料，下樓來拐進商街，幾分鐘就能買好上樓。
而且，目前萬科正在與城建大學方面溝通，希望學校在北面商街正對面開一個大門。這樣，將來便可以把更多的學生客流引入商街，為複合式街區增添更多的人氣。
再配合萬科的V盟體系，還可以引入萬科旗下的V-Learn，並計劃實現“大學營地計劃”。
一方面，結合幼兒園和小學豐富的教學資源，可以為孩子提供全新閱讀空間的社區書房及課後興趣學堂，讓孩子放學後可以在校門口享受優質的課後教育。
另一方面，可以結合兩所大學，為大學生提供社會實踐、教學講座、學生活動的新型場所，給社區注入新鮮活力和人文氛圍。
商街規劃
商街效果圖
對了，按照土地出讓協議，這9000多㎡的配套商業不允許出售，必須由開發商全部自持。好在萬科已經開始多元化轉型，在商業運營方面未來有望投入更多資源。
叄 ︳Third
西華府的社區景觀，以“一本書一座城，一處理想居所”為主題，突出人文、教育、活力。除了上面說的“1條活力商街”之外，還有“3條景觀軸線、4個人文主題章節、18個藝術小庭院”。
由於整個地塊只有西側的海泰南北大街形象最好，北、東、南均為半內部性道路。整個項目就像被放進了一個“口袋”，開口則是朝著海泰南北大街。
所以，西華府的形象主入口和城市界面廣場被安置在西側，由西至東橫向佈置一條景觀主軸，目標希望打造一條四季變化明顯的林蔭大道。
東西向景觀主軸和南北向商街形成集人行交通、休閒廣場、商業配套及教育資源於一身的社區十字路口。同時，也將是未來西華府最熱鬧之所在。
社區東西兩組團內，各又有一條南北走向的景觀次軸，並將不同樓間景觀劃分成各具特點的小組團。
景觀規劃圖
林蔭道效果圖
這一次，萬科在社區裡嘗試了兩個很有意思的設計——在社區中安置了兩個“盒子”。
這兩個的“盒子”，每一個建築面積200㎡，在萬科體系內又被稱為“V-mall”。分別被安置在社區次景觀軸的兩個下沉式廣場之上，實際上就屬於9000餘㎡自持商業中的一部分。
按照萬科的設想，很希望打造一類產品IP。地下空間，作為社區會客廳，可以為業主提供私宴、戶外婚禮、私人會客等需求提供了空間。
同時，針對城市精英目前務運動的亞健康生活狀態，“盒子”內部還可以設置健身會所、室內球場等，提倡一種健康的生活方式。
如此，業主可以把很多室內生活轉移到公共空間，更多地和鄰里交流、溝通。
“盒子”商業規劃概念圖
“盒子”商業效果圖
肆 ︳Fourth
西華府的建築外立面採取了相對傳統的英式紅磚風格，在保留了天津原汁原味的英式風情前提下，做了一些立面語言的精簡，使得高層和洋房風格統一。
立面材料採取
“門頭石材+真石漆+仿石塗料”，在效果和成本之間達到一種平衡。
高層效果圖
洋房效果圖
社區效果圖
西華府高層戶型有兩種：89㎡兩居和109㎡三居，基本佈局和已經入市的萬科翡翠大道高層一樣。
洋房戶型也有兩種：125㎡三居和150㎡三居，在之前萬科的標準戶型基礎上有所改變。
125㎡的三居戶型，和東第目前在售的產品一樣。
這是一個標準的“H”戶型，三面寬朝南，方正通透。
入戶獨立玄關，配備了玄關鞋櫃和獨立儲藏間。尤其是那個儲藏間，旅遊用的28寸超大行李箱、摺疊自行車、電風扇、涼蓆、加溼器、塑料凳等等物件，一股腦都能放進去，簡直太方便了。
客廳、餐廳、廚房同寬，採取一字貫通設計。廚房橫寬，可以擁有超長的櫥櫃操作檯面；餐廳劇中，將走道和就餐區合二為一，同時因為寬度足夠，人員出入可以繞著餐桌形成“回”字形動線，消滅了面積浪費；客廳方正規整。
獨立家政空間，洗衣、熨燙、晾曬動線清晰，還能把墩布、掃帚、吸塵器、洗衣粉、消毒液、柔順劑以及各類清潔物品放進去，保證了整個房間的整潔。
主臥開間充足，次臥也能擺下大衣櫃，每個臥室的尺度都剛剛好。南向兩臥室和客廳還帶飄窗，延伸了室內的空間感。
150㎡的三居戶型，也可以說是125㎡的放大版，基本佈局相似，只不過客衛的位置不同，每個空間的尺度也有所放大。
最大的變化在主臥，套了獨立的衣帽間，而且主衛實現了洗面、淋浴、坐便三分離，達到星級酒店的舒適度。
除回購高層外，全部洋房均匹配萬科的翡翠系產品線，精裝交付，具體標準可以參考翡翠大道和翡翠嘉和。
- END -
2018·8·3
溫馨提示
本文對項目所描述的內容，均基於開發商提供的圖紙、設計、規劃以及其在其他城市做過的項目情況，僅供參考。我們力求保持真實客觀，但畢竟無法涵蓋所有信息，且無法對未來實際交付情況負責。
請讀者務必謹慎判斷開發商推廣宣傳的真實性，包括項目周邊可能存在的不利因素、具體交付標準、相關審批文件等等，並在簽署法律文件前，仔細閱讀各項條款，慎重繳納定金。
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