最近，又一个西青区中北镇的纯新盘出街，很多朋友在微信后台在向姜Sir询问。
这就是天津城建大学北侧的万科西华府项目。
前两天去万科公司，姜Sir找项目负责人聊了聊，拿到了他们的内部规划资料，并了解了一些内幕。
据介绍，西华府位于外环西路与复康路交口东北侧的销售中心（原天福温泉大酒店），预计将在8月18日正式对外开放。
项目计划在今年9月中下旬开盘，首开推出100套125㎡和72套150㎡三居洋房房源。
今天，结合拿到手的内部规划资料，姜Sir来给大家揭秘一下。
壹 ︳First
今年4月16日，津西青（挂）2018-01号地块以最高限价成交，楼面地价约12664元/㎡。
摘牌的却是一家从没人听说过的公司——万富通。
其实，这是万科和当地后台集团共同组建的合资公司，真正的操盘手是万科。
而之所以能吸引万科在此投资，也实在是因为这块地的先天素养非常高。
该地块位于天津城建大学北侧，海泰南北大街东侧，距西外环直线距离1.2公里。行政区划上隶属于西青区中北镇，原址为侯台科技园。
周边的城市界面尚可：南面紧邻两所大学；西、北侧紧邻两个产业地产项目；东侧是现状住宅。唯一不利的，是西北方向有一座污水处理厂。不过姜Sir曾驾车经过几次，并未闻到过异味。
如果把视角拉高一点，你会发现在这个“侯台-华苑-海泰”三角区内，外环内外区域已经基本连成一片。
外环西路、西北半环、宝山西道、复康路-津静线构成了区域内“两横两纵”的骨干路网，距离地铁3号线高新区站车行距离约3.5公里。
海泰科技园区和华苑产业园区，构成了该板块内最主要的产业支撑，提供了大量高素质就业岗位。
南面有城建大学、农学院两所大学；西面是著名的天津华苑枫叶国际学校，很多高端家庭都愿意把孩子送来就读。
西面的富国高银，环亚国际马球会及酒店已经开业；北面的天津市新公安局已经投入使用。
占地140公顷的侯台风景区，距离西华府行车距离约3公里，这是天津城区最大的绿肺。
总体量高达30余万㎡的天津一中心医院新址，就在侯台风景区东南角，建成后将大大弥补外环西侧医疗配套资源的欠缺。
西华府鸟瞰效果图
最近两年，城西楼市的新增供应量非常有限，中北镇只有两个纯新盘入市，其余多集中在距外环车行距离约9公里的张家窝镇，环内南开区新盘更是凤毛麟角。
而西华府所处的位置，正好在中北镇与海泰科技园的衔接处、环内南开向环外西青过渡的节点上。既可承接南开外溢的改善客户，又可承接中北镇的居住升级客户，还能承接周边产业园的高端人群。
因此，万科将西华府定位为“居住改善升级型”项目，客户属性为“资源敏感型改善类”。
贰 ︳Second
西华府规划总建筑面积不到30万㎡，包括约28.6万㎡的住宅和约9029㎡的配套商业公建。
同时，西华府还将配建一个占地4000㎡的幼儿园。另外在社区内，未来还将建设一个占地14000㎡的小学。
按照土地出让文件要求，侯台村委会将按照16500元/㎡的价格回购10万㎡住宅。因此，西华府在住宅产品规划上只做了高层和洋房两大类。10万㎡的高层做村委会回购，约18.6万㎡的洋房对外销售。
高层+洋房的组合，如果按照最传统的强排方案，基本就是高层在北、洋房在南的布局，如下图。
初版方案
不过，项目西侧一路之隔的华鼎智地产业园区，里面有5栋高层办公楼。如果按照上面的方案，会对项目西侧洋房住户的隐私产生一定干扰。
因此，万科对规划方案进行了相应调整，把主要的高层产品移至地块西侧，为社区构成一道天然的屏障，挡住界外写字楼居高临下的视线。
相应的，洋房户型也有所调整。
调整后方案
西华府本身有9000多㎡的配套商业以及配建的幼儿园，另外还社区外还规划有一所小学，如何将这些与住宅有机结合？
万科给出的答案，是“新都市主义复合街区”，这也是一直以来万科最擅长的操作。
扁平的地块被一条新规划市政路一分为二，由北至南打通了北面的产业园和南面的城建大学。将主要的商业公建以及幼儿园、小学沿街布置，就形成了一条活力商街。
未来，这里将是西华府人气最高的公共客厅。
沿街布置的底商，可以是便民行政超市、托老所、卫生服务站，也可以是早点铺、便利店、生鲜超市……哪怕业主涮火锅临时发现少了调料，下楼来拐进商街，几分钟就能买好上楼。
而且，目前万科正在与城建大学方面沟通，希望学校在北面商街正对面开一个大门。这样，将来便可以把更多的学生客流引入商街，为复合式街区增添更多的人气。
再配合万科的V盟体系，还可以引入万科旗下的V-Learn，并计划实现“大学营地计划”。
一方面，结合幼儿园和小学丰富的教学资源，可以为孩子提供全新阅读空间的社区书房及课后兴趣学堂，让孩子放学后可以在校门口享受优质的课后教育。
另一方面，可以结合两所大学，为大学生提供社会实践、教学讲座、学生活动的新型场所，给社区注入新鲜活力和人文氛围。
商街规划
商街效果图
对了，按照土地出让协议，这9000多㎡的配套商业不允许出售，必须由开发商全部自持。好在万科已经开始多元化转型，在商业运营方面未来有望投入更多资源。
叁 ︳Third
西华府的社区景观，以“一本书一座城，一处理想居所”为主题，突出人文、教育、活力。除了上面说的“1条活力商街”之外，还有“3条景观轴线、4个人文主题章节、18个艺术小庭院”。
由于整个地块只有西侧的海泰南北大街形象最好，北、东、南均为半内部性道路。整个项目就像被放进了一个“口袋”，开口则是朝着海泰南北大街。
所以，西华府的形象主入口和城市界面广场被安置在西侧，由西至东横向布置一条景观主轴，目标希望打造一条四季变化明显的林荫大道。
东西向景观主轴和南北向商街形成集人行交通、休闲广场、商业配套及教育资源于一身的社区十字路口。同时，也将是未来西华府最热闹之所在。
社区东西两组团内，各又有一条南北走向的景观次轴，并将不同楼间景观划分成各具特点的小组团。
景观规划图
林荫道效果图
这一次，万科在社区里尝试了两个很有意思的设计——在社区中安置了两个“盒子”。
这两个的“盒子”，每一个建筑面积200㎡，在万科体系内又被称为“V-mall”。分别被安置在社区次景观轴的两个下沉式广场之上，实际上就属于9000余㎡自持商业中的一部分。
按照万科的设想，很希望打造一类产品IP。地下空间，作为社区会客厅，可以为业主提供私宴、户外婚礼、私人会客等需求提供了空间。
同时，针对城市精英目前务运动的亚健康生活状态，“盒子”内部还可以设置健身会所、室内球场等，提倡一种健康的生活方式。
如此，业主可以把很多室内生活转移到公共空间，更多地和邻里交流、沟通。
“盒子”商业规划概念图
“盒子”商业效果图
肆 ︳Fourth
西华府的建筑外立面采取了相对传统的英式红砖风格，在保留了天津原汁原味的英式风情前提下，做了一些立面语言的精简，使得高层和洋房风格统一。
立面材料采取
“门头石材+真石漆+仿石涂料”，在效果和成本之间达到一种平衡。
高层效果图
洋房效果图
社区效果图
西华府高层户型有两种：89㎡两居和109㎡三居，基本布局和已经入市的万科翡翠大道高层一样。
洋房户型也有两种：125㎡三居和150㎡三居，在之前万科的标准户型基础上有所改变。
125㎡的三居户型，和东第目前在售的产品一样。
这是一个标准的“H”户型，三面宽朝南，方正通透。
入户独立玄关，配备了玄关鞋柜和独立储藏间。尤其是那个储藏间，旅游用的28寸超大行李箱、折叠自行车、电风扇、凉席、加湿器、塑料凳等等物件，一股脑都能放进去，简直太方便了。
客厅、餐厅、厨房同宽，采取一字贯通设计。厨房横宽，可以拥有超长的橱柜操作台面；餐厅剧中，将走道和就餐区合二为一，同时因为宽度足够，人员出入可以绕着餐桌形成“回”字形动线，消灭了面积浪费；客厅方正规整。
独立家政空间，洗衣、熨烫、晾晒动线清晰，还能把墩布、扫帚、吸尘器、洗衣粉、消毒液、柔顺剂以及各类清洁物品放进去，保证了整个房间的整洁。
主卧开间充足，次卧也能摆下大衣柜，每个卧室的尺度都刚刚好。南向两卧室和客厅还带飘窗，延伸了室内的空间感。
150㎡的三居户型，也可以说是125㎡的放大版，基本布局相似，只不过客卫的位置不同，每个空间的尺度也有所放大。
最大的变化在主卧，套了独立的衣帽间，而且主卫实现了洗面、淋浴、坐便三分离，达到星级酒店的舒适度。
除回购高层外，全部洋房均匹配万科的翡翠系产品线，精装交付，具体标准可以参考翡翠大道和翡翠嘉和。
- END -
2018·8·3
温馨提示
本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况，仅供参考。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。
请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。
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