跌停！剛在秋季例會上高喊“活下去”的萬科，A股節後第一天就幾近跌停，難道連行業巨頭萬科也到了生死存亡的時刻嗎？萬科是否真的陷入高負債和回款難的困境？去地產化之後，萬科轉型之路該怎麼走？
9月底，萬科在深圳舉辦了秋季例會，董事長鬱亮表示，行業的轉折點已經實實在在到來了，公司將把“活下去”作為這次三年事業計劃的基本要求。會上鬱亮還強調：“我們所有行為都將收斂和聚焦到保證萬科活下去。”
而就在今天的A股市場上，萬科的表現似乎在附和著鬱亮的喊話，今日大盤跌逾百點，萬科帶頭砸盤，股價一度逼近跌停，收盤大跌9.26%。
近年來，房地產調控政策不斷趨嚴，房企在融資、買地和銷售等方面都受到了較多限制，萬科作為國內地產龍頭，真的到了活不下去的時刻嗎？連萬科這樣的業內大佬都發出這般感嘆，那其他房企又該何去何從？
高負債壓垮萬科？
今年一季度，就有媒體曝出萬科負債已過萬億元，一度驚呆了吃瓜群眾。截止今年上半年公佈的數據，萬科的總負債達1.139萬億，其中流動負債就有9,698億元。相比同期分別增長48%和43%。資產負債率也創出了歷史新高，達84.7%。
1萬多億的負債，光聽到這個數字就覺得不可思議，在A股非金融負債榜上排名第二不說，就連貴州茅臺目前的總市值也不到這個數，甚至超過了新西蘭整個國家2017年GDP總值。那麼，如此鉅額的負債，萬科真的要為此感到恐慌嗎？
由於房地產行業的特殊性，大部分房企為了快速擴張，搶佔市場份額，導致企業不可避免的大舉借債，加大槓桿，加速資金流轉，因此高負債是房企的一大特徵。數據顯示，截止2018年第一季度末，房地產企業的平均負債率接近80%，相比之下，萬科還處於平均水平附近。
事實上，預售制一直是房地產交易中的重要部分，房產在尚未完全竣工時就會產生銷售收入，在房子移交至客戶手中之前，房產商就不能確認該筆收入，直到項目竣工交付才能轉化為結算收入，而這一部分預售款就會被財務計入負債中，它並不能算真正意義上的負債，企業也不需要為該債務支付利息。
數據顯示，截止6月底，萬科上半年各類預收款所形成的負債為5142.85億元，扣除掉這筆債務，實際總負債約6250億元，負債率約46%。一般認為，企業的負債率在40%～60%為合理區間，萬科的負債率恰好在這個範圍內，並不像外界說的那麼誇張。
不過，萬科負債率的不斷攀升也是事實，2017年公司負債增速已超過資產增速。2017年年末萬科A資產總額為11,653.47億元，2016年為8,306.74億元，同比增長40.29%；2017年年末負債總額為9,786.73億元，2016年為6,689.98億元，同比增長46.29%。
回款壓力有多大
此次例會上，董事長鬱亮還重點提到了回款問題。鬱亮表示，為了保證萬科“活下去”，6300 億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障，如果 6300 億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。據悉，6300億的回款，截止目前萬科只完成了一半，在今年餘下的時間裡要全部拿回，壓力不小。
資料顯示，萬科以往的回款率在業內一直表現優異，一般房企的回款率達到80%就不錯了，而萬科往往能達到95%。考慮到房地產政策調控等因素，導致地產商融資難、銷售難等問題，今年的回款難度正在加大，行業巨頭碧桂園也只把全年回款率的目標定在了80%。
不過萬科完成目標也不是不可能，歷史上，公司有過類似的經歷。2015年，萬科前三季度回款率只有68.3%的情況下，但是通過第四季度的努力，最終完成了全年90%的回款目標。
“活下去”的弦外之音
2018年中報顯示，萬科上半年營業總收入1059.75億元，同比增長51.8%，扣非淨利潤90.97億元，同比增長27.7%。
而根據2018年上市房企財務健康榜單TOP50來看，萬科排名第二，財務狀況非常健康。
綜上來看，雖然受到政策面影響以及同行競爭的擠壓，萬科的生存環境越來越嚴峻，但還不至於快要“死”的地步，鬱亮高喊“活下去”是不是顯得太保守了？
其實萬科一直以來就是個悲觀派，往往壞事還沒發生，就已經做好最壞打算了。2007年12月，王石就拋出“樓市面臨拐點”的觀點，之後2009年房價迎來暴漲。2014年6月，鬱亮宣佈：“樓市進入白銀時代，沒撞冰山，但謹慎賺錢”，隨後的2015至2016年房市再度火爆。不禁讓人覺得，萬科這次是故技重施。
值得注意的是，例會上鬱亮在戰略檢討中表示：我們曾經相信不會出現的東西都在出現，比如 2012 年，當時我們認為中國市場經濟改革經歷了這麼長時間，不可能走回頭路了。但我們看到今天的限制非常多，已經超出了當初的研究。
言下之意，如今的市場是在走回頭路嗎？這其中可能有訴苦，也可能有抱怨。
9月21日晚，地產界驚現一枚重磅炸彈，廣東省住建廳提議全面取消房地產預售制，相關材料還提到，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。消息一出，市場一片恐慌，隔日地產股集體大跌。
如果這條提議實施，對地產商來說將是巨大的利空。眾所周知，房地產行業近幾年一直在追求資金的高週轉率，預售制對於房企來說是不可或缺的流動資金來源，沒有了預售制就好比少了一條腿走路，過去的業務模式可能就此終結。
消息過後，住建部相關人士闢謠：“情況並不屬實，具體還在調查處理當中，不方便透露”。廣東省房協相關人士則表示，“該文件只是徵詢意見稿，並非真的實施”。
雖然還沒有實施，但也說明了一些問題，該政策已經在討論階段，有逐步落實的可能。結合鬱亮在會上暗指的一些限制，現在看來，所謂的“活下去”，到底是喊給誰聽的？
不過，如今的房地產市場所面臨的諸多不確定性也是前所未有的。根據最新消息，萬科總裁祝九勝近日參加了一場與賣方的聚餐，期間大訴苦水，據透露，萬科7月份的來訪量（銷售額的前瞻指標）同比大幅下滑40%，為2008年首次。上半年萬科預繳地方稅450億（往年是300億），另有包括太原在內的30多宗土地流拍。另外，居民加槓桿進入尾聲，萬科的一次性付款比例從上半年的20-25%提高到8月份的29%，全國平均首付率從上半年的40+%提高到54%
租賃業務前景難料
一直以來，萬科多次高喊去地產化，但是作為一家營業收入90%以上都依賴於房地產的企業，未來不做地產還能做什麼？
今年8月，萬科在中期報告中提出，未來將把租賃定位核心業務。目前，萬科已經在長租公寓業務中建立了自己的品牌，包括青年公寓、家庭公寓、服務式公寓，並取得了一定成效。公寓覆蓋 30 個城市，累計獲取房間數逾16 萬間，開業逾 4 萬間，開業 6 個月以上項目的平均出租率約92%。同時，萬科還啟動“萬村計劃”，專門從事城中村綜合整治及租賃運營業務，為城中村提供配套設施和規範服務。
8月9日，據萬科披露，公司已完成80億元住房租賃專項公司債券的第一期發行，規模為15億元，票面利率為4.05%，為長租公寓業務提供資金支持。
不過，祝九勝也坦言，公司介入長租公寓時低估了項目的難度，和其他分散式公寓不同，萬科的租集中式公寓前期投入較大，而收房改造與形成供應的時間差，難以控制。
項目難度恐怕還不止這些。2018年7月，部分一線城市的租金迎來大漲，北京的租金同比上漲21.89%，深圳同比上漲29.68%，廣州同比上漲21.64%，上海同比上漲16.46%。而上漲的元兇被外界普遍認為是長租公寓等各路機構規模賽跑、惡性競爭造成的。
或許這並非萬科的本意，但是各路資本在爭搶房源的過程中，難免會使用各種不規範手段，直接或間接抬高租金。今年的“甲醛門”事件，更是把長租公寓亂像推向風口浪尖。
2018年上半年，萬科物業服務及其他收入僅佔總收入的5%，萬科首席財務官孫嘉仔在公司業績會上表示，相比房地產開發，現在的服務型業務，賺錢更慢也更難一些。
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