虽然大家都知道房价的形成有很多方面，地段、配套等。当然市场经济条件下，房地产的价格还要受到市场机制的制约，供求关系及竞争规律。
在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的。
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所谓市场形成价格，就是由市场经济客观存在的规律即价值规律、供求规律和竞争规律调节价格。其中，商品的价值是价格的基础，价格则是价值的货币表现，而供求关系的变动和竞争的展开又影响价格围绕价值上下波动，商品的市场价格正是由这三大规律交互作用所形成的。马克思主义经济学的这一基本原理对房地产价格也是基本适用的。同时，由于房地产的特点，房地产价格的形成又具有一定的特殊性。
但房价其实还是由供需来决定的，我们现在看到买地的，包括去年买地的，其实他在一年半以后到两年以后，才能变成一个房子，才能供应到市场上来。而去年和前年这样的热的销售，其实已经去库存化，就是很多房子已经卖掉了。所以接下来，就说供需上到底是不是那些刚需还是那么紧张？
比如去年其实有90％多，我们看到是第一次购房，那是不是已经买完了？今年是不是都是改善性，或者是都是投资性了，如果仅仅都是投资性的话，那可能会有影响。但是就分类的话，我觉得还是要把它们给分开，就一线城市、二线城市、三线城市。一线城市的需求还是非常硬的，二、三、四线城市的风险正在加大，未来下跌的速度将超过预期。
由于一线城市商品房销量占全国销售的10%左右，目前市场对一线城市商品房销售增速好转争议不大。2017年09月北上广深商品房销售面积同比增长13%，但市场对三四线城市销售好转存在疑虑。
马光远认为，未来只有20%的城市住房具有投资价值，而这20%更多会出现在一二线城市，即便房贷政策出现微调，受益的也就是这20%。
一线城市房价一直被视为中国高房价最后的“马其诺防线”，一线城市价格下跌，则几乎可以确定，在经历十多年的单边上涨之后，中国房地产的拐点已经到来。
现在，用任何烟幕弹掩饰房价下跌只能欲盖弥彰。这次价格调整和任何调控政策无关，而是市场的自发反应。流动性紧张是导致一线城市和热点城市房价下降的诱因，但流动性紧张的状况短期不会改变。
中国楼市的基本面已经发生了里程碑意义的变化，总体供应短缺的历史已经终结，除个别城市外，大部分城市面临的问题是过剩。中国房地产需要一场成人礼，价格的调整是房地产走向成熟的必经阶段。调整会很痛苦，会洗牌，但唯有如此，房地产才能真正健康发展。
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