Part 1
過去的一週，堪稱“謠言放飛周”。
放開限價、全面取消限購……我作為一個死多頭都不敢想象的諸多政策掉頭，被無知者從夢中帶到現實中，滿嘴放炮。
一週前，廣州開了個重要的會，之後住建局發佈了一則關於“規範房地產市場管理”的說明。
其實，相關內容很簡單：
對新建商品住房預售和網籤價格指導機制進行優化，部分外圍區域可以根據市場真實價格申請備案，嚴禁房企拆分價格報備。
這個政策的真正目的是為了：
打擊捆綁銷售、打擊雙合同、為政府排雷。
雙合同和捆綁銷售，其實就是畸形限價下，提前預埋的雷區。
300萬的房子，捆綁個80萬的豪裝合同。所謂的80萬豪裝，雙方心照不宣，其實不過是掩蓋房價倒掛和價差的遮羞布而已。
在市場好的時候，這是彼此默認的潛規則；市場一旦不好，這塊遮羞布立即會被惱羞成怒的業主摘下來，撕的粉碎。
現在“雙合同捆綁”的雷，已經逐步炸在了武漢、成都、北京、杭州……
廣州此時的限價調整，排雷的意味極其明顯。
但就是這條政策，在諸多不懷好意的揣度下，變
成了打響全面放開限價的頭炮，成為了政策鬆動的標誌。三天後，朋友圈裡廣為傳播一篇文章，“國務院規定半年內必須放開全部限購！”
5月，國辦發佈了《關於開展涉及產權保護的規章、規範性文件清理工作的通知》。
這個通知被有心者再次利用、解讀——
10月底，國務院和地方政府制定的有違產權保護的相關文件將被清理，其中包括各地出臺的“限購令”。
一個規範知識產權保護的通知，被曲解成取消限購的政策，並廣為傳播。
甚至，逼的地產股在全國一片綠的股市中，還打出了一波逆勢上揚的小奇蹟。
緊隨其後的，就是各地在私下裡，偷摸的放出各種扯淡謠言。
比如，某省會城市周邊，被限購鎖死的三四線縣城，個別項目在房價下跌15%之後，探頭探腦的打出了“限購解除”的旗號。
有的時候，不是造謠者太努力，只怪我們太SB。
“開民智”這種說法，在任何時候提起來，都絲毫不顯過時。
Part 2
今天，新華社發文“決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄”，為政策走向徹底定調。
原文很長，我們只說重點。
第一，市場監控還在做，房價考核問責仍然不會放鬆，誰放鬆，誰上漲，問責誰；
第二，在長效機制建立前，房地產調控絕不會半途而廢、前功盡棄；
第三，未來將從行政措施，向綜合施策轉變。包括金融、土地、財稅、住房保障、市場管理等一攬子政策工具，保證房地產市場平穩運行。
這個發文既明確的表達了上層態度，又婉轉的表明了未來政策的走勢。
首先，調控不會放鬆，因為穩定市場、平抑房價的目的並未達成；
其次，未來的調控方向會發生新的變化，以前更多地是強調應急性的行政命令，而未來是建立長效的健康機制。
比如限價，就屬於典型的強制性行政命令。
雖然，在限價的打壓下，從數據上來看，房價的確是控制住了。但是，在看起來很漂亮的數據背後，潛藏著各種潛規則的後遺症。
限價所導致的一二手房價倒掛，所製造出來的套利空間。
把98歲的偽剛需逼到售樓部裡去搖號；把工作在陝西、河南的白領逼到深圳去落戶搶房；把還未畢業的大學生帶去售樓部裡套利……
限價導致的利潤缺失，讓開發商剋制拿地的慾望。
前10個月，土地流拍大致超過900宗，看起來開發商似乎沒錢了，似乎值得彈冠相慶。但仔細一想，900宗的土地流拍，起碼是1.5億㎡的供應量流失。
所以，限價在短期內雖然控制住了房價，但實際上既增加了投機套利的偽需求，又遏制了有效的住房供應。
這種短效的強制命令式調控，在未來的時間裡將大概率逐步轉向，進入增供應、去槓桿、抑投機的長效機制軌道中。
一切不增加供應、不改善供需關係的調控都是耍流氓。
Part 3
我曾多次提到過，中國房地產的問題不是一個問題，而是一系列問題，它裹挾著土地、資本、金融機構、地方政府……
房地產正如同一條鎖鏈一般，把政府、房企、金融機構以及生活在這個城市裡的每一個人，牢牢的拴在一起，一起享受房價上漲的喜悅、痛苦和辛酸。
這條鎖鏈，如水蛭一般，趴在城市的軀體上，吮吸著城市化進程中的絕大多數紅利。
而過去的調控，將重點過多地放在“需求端”，通過打壓需求、提高門檻等一系列方式，去控制房價過快上漲。
的確，在市場火熱的環境中，這種手段見效最快，能讓樓市快速回歸理性。
但最根本的問題，並沒有得到解決——
城市化的吸附力仍然存在，人口湧入並未緩解，實際需求並未得到滿足，只是被短期壓制在小空間中得不到釋放。
房價在“一抓就停、一放就漲”中，反覆輾轉。
行政命令能解決了一時，並無法解決一世。
今天的新華社發文，就是意識到問題之後的反思和調整——
用精耕細作的長效機制，替代短效強制的行政命令，打破房地產的畸形鎖鏈。
這張圖，是我梳理了所有長效機制調控相關的政策報道之後，在一年前整理出來的。
在這一年的時間裡，諸多政策走向，都在逐步驗證這些。
從這些政策的蛛絲馬跡中，我們能找到國家對房地產未來走向的諸多態度：
第一，城市化是不可逆的，大城市的人口聚集也是不可逆的，不會因為供需失衡，就拋棄城市化；
第二，過去需求端的調控打壓將進行升級，涉及土地、金融和戶籍等諸多方面；
第三，土地供應端將拋棄一刀切的政策，因城施策，供需緊張的多供地，庫存過大的少供地；
第四，豐富供應結構，比如要有自持型住宅用地，助力長租公寓落地，還要增加滿足中低收入人群的中小面積住宅用地供應；
第五，除了要建可以流通的普通住宅，還要有流通滯緩、滿足需求的保障性住宅；
第六，針對不同人群，提供差異化的住房選擇——
• 給剛剛進入城市的人群提供長租公寓，讓他們有落腳之地；
• 為了吸納中高級人才快速進入城市，還要建人才公寓；
• 對於已經有一定居住年限的新城市人，給他們提供共有產權性質的住宅，充分讓他們對城市有歸屬感；
• 對於中低收入者，要有保障住房；
第七，租售同權，每個人都能享受到基礎的城市福利；
第八，金融端，差異化信貸，去投資化，去槓桿化。
總的來說就是，保障居住的歸政府，商品住宅的給市場。
這才是真正的長效機制。
Part 4
我們的問題不是一個問題，而是一系列問題。
我們需要的解決方案，自然不是一個一刀切的辦法，而是一個成體系的系統。
過去兩年的調控，是速凍劑。它可以讓過熱的樓市穩定下來，甚至是凍下來，不至於失控。從目前的市場來看，我們的確做到了。
下一步，我們需要的是用更溫和的辦法和相對長的時間軸，將諸多失衡一一調理。
在調理尚未完成之前，政策全面放開的可能性不大。
上週，我寫了兩篇文章，實名反對無腦看空。
這周，我更反對的是，牽強附會的一味鼓吹“房價速勝論”。
中國房地產的問題，不僅僅是房價的問題。
對於每一個人，甚至每一個投資者來說——
什麼時候我們能真正理性的看待房價和政策的波動了，什麼時候我們才能真正算成熟了。
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