石榴叔沒想到，《喊你去泰國買房的 不是壞而是很壞》一文，居然火了，能掀起這麼大的波瀾。
也許，是大家太渴望知道真相。
大量粉絲的關注和留言，讓石榴叔決定，把這個系列繼續寫下去。
意義？不是說，什麼都不好，什麼都不能碰。而是在全網都是叫（叫）好（賣）的聲音下，讓你聽到一些不一樣的聲音，做個參考。
今天說說大火希臘。
希臘房產，最近一年出奇的火爆。究竟火到什麼地步呢？你在百度搜索“希臘買房”這四個關鍵字，可以得到247萬條結果，谷歌更是得到434萬條。
不少大V，已經察覺到東南亞房產，沒有多少油水可榨，轉而開發希臘，連留學中介也想分杯羹，就別說各種海外房產中介。
現在買希臘房子投資，還有利可圖？
真的是通向歐洲的捷徑，只要25萬歐買房，就可以一家三代移民？
我們會告訴你真相。
什麼人準備在希臘買房子：
- 盲目的投資客
- 精準的移民客
當前，只要你去中介提到歐洲移民，80%會推薦希臘。為什麼？因為條件簡單。
歐洲擁有購房移民項目的國家，並不多，包括西班牙、葡萄牙、意大利、塞浦路斯和希臘等。
西班牙、葡萄牙和意大利的購房，只能獲得黃金居留卡，也就是臨時簽證，需要住滿一定年限，才能重新申請綠卡。
希臘和塞浦路斯購房，都是可以直接獲得綠卡。其中塞浦路斯要花30萬歐，相比之下，希臘25萬歐購房移民項目，算是性價比最高的，再跳板到歐盟永居。
（注：綠卡=永居，護照=國籍，不是一回事）
很多人，正是衝著“移民容易”，才覺得投資希臘房產有利可圖。
希臘房子好不好？挺舒服
正如中介所說，希臘的房價在整個歐洲並不算貴的，自2008年經濟危機爆發以來，希臘房價的累積跌幅達到了42%。
這是在鏟底嘛？你肯定這樣認為的。
中國人在希臘買房，最喜歡雅典，首都！
不是有人說嘛，賣掉北京一個50平老破小，就能住希臘300平的愛琴海海景房。
和中國不同，希臘沒有大型開放商，所以沒有成片大型小區，基本上一棟樓就是一個小區。房子是以地板面積計算，所以陽臺、地下室、車庫都是不計算在內，更沒有公攤面積。
希臘房子的陽臺特別大，沒有封閉，但標配遮陽篷，當地人很懂得享受生活（懶），往往視野越好的房子，價格越貴。
南雅典的海景風光，中雅典的時尚繁華，北雅典的宜人宜居，估計中介已經都吹過了，這不是本文的重點。
很多人關心，25萬歐在究竟能買到多大的房子。目前雅典中心的均價為2500歐/平，南郊約為3500歐/平。注意，是均價，別激動，北部富人區，較好的公寓也有賣到4000歐/平，所以房價便宜是相對的。
至於這兩年真正漲價的，也是幾個賣得貴的區域，所以石榴叔反覆強調，地段的重要性，以及最好買新房。
當然，雅典新建房很少，大部分進行交易的都是二手房，年代很重要，最好買整棟重新翻新的。
希臘人口增速 同比（%）
為什麼會有這麼多老房子在賣？看上圖，人口下滑，是一個主因，根本止不住。糟糕的經濟，就更不用提了。
今年以來，不少中介還強烈推薦聖托里尼和克里特島，突出養老和度假概念。小別墅好不好？當然好，都很漂亮，房主佈置的用心，但是你會出租嗎？不會。
希臘房子租的出去嗎？能，但租金不高
這一點上和中國比較相像。每個希臘人都夢想擁有一套自己的房子，他們會通過貸款或存錢的方式買房子，即使是一套很小的房子也好。
所以，租客幾乎都是外國遊客，加上整個希臘酒店業並不發達，所以短租市場比較火爆。
根據數據分析公司的最新數據，目前雅典市中心共有8068處房產用於Airbnb租賃，這比去年同期高出57%。
能掙多少錢？給你們一個靠譜的數據，希臘主要城市的出租收益率為3.83%。雅典的出租價格大約是4-7歐/平，雅典的出租收益約為3.57-4.12%。
比銀行理財都低？如果你們對這個數字有質疑，可以自己去Airbnb上核實，但是記住，一年365天不是每天都能把自己的房子租出去。
舊房子，你只能讓中介打理包租，不過推特上有很多案例，一些歐洲人知道房主是中國人，惡意拖欠房租，不交水電物業費，一張律師信200歐。
而希臘法律規定是保護弱者，遇到很頭疼。當然，這個不是普遍情況。
25萬歐就夠了嗎？當然不
在希臘買房、賣房、出租等要繳的稅不少，中介很少會說這件事。
如果購入新房，需要繳納24%的增值稅。新房的定義，是房屋從未被使用過或者交易過。而且，房屋的建造許可是在2006年之後獲得的或變更的。
老房子？需要支付3.09%的交易稅。還有律師費、公證費、註冊費.....今後還有房產稅、物業費、保險。
如果房屋用於出租，則需要繳納租賃收入稅。例如，年租賃收入達到12000歐，稅率為15%；年租賃收入在12001到35000歐之間，稅率為35%；年租賃收入在35000歐以上，稅率為45%。
另外，從2018年1月1日起，希臘政府還實施一項新的稅收政策，即針對個人房屋所有者在出售房屋時產生的收益部分（即買入、轉售的差價）徵收15%的稅收。
諮詢過一個自己去希臘買房的朋友，他前後，花了230萬，當然是人民幣。按照今天的匯率，30萬歐左右。
什麼人不建議去買？不以移民為目的
開頭我就說了，想去希臘買房的，就是兩種人，一種是要個希臘的永居身份，房子租不出去，也無所謂的有錢人。還有一種是想投資賺錢，順便拿個移民身份的中產，甚至偽中產。
後者就別勉強擠這趟車了。
希臘的房子不是說不能賣，如果你要希臘永居的身份，就必須持有。如果賣出，永居身份就沒了。
至於賣多少錢？考慮一下這些年持有的成本，還有人民幣進出的成本和風險，你會發現，真不是一筆劃算的投資。
當然，有人會拿匯率說事，談到避險。話又說回去了，你的金融資產，要先達到一定規模，才有資格操這個心。
另外，永居身份，是不能直接加入希臘國籍，需要在希臘居住7年。前5年每年住滿半年，後兩年每年住滿10個月，滿足法定入籍要求後，才可成為希臘公民，而且還要放棄中國身份。
這7年，按照法律規定，你是不可以在希臘工作的！怎麼謀生？靠國內輸血。也有人一次買幾套房子，用房租來養活自己，還有人自己做點生意。
所以，上這趟車，最重要的是：家底！家底！還是家底！
中介可信嗎？笑而不語
比起泰國，希臘的套路就多了。國內的中介，基本都是三倒販子，都是把客戶，介紹給希臘本地的華人中介。
又要說到最敏感的提成了，光是國內的中介就可以拿到10-20%，希臘當地的中介一般也要拿到10%以上，看黑心程度。
直接接觸房主？那是不可能的，中介會告訴你，房主不會說英語，只會說希臘語。
最常用的手法，是當地中介，先把房子買到手，再賣給你，反正羊毛出在羊身上，各種費用反正最後都是你買單。
砍價？看你本事，反正你是想不到，這房子會這麼便宜，而且很多中介都會自己花錢翻新，求個賣相。
所以，如果自由行看房，建議去旅行社，找一個懂中文和希臘語的翻譯。
國內還有一類中介最壞，在各種社交媒體上打廣告，發佈各種好房子，先把你人騙到希臘再說。
然後告訴你，房子已經賣了，接下來當地中介開始推銷自己手上的盤。
既然來了，看看就看看吧！你在國內做的所有功課全部沒用，接下來，就看你能不能禁得住各種套路了。
最可怕的是買到有債務或者被查封的房子，這種案例最近發生不少。
至於全程陪同的看房團，是怕你接觸其他中介。從下飛機那一刻開始，就安排各種吃喝玩樂，根本不會給你任何獨處的時間。其實，就是為了最終的成交。
你試試看，要求一個人出去玩一天，他們的反應會很強烈，畢竟到手的鴿子要飛。
任何事情都要一分為二的看待。希臘買房，關鍵看訴求。如養老，希臘並不是最佳選擇。單純房產投資，回報率實在有限。如只想快速拿到永居身份，25萬歐花出去，還是挺值的，最快三個月搞定。
但也奉勸一句，不建議腦袋一發熱，就傾其所有去移民。國外真沒你想的那麼美好。還是要想清楚，自己到底要什麼，以及得到這些的代價。
下期，石榴叔來說說越南和柬埔寨，神奇的國家。
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