什麼樣的新商圈周邊業態，適合你的品牌？ | 選址考察記No.1
一家餐廳能否入駐全新商圈並經營成功，選址起到了70%的決定作用。
而選址商圈，如何能夠搶佔先機，又能夠不掉進大坑 ？
每家企業都有自己的新招數土方子，但招數是死的，選址是活的，活學活用，加深行業交流，幫助餐飲企業更好的發展壯大，是北京市餐飲行業協會青年聯盟發起舉辦商圈選址考察系列活動的初心，也是餐飲青年聯盟一直以來以服務為核心的宗旨：結識更多志同道合的餐飲業朋友，對接靠譜誠信的合作伙伴，群策群力的共同解決大家面臨的普遍困難。
最近小青就組織亞米薈、新辣道、呷哺呷哺、上魚舫、眉州東坡、旺順閣、紫光園、青紅之間、蠍子李、老馮烤羊蠍子、東方餃子王、喜家德、一軒餃子、紅花大海碗、炙子革命、七辛客、蟹錫蘭、花舍咖餐、公爵西餐廳、 富潤川聚園等多家餐飲企業的老闆和運營開發人士，前往北京懷柔的星動天地廣場實操了一次，讓我們邊看商圈邊分析，哪些才是選址時的關鍵指標。
【1】
在選址方面有什麼優勢？
1、新老城區兼顧。
位置上星東天地地處懷柔新區與老城的中間地帶，離老城一步之遙，離正在開發的新區只隔著一條高速公路，未來周邊高檔小區多、入駐新興企業多，既需要更多生活需求類餐飲，也符合 “高檔中餐”品牌定位下的目標客群。
起初有位同行的餐飲老闆覺得這裡工作日可能會生意冷清，但發現其實這裡週一的下午和接近晚上的時段人流並不少，而通過我們考察的直觀感受來看，星東天地並沒有大多數北京遠郊區縣項目的那樣“遠離”城區。
2、交通便利，目標客群易到達。
星東天地這個項目靠近京密高速這條京北交通的大動脈，周邊各地的顧客開車來店皆便利，又靠近興懷大街（高速進入懷柔城區的入口）和開放路兩條主幹道，離懷柔老城南北貫通的中心大街迎賓路也只有不到 2公里的路程，也有多條公交線路途徑星東天地，便於新老城區顧客的便利到達。
3、項目配套好，特色地標，有調性。
星東天地的物業是由倉儲物流基地改造，雖然還在半施工階段，但從效果圖上來看，其外觀時尚形象好，加上在緊鄰主幹道的一條小街上，鬧中取靜，符合中高端消費人群的心理訴求。
星東天地的位置也很好
，不僅是交通便利，項目南側緊鄰雁棲國際會都高架橋，東側與懷柔劇場和懷柔新醫院相鄰，西側為懷柔老城區，多個住宅小區、快捷酒店、 行政事業單位均與星東天地臨近。
停車也非常方便，這很關鍵。
【2】
潛在的客群有哪些？
我們從星東天地的工作人員（懷柔本地人）瞭解到，懷柔老城區的本地居民佔大約數，而新城區都是新開發的商業小區和別墅區。
根據隨行的一位餐飲人的經驗，如果在居民區開餐廳，首先，要看小區新舊程度如何。對於普通住宅來說，很多人可能會覺得住新小區的人有錢，實際上很可能老小區的人更有錢，也更有閒消費。
那麼問題來了，懷柔城區的居民年齡結構如何？
我們沒有權威準確的數據資料，但我們通過實地對於大星發超市和便民菜市場的考察情況來看，除了菜市場中老年群體較多，大多數在周邊購物的都是30歲-
40歲左右的中青年男女。我們知道，通常消費力最強的群體是30歲左右的女性，或者是35歲左右的中青年夫婦。因此，星東天地去女性顧客群聚集的地方，開餐廳賺錢的概率更高。
另外，想要入駐購物中心的餐企一直有一個煩惱：商場太大，樓層很多，讓人一下子難以取捨。
而在星東天地，這個煩惱基本可以忽略，因為星東天地的佈局十分清晰，分為東西兩區，由於是倉儲物流基地改造，所以東西兩區各僅有兩層，但佔地面積很大：
目前東區一層規劃為百姓生活館，由大星發公司直營的倉儲超市及快餐為主的餐飲項目組成，倉儲超市規劃近10000平方米，超市提供由大星發直接生產和配送的價低質優的生鮮蔬菜為特色，可以說是目前懷柔地區乃至密雲等周邊縣區最大的倉儲超市之一。其中一層超市外底商計劃匯聚全國各地特色美食快餐，滿足多層次多口味的食客需求。
東區二層為兒童主題館。除兒童區域外還計劃有2000餘平米的主題餐廳區域，適合母嬰親子類目標客群的餐飲品牌重點考察。
而西區一層除了建設懷柔未來最大的電影院唐閣影城之外，整個一層近5000餘平米的地區都是為美食廣場而專門設計。也就是說，整個星東天地項目除了西區二層是定位於健康運動館之外，與餐飲有關的區域都是客流量大（倉儲超市）、供顧客休息的場地（電影院）以及兒童遊樂場等，都會有不錯的聚客效應。
小青考察後的建議是，快餐和小吃品牌適合東區一層倉儲超市區，輕休閒餐適合東區二層兒童主題館，部分西餐品牌和咖啡店適合西區一層的電影院區域。而大部分特色中餐品牌適合優先入駐西區一層餐飲區，是較為穩妥的選擇。
【3】
運營開發人員怎麼看？
項目考察過程中，我們也和一些同行的餐飲人做了簡單的溝通交流，大家普遍感受是懷柔城區的消費能力和消費觀念與幾年前有很大進步，而整個城區缺乏餐飲配套，星東天地這個項目對於週末消費和晚上消費會是利好，但對於價位相對高檔的餐飲品牌可能存在水土不服的風險，反而有特色的正餐品牌和精品快簡餐品牌可能有不錯的發展前景。
其中有的餐飲人覺得希望能多一些聚客能力強，在北京有號召力的強IP進駐之後再考慮，畢竟多數品牌都是做正餐的，人員食材成本高翻檯率又低，精準客流的到達很關鍵。
而有的餐飲老闆認為這個項目值得嘗試，之前，大家都想開在大人流的成熟型購物中心裡，不妨嘗試進駐這種新興生活旅遊商圈的精品商業項目，看重的其實是這個區位的未來。
還有的餐飲品牌運營總監卻認為這個項目有很大潛力也有風險。
懷柔平常有很多參會和旅遊的人，很多采摘園就在老城區懷柔水庫的旁邊，驅車不到5公里，來星東天地這種大型商業中心消費吃飯很方便。但這個項目位於老城居民區的邊緣，又是新興商業區的周邊，對附近的居民的吸引力將是項目成功與否的關鍵。
除此之外，優勢也可能成為劣勢，因為它可能涵蓋的客群很多，但並不算特別明確，可能會給入駐的餐飲品牌帶來評估目標客群的不確定性。
畢竟，目標顧客群的數量才是餐飲品牌開店評估的核心數據。
【4】
看商圈，搶店面，也是在找合作伙伴
當然，這只是部分餐飲同仁的理性分析，還有一些感性的觀感和建議。
比如我們考察參觀完大星發公司旗下的菜市場之後，很多餐飲人對大星發的管理運營能力很是讚賞，有人甚至感慨北京市中心的很多大型菜市場，其菜品豐富度和衛生整潔程度都難以匹敵，這樣的公司團隊值得進一步接觸合作。
總體來看，懷柔的星東天地有新商業廣場的優勢，整個廣場的周邊都是停車場，停車會比較方便，但要引入真正有特色的品牌和服務，才能吸引到足夠多且足夠優質的客流，餐飲是做人的生意，有了足夠合適的人，難道還怕沒有餐飲品牌入駐做生意？
另外，物業和停車場都由大星發公司全部自持，有關商業綜合體和餐飲運營的手續齊全，這樣會避免一些潛在的產權糾紛。
最後，我們需要著重談一下星東天地項目背後的大星發公司。
這是一家北京懷柔本地崛起的全產業集團，集連鎖超市、餐飲、生態種植等業態為一體，據董事長李曉東介紹，大星發一直秉持以根植區域為王，融合便民、民生，關聯社會貢獻的發展思路，大星發超市在懷柔乃至密雲、順義等周邊地區家喻戶曉，集團在以懷柔為中心的京北地區具有很強的資源優勢，適合餐飲企業尋求長期深入的合作。
【5】
下一個5年，搶位都市外圍的潛力市場？
聽了上述聯盟會員和餐飲人實地考察的心得，大家是不是對這個項目有了更深刻的認識呢？
最後小青還想強調的一點是，我們組織大家考察商圈項目，並不是為了給招商的一方帶來什麼好處，而是希望通過某一地區新商圈的考察，讓大家學習到選址的真正要點和找到該地區的消費痛點是什麼。
比如現階段，懷柔整個城區和星東天地周邊區域內的餐飲需求並未充分滿足。精品的快簡餐需求強大，很多快餐品牌如和合谷、吉野家都備受市民的歡迎，而懷柔居民想吃點有品質的更是選擇困難，高規格的商務宴請和家庭聚餐更無從談起。
換言之，與北京市中心求好玩求新鮮奇的“消費升級”不同，他們才是真正需要餐飲消費升級的主力人群。
而星東天地專門針對這種消費痛點，定位以餐飲為核心。在規劃的業態中，餐飲佔比在 50%以上，同時輔以親子、體育、休閒娛樂等配套業態。
在這輪關乎品牌下個5年的北京外圍搶位戰中，懷柔可能是關鍵的一役？我們拭目以待。
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