今天我們來聊聊2018年地產必懂的詞彙
讓我們用最輕鬆的方式一點一點
從詞彙裡，窺見未來
一、招拍掛
建國開始，我們的土地不能買賣
那時候的土地，是用行政劃撥的
由政府無償、無限期的劃撥出去
拿地，靠的是關係和“暗箱操作”
這樣的操作，自然很容易出現腐敗現象
直到1987年，土地買賣的第一錘子落下，
土地拍賣開始了
萬科就是這個年代進入地產行業
後來土地拍賣制度逐漸完善
2002年《土地招標拍賣掛牌出讓制度》頒佈
土地買賣制度才正式確立
招拍掛的實施
有人稱之為中國的“土地革命”
招拍掛，具體來說是招標、拍賣、掛牌
公開招拍掛以後
“暗箱操作”問題一下子解決了不少：
（1）避免了明面上的腐敗滋生
（2）減少了開發商倒買倒賣的空間
PS：憑關係拿地，常有超低價倒手買賣的情況
（3）開發商開始了良性競爭，優勝劣汰
當然，招拍掛的實行也有缺點
招拍掛過程中，價格是唯一考慮因素
由於價高者得的規則
開發商會進行價格競爭，從而炒高房價
PS：美國的招拍掛，價格是最後一項考慮因素
另一方面，為了增加稅收
政府也會盡可能地增加土地收益
從而推高房價。
但是，相比行政劃撥和協議出讓
土地招拍掛是相對公開和透明的做法了。
目前還沒有想到更好的方法……
拿地賣房是最傳統的開發商盈利方式。
現在
隨著土地放量越來越少，價格越來越高
開發商沒那麼多地好拿（土地流拍也越來越多）
如果要發展，想持續盈利的新渠道
所以，越來越多的開發商開始
佈局長租公寓
二、長租公寓
關注最近新聞的地產人
應該對這個詞很熟了
我聊了幾個很有理想的置業顧問
都說要轉型做長租公寓
但是，長租公寓是啥，你知道嗎？
長租公寓有兩種類型
第一種：集中式的長租公寓
這種方式下
營業者將整棟買或者租下來，再作為公寓出租
主要盈利點在租金和不動產增值
比如萬科的泊寓產品、龍湖的冠寓、招商蛇口的壹棧、壹間……
第二種：分散式的長租公寓
這就需要業務員挨家挨戶談委託租賃
所以主要的贏利點，在租金差價，和服務費
代表品牌比如，自如友家、蘑菇公寓等
集中式的優點，就是拿房子快，運營效率高
而且還能享受房子的增值收益
分散式的優點，就在於輕資產運營
投入少，效益高
這也是很多開發商不願意涉足商業地產的原因
週轉太慢了，收益比賣房差遠了！
但是對開發商而言
卻又不得不佈局長租公寓
所以
為了解決持有資產資金佔用大、週轉慢的問題
地產REITS應運而生
三、地產REITS
實際上，對國外的房企而言
除了拿地造房子，更大的盈利點
在於“存量房”的內容運營
比如長租公寓、共享辦公、共享空間……
他們解決資金佔用問題的方法
就是地產REITS
REITS是啥意思呢，
其實就是一個房產基金
它把大家的錢集中起來
用於投資一些經營性地產項目
這樣，開發商可以輕資產運營
投資者可以獲得豐富分紅
花點小錢就可以享受房價上升的福利
具體操作過程中
有三類主體
由於這樣的分工
投資者也可以足不出戶擁有五星級酒店的收益
國外很多REITS基金非常火爆
只是由於國內法規和制度還不完善
現在的REITS還在試水階段
試水項目有中信起航項目，萬科鵬華前海基金等……
它們每一個都是頗具中國特色的REITS
都有量身定製的核心點和亮點
但都還不是REITS的完全體
因為他們的底層資產並不完全是不動產
還會投資賣點股票什麼的
不過，為了解決資金問題
確實越來越多的開發商開始佈局金融
跨界求生
可能是每個地產人未來都將面對的現實問題
結語
隨著房地產企業集中度會越來越高
做地產開發的企業會越來越少
大的那幾家數字會非常大，小的就會被淘汰
鹿其君預判
未來純粹靠拿地賣房增長的模式已經到頭
土地和資產未來會變得越來越均衡
很多開發商也在從開發到持有資產
從持有資產到運營資產轉化
今天講的這三個詞，就是這個趨勢的縮影
它們分別照應著地產的過去、現在和未來
拿地賣房，是地產的傳統思路
佈局長租公寓等存量市場持有資產，是現在的戰略
借力金融打組合拳做資產運營，是行業的未來
未來的地產發展
我們一起拭目以待！
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