這兩天，深圳一些中介、貸款人員在推介法拍房，而且數量不少。

在他發送的這份房源名單中，我們看到，不少房源拍賣日期都是11月初到12月份的，也就是說，都是等待拍賣、尋找買家的。

根據這位中介人士的說法，這些房源都是被法院查封了的，最近數量特別多，普遍是目前市場價的7折，有的總價上千萬的豪宅，直接砍掉六七百萬拍賣。

主要是因為很多人斷了月供，或者經營企業資不抵債，被銀行或債權人起訴，不得不賣房子清算債務。

我們知道，這輪房地產熱潮，最先2015年就是從深圳啟動，如今2、3年過去，在全國整體轉冷事實確認的情況下，深圳又爆出大量房源斷供、被7折拍賣，真是一再突破市場底線，預示樓市黑天鵝式風險或將來臨。

拍賣房源激增222.5%

現在阿里、京東，包括人民法院等都有司法拍賣平臺，我們在這些網站上查詢了最新數據，發現深圳的法拍房源數量確實在增多。

以其中一個平臺，阿里司法拍賣網站為例，

2016年10月，共有法拍房源16套；

2017年10月，共有法拍房源160套；

2018年最近一個月，共有法拍房源356套……

也就是說，一年時間，目前法拍房數量激增至222.5%

其實不難理解，首先這輪樓市上漲，很多人是加槓桿跟漲入市，豪賭一把，現在已經看不到短期上漲的希望，只好割肉止血。

其次，這次國內經濟不景氣，拖累很多企業，特別是以加工製造為主導的出口型企業，上半年中央開會專門調研、討論提振廣東實業的報道還歷歷在目……企業主虧錢，資不抵債，只好破產，房子被拍賣清算，不管裡面住沒住老人、孩子，都要強制執行。

如果這些司法拍賣平臺加起來，房源數量很可能達到數千套甚至上萬套，真的很恐怖了~

從中介提供的這份房源表格來看，普遍的起拍價都在評估價（已經低於市價）的7-8折，也就是500萬的房子，會便宜150萬出售。

隨便找一套，比如這套剛需房，評估價146.58萬，起拍價是118萬，相當於打了8折。

這套房源評估價是1805萬元，起拍價1263萬元，價差達到近600萬，越是豪宅，縮水越厲害。

而且現在是圍觀的人很多，但是報名下手的人少之又少，追漲殺跌，真不是鬧著玩的，越是降價、低價越是無人問津了。

無論是此前合肥院子、萬科白鷺郡新盤，還是上海等地二手房，降幅都不會突破20%（一般都在10%-15%），這次看來，深圳房價極有可能大概率，直接7-8折，一降到底了。

如果7折房出現，也就意味著一個信號，棄房斷供很可能蔓延，因為房子已經跌去30%，首付的錢都跌沒了，再還月供，不是越還虧得越多嗎，有的人甚至首付款都是高利貸借來的，月供真心還不了了……

多個專家發出預警

美聯物業深惠總經理江少傑最近放出豪言，深圳樓市預計要跌20%，讓人大吃一驚，他的觀點如下：

1、近期的樓市可以用急轉直下來形容，各行業都出現了資金趨緊現象；這種情況只是一個開始，到明年過年前都不會有太大的改變；

2、預計深圳會跌20%左右，在以往過去的波動中，香蜜湖、後海、華僑城等核心區域一直都是堅挺，但這次相信無一能倖免，核心區域房價會跌10-15%不定，偏遠區域會跌破20%的可能性很大；

3、如今已經是全球的房價都在下跌，主要是外部因素影響，現在香港也是跌勢明顯，預計會比2008年還要慘一些，持續性還會更久一些。

而一向專注於樓市研究和市場跟蹤預警的楊紅旭，也第一時間發表微博，“同意”上面的論調。

其實，從7.31加碼新政以來，深圳樓市開始加速下跌，全盤翻綠，其中，寶安和福田下滑幅度最大，寶安均價下滑1.1%，福田下滑1.0%。

近期，不斷有媒體報道深圳出現大幅度降價甩賣的案例。

如，根據報道，東部華僑城出現一套“筍盤”，房產登記價1050萬元，售價738萬元，血虧312萬元，據說還是全新毛坯，送入戶花園。

還有更狠的，蛇口半島城邦二期二手房降價急售，245平的房子報價1800萬元，單價7.3萬/平，和歷史報價（2200萬元）相比下降了400萬元，而同戶型的房子報價2400萬元。一來一去，割了600萬元。

多數新盤去化僅20%

對於開發商來說，確實感受到了刺骨的寒冷。迫於對後市看空壓力，推盤量也是一路走高。

據美聯物業全國研究中心統計，截至10月底，深圳住宅產品的備案量達5263套，較9月增加46%，創下今年單月新高。

而且，開發商的推盤去化率很不理想。

機構人士表示，近期開盤的除了綠景紅樹灣1號、碧桂園鳳凰公館的去化率能到70%，其它大部分在20%左右，好一些的30%-40%，還有的去化率為個位數。

10.22-10.28開盤去化率統計表

一些本應受到購房者追捧的樓盤，去化也不太理想。位於華僑城的網紅盤，10月12日開盤，在今年整體均價尚未上漲的情況下，去化率也不足40%。

無獨有偶，位於前海的某現房樓盤，雖賣點頗多，且單價僅7萬/平出頭，由於錯過入市時機也出現滯銷的狀況，目前也正啟動大規模三級市場聯動售賣。

PS.全國會否跟進

這次深圳事件會不會在全國範圍形成一個反向案例，引發樓價大瀉底？

最為可怕的是如果預期改變，那真有可能發生。

首先，國家層面已經逆轉預期。11月5日，向來敢為天下先的深圳，悄然間公佈了《關於規範已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法(第二次徵求意見稿)》。

意見稿中首次明確：可銷售人才住房的地價，將按照商品房市場定價的30%確定。

注意！不是房價的30%，而是地價的三折。根據推算，地價3折，相當於房價至少要要降低52.4%，才對等。

現在，開發商預期也開始轉變，萬科、恆大、碧桂園……

而接著，二手房業主，也就是越來越多的法拍房、7折房8折房出現……

如果國家、開發商、部分業主都在看跌後市，那麼接下來的境況可想而知。

附文

剛剛，深圳樓市爆出重磅，3折！買到就是賺到的朋友別哭。

在我國，與房子有關的事都是大事，與深圳樓市有關的一舉一動，更是備受矚目。

作為改革前沿的深圳，在樓市調控上又用了大招。

深圳重磅宣佈：人才住房用地，地價低至三折！

11月5日，向來敢為天下先的深圳，悄然間公佈了《關於規範已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法(第二次徵求意見稿)》。

意見稿中首次明確：可銷售人才住房的地價，將按照商品房市場定價的30%確定。

深圳市規劃和國土資源委員會(市海洋局)官網截圖

注意！不是房價的30%，而是地價的三折。

要知道，房價之所以一路高漲，至少有一半原因是地價造成的，數據顯示，2017年，我國地價房價比高達0.68。也就是說，地價佔到了房價的68%。

地價3折，相當於房價至少要要降低52.4%，才對等。

而此前規定，深圳可銷售人才房，按照市場價60%賣給各類人才。這就需要人才房的地價更便宜，如果人才房能獲得3折地價，將有力保證這類保障房的開發建設。

深圳作為一個城市標杆，這一舉措，或許能透露出樓市格局的重大變化！

　此次改革意義重大

此次改革的重大意義在於：

第一，這是土地制度的重大變革，意味著以後“土地改革有巨大的空間”。

6月5日，深圳市住房和建設局發佈了一份徵求意見稿，它的名稱是《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》（以下統稱“徵求意見稿“）（2018年至2035年）。

計劃到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套。其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。具體分配如下：

其中“徵求意見稿”裡，最讓人振奮的就是：新增住房的60%，都是打折的住房！

如“人才住房”的租金或者售價要按市場價打6折，“安居型商品房”要按市場價打5折，而且這兩種房子在若干年之後，還可以獲得完全產權。

這可以說是震撼性的吸引力！人民網也發佈了相關報道↓↓↓

業界普遍認為，這是繼98房改之後，深圳住房體制迎來“二次改革”：1988年，深圳第一次房改，確立住房就是資產，開啟土地財政時代，奠定深圳過去三十年的輝煌。2018年，深圳第二次房改，解決四大住房核心問題，決定深圳未來三十年的經濟生命線。

第二，這意味著地方向社會大規模轉移土地紅利，這是非常值得稱讚的。

第三，這意味著一大批低成本土地入市，由此產生一大批低成本房屋，對於抑制高房價、高租金將產生巨大作用。

加快保障性用房建設供應

深圳這一新政還有一關鍵點容易被忽略，是擬推閒置土地處置新政建人才保障房。

此前，北京、上海等地已有部分企業、國企利用企業閒置土地，建養老設施、保障房等案例。

其實，這都是為了更好地盤活和推動存量用地二次開發利用。當前，各地，以深圳為例，正在千方百計加大住房供應，擴大保障範圍。

近日，深圳市規土委發佈《深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018-2025）》（徵求意見稿），針對深圳市城中村居住用地劃定了綜合整治分區範圍，控制城中村改造節奏，滿足條件城中村的可納入住房保障體系。

這份文件的實質是：控制深圳城中村改造的範圍、進度，讓城中村繼續在一定時間範圍內發揮“天然廉租房”的作用。其受益者，將是深圳中低收入階層，以及剛畢業的大學生。

在“加大住房供應，擴大保障範圍”這些方面，深圳顯然優勢明顯，也敢為人先。

但深圳有其自身的特殊性，除非北上廣以及其他熱門二線城市後續跟進，不止於城中村，而且保障範圍從人才住房擴展到商品房，或許才是土地財政真正鉅變的開始。

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