經濟觀察網 記者 謝敏敏 11月13日，起源於浙江溫州的房企中梁控股集團有限公司（以下簡稱“中梁”）正式向港交所遞交了上市申請。
根據招股書，中梁創始人楊劍及其妻子徐曉群為公司控股股東。
招股書披露，截至2018年8月30日，中梁在長三角、中西部、環渤海、海峽西岸、珠三角五個區域擁有316個項目，土地儲備總額為3500萬平方米，其中浙江、江蘇和安徽三地的土地儲備最高，合計佔比43.6%。
蹊蹺的是，中梁並未在招股書中披露合約銷售額，僅引用了相關研究機構出具的行業排名。根據克而瑞數據，中梁今年1-10月實現流量銷售金額1002億元人民幣，在全國房企中位列第24名。若以此數據為準，在遞交申請之前，中梁是千億房企中唯一一家尚未上市的企業。
翻開中梁的成長史，2016年是個巨大的分水嶺。
溫州籍的楊劍2002年將業務拓展至江蘇，此後中梁的業務主要聚焦於浙江和江蘇，2016年，中梁將總部搬遷至上海，隨後開啟了全國化擴張戰略，輻射至安徽、福建、江西等地，今年觸角更是延伸至內蒙古、遼寧等地，直至覆蓋全國110個城市。
按照相關機構的排名數據，中梁是過去幾年行業內增速最快的房企之一。2015年其銷售額為168億元，2016年-2017年則分別快速增長至336.8億元和758億元。
中梁是碧桂園模式的堅實擁躉，在高週轉和三四線策略方面尤為靠近，其規模的高速增長也得益於過去幾年三四線樓市行情的爆發。
對於三四線戰略，楊劍曾做過一個形象的比喻：“如果佈局一二線城市是開大奔，佈局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會。”
中梁同樣曾力求將碧桂園的高週轉用到極致。2016年中梁內部提出了“456”模式，即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入，為了鼓勵區域公司按照“456”的模式運轉，中梁設置了豐厚的獎勵：項目開盤後達到“456”的標準，立即獲得100萬元的內部獎勵。
但在中梁還沒有能力以及機會接棒碧桂園、恆大成為“三四線之王”的時候，房地產市場遭遇變化，三四線樓市熱度不再。
中梁方面在近日表示，中梁正加速佈局二三線，自2018年3月以來，已在長沙、鄭州、武漢等省會城市建立直屬區域公司，以便拓展項目。
但翻看中梁的招股書，目前中梁的絕大多數項目儲備依然集中在三四線城市，包括一些縣級區域。擅長三四線打法的中梁在佈局二三線之後是否能取得快速突破，還有待時間和業績檢驗。
從財務數據上看，中梁符合典型的高槓杆特徵。
招股書披露，公司收益由截至2017年6月30日止六個月的29.46億元增加230.4%至截至2018年6月30日止六個月的97.31億元，以194.3%的年複合增長率由2015年的16.19億元增至2017年的140.26億元。
中梁2017年錄得4.99億元的淨溢利，但2015年和2016年分別錄得1.8億元及2.69億元的淨虧損。
在規模快速增長之時，中梁的槓桿也在不斷加大。過去三年，中梁流動負債總額分別為103.87億元、351.35億元和796.81億元，截至2018年6月30日的數據顯示，這一數字快速增加至1184.2億元，非流動負債總額122.4億元，流動比率1.1倍。截至今年9月30日，中梁流動負債總額又大幅增長至1377.55億元。
2015年和2016年，中梁的淨負債率達到驚人的數字，分別是1335%和1790.2%，2017年這一數字降至339.5%，今年上半年竟然再次降至44.6%。
中梁方面在招股書中解釋稱，過去淨負債率較高是因為主要應對業務增長其融資需求不斷加強以收購額外地塊，同時相關物業項目尚未開始預售及產生現金流入。而對於短期內淨負債率下降如此之快的原因，中梁給出的解釋是總權益擴大了。
招股書還披露，截至今年6月30日，中梁旗下由信託融資提供商、資產管理公司及其他金融機構提供的信託融資安排中有64項尚未償還，總金額約為78億元，佔同日總借款額的36%。
此外，過去三年以及今年上半年，中梁未償還借款總額分別為51.26億元 、202.3億元 、244.76億元 以及216.7億元。由於較為依賴信託融資，中梁的融資成本雖然呈下降趨勢但整體水平依然相對較高，過去三年以及今年上半年，中梁借款總額的平均實際利率分別為13.4% 、12.4％、9.9%及9.0%。
保持高槓杆之際，中梁的擴張速度也絲毫沒有慢下來的跡象。2018年下半年以來，諸多大型房企都表示會收縮投資策略，但中梁的拿地規模依然在大幅增加。
此前兩年中梁以黑馬之姿殺入輿論視野，一個突出的表現即是大量拿地。2016年這家公司平均五天拿一塊地，2017年平均三天拿一塊地，每週預計有四五十塊地上報集團。
招股書披露，過去三年中梁的拿地數量分別是9幅、63幅和119幅。但是截至2018年8月31日，僅8個月時間，中梁已經獲取了183幅地塊，這意味著，中梁的拿地速度很可能早就超過了去年的“平均三天拿一塊地”。
這匹狂奔的黑馬，接下來需要面對的，是來自資本市場的新考驗。
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