中國建設報
竣工於2009年、作為廣州地標雙子塔之一的西塔（全稱為"廣州國際金融中心"）雄踞在珠江新城中央商務區中軸線上俯瞰羊城。其開發建設者是當地老牌房企——越秀地產。
2019年，越秀地產迎來多重利好。在政策背景上，隨著《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺，重倉於此的房企爭相"分食"，越秀地產或能從中受益。經過兩年談判，廣州地鐵以總代價61.6億港元認購30.81億股越秀地產股份。交易完成後，廣州地鐵持股19.9%，成為越秀地產第二大股東。這一強強聯合被業內認作"親上加親"。宣佈認購的同日，越秀地產發佈了2018年年報：公司全年實現合同銷售額577.83億元，同比上升41.4%，交出了一份令投資者比較滿意的成績單。
不過，在粵港澳大灣區利好加持、擴張動作順利的時間節點，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠宣佈，公司2019年銷售目標為680億元，增幅17.68%。業內認為，這一目標增速略顯保守。也有觀點認為，此前重金拿下多個"地王"項目拖累了越秀地產擴張的步伐，令其目標趨於謹慎。
千億元目標的背後
年報顯示，越秀地產2018年實現營收約264.3億元，同比增長11.1%；核心淨利潤約28.1億元，同比增長19.6%。克而瑞統計數據顯示，越秀地產2018年流量銷售額為531億元，行業排名第54位，與2017年第47名相比有所下滑。而截至報告期末，越秀地產總負債1259.1億元。
越秀地產借貸成本增加也不容忽視。年報顯示，2018年公司借貸成本總額37.96億元，與2017年22.09億元相比，增長71.84%。越秀地產對此解釋為，"受到銀行借貸和債劵總額同比增長以及融資市場趨緊影響"。
在2017年業績發佈會上，越秀地產時任董事長張招興曾表示，公司目標為"2020年銷售規模800億元，衝擊1000億元"。林昭遠接任後也曾多次公開表示："2020年衝刺千億元的目標不變。"但其2019年銷售目標似乎與既定目標有相當距離，讓投資者頗有質疑。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示："越秀地產2020年達成預期目標有難度。市場有降溫風險，房企競爭也比較大。"林昭遠對此曾回應稱，2020年"保800億元，爭1000億元"是公司"十三五"的努力目標，今年的增長目標是基於當前市場形勢的預判。
樓市調控不斷深入，不少房企開始強調"穩"字當頭，主動"剎車"，降速保質求穩成為普遍共識。越秀地產的負債伴隨其大手筆擴張動作，據悉，今年計劃拿地權益額約159億元。越秀地產相關負責人表示，截至去年年末，公司淨借貸比率為61.2%，同比下降11.6%，在房企中屬於較低水平；整體債務結構也較為合理，公司在滿足發展需要的同時十分重視財務安全，未來將根據資金需求、市場狀況、融資成本等情況開展融資工作。
多重利好下選擇降速
《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺後，重倉於此的一眾房企"喜上眉梢"，碧桂園、中國恆大、萬科地產等粵系房企開始領跑。
以總部所在地計算，全國房企十強中的半數位於粵港澳大灣區。這裡是房企"必爭之地"，越秀地產則具備了強大的"主場"優勢。
林昭遠強調，公司合計1941萬平方米土地儲備中，約48%位於大灣區，2018年的九成新增項目儲備亦在這裡；2019年，在穩增長的基礎上，公司預計在大灣區新開項目8個，佔全國新開項目一半。
廣州地鐵宣佈投資越秀地產，意味著越秀地產"軌交+物業"戰略正式啟動，後者將持續獲取優質軌交地產項目。相關負責人表示，"軌交+物業"的發展模式未來將加速推進和深化，雙方關係會更加緊密，共同深耕大灣區軌交沿線綜合開發，包括參與場站上蓋綜合體建設及周邊物業等。越秀地產投資者關係部總經理姜永進認為，房企獲取資源的方式不止一種，還包括二級市場併購、為產業園區配套商業和住宅等。
"按照越秀地產持股51%、廣州地鐵持股49%的方式，雙方將互利共贏。"針對這一合作模式，姜永進認為，"越秀地產要打出組合拳優勢，'地鐵上蓋'最有價值，建住宅最有利於現金流和快週轉。"
但多重利好和主動出擊並未形成理想預期。億翰智庫提供的數據顯示，2019年房企銷售目標同比去年增幅均值為21%，下降逾20個百分點。其中，2000億元規模及以上房企目標多為10%~15%；千億元規模及以上房企目標多為15%~20%；千億元規模以下房企目標多為20%~30%。
越秀地產的預期或與調控限價、房企利潤受壓有關。張招興去年稱，因限價問題，部分達到條件的項目將推遲入市，"有些房企資金週轉緊張，但越秀售賣要看時機"。
"主流觀點認為今年樓市降溫是大趨勢，房企目標保守多是受此預期影響。"嚴躍進強調，"房企還會面臨很多新情況。比如，粵港澳大灣區發展戰略提升，從對既有土地項目開發的角度看，惜售心理也很正常。"對此，越秀地產相關負責人回覆稱，2019年超過1300億元的可售貨量足以支撐銷售增長，公司會根據市場態勢做動態調整。
與此同時，"軌交+物業"的發展模式令越秀地產面臨轉型難題。隨著城鎮化進程不斷推進、城市邊界不斷擴張，軌道交通因運輸效率較高成為城市發展首選，很多房企開始向TOD（以公共交通為導向的商業開發）項目轉型。這類項目有別於"地鐵上蓋"，其業態更豐富，但工程複雜、技術門檻高、開發週期長。受限於技術等條件，目前全國能做TOD項目的房企為數不多。
同時，TOD項目開發需要更強的成本控制和資金週轉能力。"一是開發週期長、沉澱資金多，要求資金實力雄厚。二是需要引進新興產業而非傳統產業，要有相關資源。三是要與城市公共交通、產業規劃、住宅與商業地產開發融合，需要有超前的規劃意識、廣泛的產業資源、強大的統籌能力和豐富的運營經驗。"新城控股高級副總裁歐陽捷表示。
業內人士還認為，越秀地產目標謹慎也可能因受"地王"影響。自2013年起，越秀地產通過地產基金合作模式，頻繁出手高價"地王"，將廣州海珠（單價）、蘿崗（單價）和武漢精武路三塊"地王"收入囊中。但是，"地產+基金"模式使其項目權益佔比降低，導致越秀地產部分指標下滑。
面對粵港澳大灣區的新轉向標，越秀地產能否借勢突圍，實現既定目標？與廣州地鐵攜手，能否通過獲得軌交沿線土地資源實現規模擴張？這些還需要時間驗證。
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