公積金貸款利率低還，歷來都是剛需購房群體減輕房貸壓力最好的辦法。特別是在商業貸款利率節節攀升的當下，使用公積金貸款的人越來越多。據我愛我家研究院研究報告顯示，今年3月到9月，北京市公積金客戶佔比一直處在30%左右，超越商業貸款、全款成為北京二手房交易最常用的支付方式。然而新政之下，許多正在上車的購房者卻陷入了迷茫。
新政出爐 認房又認貸
今年9月中旬，北京住房公積金管理中心發佈了《關於調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》，對北京的公積金政策進行了調整。而正是這樣一個堪稱史上最嚴的公積金政策，使得許多購房者對公積金望而卻步。
首先要說的就是准予貸款的政策。在房地產市場調控中，基本都有首套房和二套房的概念，兩者的首付和貸款利率等差異非常大。甚至於在許多地方，二套房的首付就要超過總房價的一半，一般普通人實在難以負擔。而在過去，商業銀行貸款和公積金貸款對於首套房和二套房的認定標準並不一樣。
商業銀行貸款在認定時，採取的是“認房又認貸”模式。通俗來說，只要申請貸款的人名下有房，或者說在徵信系統中存在個人住房貸款記錄，那麼統一按照二套房來受理本次貸款申請。而此次公積金貸款政策的調整，使原本只認房的公積金也轉變成了認房又認貸，給部分購房者增加了許多購房成本。
此外，貸款額度與繳存年限掛鉤也是此次調整的重點。過去，北京公積金貸款的最高額度是120萬元，繳存時間的長短不會影響額度。新政則實行貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤，每繳存一年可以貸10萬元，最高120萬。中原地產首席分析師張大偉表示，當下北京市場平均購房年齡在28歲左右，按照新政，公積金貸款大約只能貸50萬左右。預計起碼一半的購房需求將只能選擇商業貸款或者全款。
購房者無奈解約
據我愛我家集團研究院統計，2018年10月北京我愛我家達成的二手房交易中，全款支付、商業貸款佔了30%以上，均較上月有所提升。市管公積金、市管組合貸款的支付形式，均降至10-15%。由於公積金貸款更加困難，許多經濟能力有限，需要使用公積金貸款的購房者已經暫緩或暫停了購房計劃。
對於很多工作不久的”90後”而言，公積金貸款可以貸到的額度與較高的房價相比，杯水車薪，商業貸款帶來的更高的還款壓力也讓他們對購房的“慾望”打折。不少已經簽了購房協議但尚未履行完合同的人，都有解除合同的念頭。北京律師王佳紅告訴記者，如果購房者因為公積金新政導致購房壓力增加，想要停止履行合同，在向賣方提出解除合同的考慮前，一定請專業人士進行評估，因為並非任何情況都能解除合同。
王佳紅分析，如果購房者未在新政實施前網籤，當想要提出解除合同的請求時，首先看合同中關於貸款是否有約定。鏈家法務經理林紅梅表示，一般來說買方應先考慮公積金貸款轉成商業貸款。如果買方也實在無力用現金補足差額，那麼可以考慮以情勢變更為由，解除合同。
有專家認為，買方在以情勢變更為由提起訴訟時，必須證明確實是因為新政導致不能繼續履行合同，且買方又不存在違約情形。如此這樣，才能不致於蒙受損失。
（本文綜合自：法治週末、證券日報、雲掌財經網）
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