公积金贷款利率低还，历来都是刚需购房群体减轻房贷压力最好的办法。特别是在商业贷款利率节节攀升的当下，使用公积金贷款的人越来越多。据我爱我家研究院研究报告显示，今年3月到9月，北京市公积金客户占比一直处在30%左右，超越商业贷款、全款成为北京二手房交易最常用的支付方式。然而新政之下，许多正在上车的购房者却陷入了迷茫。
新政出炉 认房又认贷
今年9月中旬，北京住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，对北京的公积金政策进行了调整。而正是这样一个堪称史上最严的公积金政策，使得许多购房者对公积金望而却步。
首先要说的就是准予贷款的政策。在房地产市场调控中，基本都有首套房和二套房的概念，两者的首付和贷款利率等差异非常大。甚至于在许多地方，二套房的首付就要超过总房价的一半，一般普通人实在难以负担。而在过去，商业银行贷款和公积金贷款对于首套房和二套房的认定标准并不一样。
商业银行贷款在认定时，采取的是“认房又认贷”模式。通俗来说，只要申请贷款的人名下有房，或者说在征信系统中存在个人住房贷款记录，那么统一按照二套房来受理本次贷款申请。而此次公积金贷款政策的调整，使原本只认房的公积金也转变成了认房又认贷，给部分购房者增加了许多购房成本。
此外，贷款额度与缴存年限挂钩也是此次调整的重点。过去，北京公积金贷款的最高额度是120万元，缴存时间的长短不会影响额度。新政则实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩，每缴存一年可以贷10万元，最高120万。中原地产首席分析师张大伟表示，当下北京市场平均购房年龄在28岁左右，按照新政，公积金贷款大约只能贷50万左右。预计起码一半的购房需求将只能选择商业贷款或者全款。
购房者无奈解约
据我爱我家集团研究院统计，2018年10月北京我爱我家达成的二手房交易中，全款支付、商业贷款占了30%以上，均较上月有所提升。市管公积金、市管组合贷款的支付形式，均降至10-15%。由于公积金贷款更加困难，许多经济能力有限，需要使用公积金贷款的购房者已经暂缓或暂停了购房计划。
对于很多工作不久的”90后”而言，公积金贷款可以贷到的额度与较高的房价相比，杯水车薪，商业贷款带来的更高的还款压力也让他们对购房的“欲望”打折。不少已经签了购房协议但尚未履行完合同的人，都有解除合同的念头。北京律师王佳红告诉记者，如果购房者因为公积金新政导致购房压力增加，想要停止履行合同，在向卖方提出解除合同的考虑前，一定请专业人士进行评估，因为并非任何情况都能解除合同。
王佳红分析，如果购房者未在新政实施前网签，当想要提出解除合同的请求时，首先看合同中关于贷款是否有约定。链家法务经理林红梅表示，一般来说买方应先考虑公积金贷款转成商业贷款。如果买方也实在无力用现金补足差额，那么可以考虑以情势变更为由，解除合同。
有专家认为，买方在以情势变更为由提起诉讼时，必须证明确实是因为新政导致不能继续履行合同，且买方又不存在违约情形。如此这样，才能不致于蒙受损失。
（本文综合自：法治周末、证券日报、云掌财经网）
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