房地產預算
一、預算編制原則：
原則一：營銷、設計、成本等多部門協同與整合
主流房地產企業預算成本編制的分工主要如圖所示：
地產企業特別需要建立營銷、設計、成本三大專業部門之間協同的工作機制，形成設計牽頭、營銷主導、成本監督的管控機制。首先，營銷與設計要基於客戶需求在產品定位層面達成一致，明確到底需要生產什麼樣的產品來滿足這些客戶；其次，營銷與成本要基於客戶關注價值點達成一致，識別目標客戶的敏感點並按照由高到低的順序排列，指導成本的具體投放；最後，設計與成本要基於客戶需求及客戶敏感點，在限額設計方面達成一致，將項目預算成本轉換為可以在設計階段操作的指標限額，保障預算目標可執行。
原則二：明確編制依據，形成成果指標，確定決策模型
二、預算成本的編制
當前優秀房地產企業預算成本編制的實踐來看，往往會對從投資拿地到項目後評估每個階段的預算成本都有明確規定，包括參與部門和編制的重點，並將預算成本編制明確分解為土地版、啟動版、定位版、方案版、擴初版和施工圖版。
1、概念定位階段重策劃，強調貨值最大化
概念方案階段，預算成本的制定需要強調策劃思維，核心在於通過項目策劃及產品策劃，實現貨值最大化。強調在設計工作開展之前，結合營銷定位報告，對概念設計多方案組合初選進行成本匡算，通過對各類型產品的成本配置模塊進行經濟性測算和比選，找出盈利最大化的產品組合，形成對下一步設計工作的限額控制指標。
該階段預算成本編制，一般會在營銷定位後10個工作日內提供成本測算初稿，以供決策參考；項目定位通過後5個工作日內，編報完成概念階段的預算成本正式稿。
這個階段預算成本測算的關鍵點在於對產品組合方案、路網布置方案、停車佈置方案、場地標高方案等四大方案進行管控，控制了這四大方案的預算成本測算，概念階段的預算成本編制就基本不會有太大的偏差。除此之外，還應包括交通、功能分區、景觀分析等，以及對建築平面、戶型結構、主要設備、停車方式及比率等的可行性及經濟性進行預研究。
編制的依據：
1）項目地塊紅線內外情況、政府規劃要點等信息；
2）客戶品類、產品類型、面積指標、戶型配比、預期售價；
3）區域內同檔次或相似產品的成本構成及價格水平；
4）已結算類似項目的含量及造價數據；
5）項目風格及主題、重大技術解決方案；
6）成本配置標準化規劃體系。
2、方案階段重指標，限額設計是關鍵。
方案階段的預算成本編制，要強調對概念階段確定指標的承接，其中，做好限額是關鍵。在該階段，成本策劃應該事先下達上一階段所形成的限額設計指標，列入方案設計任務書，並在方案設計的階段性成果中進行同步成本測算、評審與驗收，而後依據最終完成的規劃及建築設計方案編制預算成本測算表，並形成對下一步設計工作的限額指標分解與下達。
該階段預算成本編制一般會在取得方案審查意見後10天內完成。由設計或研發部門明確技術指標和建造標準，在此基礎上，造價採購部對啟動版預算成本進行優化。方案階段的預算成本就是基準版預算成本，是執行版預算成本對比的基線。
該階段重點要對建築方案、安裝方案、結構方案、精裝修方案、地下室方案、景觀方案、建築節能方案等形成標準化的管控。具體控制包括建築（體形、立面、平面、功能分區、節能方案）、結構形式、結構佈置、建築裝飾（交樓）標準、統一構造做法、地下室、景觀軟硬基本佈局，供水、供電、消防、排水、智能化工程方案等。
編制依據：
1）項目定位階段預算成本測算表；
2）現場地塊地質條件及地基詳勘報告等補充資料；
3）經政府審批的規劃設計指標及規劃設計方案；
4）政府現行的房地產相關收費標準；
5）財務部提供的行政費用、資本化利息及期間費用；
6）以往類似項目的造價指標和項目所在地的市場價格信息。
3、擴初階段重體驗，客戶價值要彰顯
擴初階段的成本編制要強調客戶體驗，客戶價值的彰顯。具體執行時，事先下達上一階段所形成的限額設計指標及責任成本費用控制額度，列入擴初或施工圖設計任務書中，並同步配合擴初階段和施工圖設計過程中主要材料設備選型及安裝方式的成本測算、評審與達標驗收，平衡預算成本總額度在各成本模塊間的二次分配，儘量在實現預算成本總量控制的前提下完成對預算成本的優化和修訂，並進一步分解為合約規劃來指導採招、合同及現場成本控制等實際業務。
從時間節點上來講，要在初步設計完成15工作日內完成預算成本的編制；由工程部提供現場的施工方案，由設計部門或研發部門提供擴初設計圖，並進一步細化技術指標和產品建造標準，由造價採購部在方案版的基礎上完成擴初版目標編制。
該階段需要進行成本敏感性分析，通過成本的二次不均衡分配，實現成本的最佳投放。在這個過程中，真正實現以客戶價值為導向，明確客戶價值排序與成本額度分配的優先次序關係，達到預算成本中營銷、設計及成本的平衡與均好，實現成本和客戶價值的最優對應關係。大致步驟為：擴大初步設計多方案初稿→不同方案間成本經濟性測算分析與比選→客戶價值排序與成本額度優先分配關係決策清單→擴大初步設計定案→目標（修訂）成本→預算成本之合約規劃額度分配（含簽證、變更率上限指標）。
實施該階段應遵循對已批准預算成本總額不突破，各成本模塊間可根據客戶價值排序與預算成本額度內優先配置的適配關係予以內部了調劑。完成此階段優化及修訂後的預算成本，將作為最終控制項目實施全過程成本支出的依據，並據此形成合約規劃分配額度值，以做到在合同審批及執行中即時揭示合同實時造價與預算成本限值的對比控制關係，定期動態反饋。
三、預算成本的調整
地產企業對待預算成本調整有兩個態度：一類是預算成本一旦制定就不允許調整，視為不可逾越的高壓線；另外一類則認為預算成本本身就不合理，調整起來很頻繁。那麼，預算成本究竟能不能調？
預算成本是允許調整的，但需要建立調整的機制，包括一要分階段明確預算成本編制依據，保障基準版的預算成本準確、合理；二要根據預算成本預警、強控機制觸發預算成本調整機制，具體要基於成本科目設置不同預警、強控指標，保障成本執行過程中可以靈敏的反映科目預算成本是否存在突破風險；三要在預算成本調整時，基於收益視角來評估是否允許追加和調劑。通常的做法是，設置動態預算數據（已經發生的數據加未來預測的數據）
四、成本管理的階段圖示：
房地產開發成本分攤方法
一、總表的建立
大道至簡，悟在天成。首先要建立成本分攤表，此為核算載體，總表及明細表各盡其責，總表統攬全局，明細表務必詳盡（含合同明細及計算辦法等）。
總表樣板（可從賬套中取數）
二、具體分攤方法的解釋
（一）建築面積法
建築面積法。指按已動工開發成本對象建築面積佔開發用地總建築面積的比例進行分配。
1.一次性開發的，按某一成本對象建築面積佔全部成本對象建築面積的比例進行分配。
2.分期開發的，首先按期內成本對象建築面積佔開發用地計劃建築面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象建築面積佔期內成本對象總建築面積的比例進行分配。
如：老王計劃在老家宅基地修建一座兩層的門房，建築面積是200平方米，共花了75000元，請計算每平方米的單位造價是多少元？75000元/200平方米=375元/㎡
（二）預算造價法
預算造價法指按期內某一成本對象預算造價佔期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。
某房地產公司滾動開發三幢樓， 2016年建造1#樓，預算造價1000萬元；2017年建造2#樓，預算造價2000萬元；2018年建造3#樓，預算造價3000萬元；每幢樓的建設週期都是三年。在2016年初， ***地產公司通過商業銀行借款600萬元，年利率10%，年末付息期限三年，每年利息支出60萬元（不考慮其他資金成本因素）。請計算1#樓各年利息成本。
第一年，可以理解為全部借款資金全部使用在1#樓，該樓歸集利息成本60萬元。
第二年，1#、2#同時建造，為了合理劃分兩幢樓的利息成本，按照預算造價法來分攤1#樓應歸集的利息成本。
總預算造價3000萬元（1#樓1000萬元 + 2#樓2000萬元），1#樓佔到整個當年建樓盤預算造價的1/3（1000萬元/3000萬元），因此1#樓分攤利息成本20萬元（60萬元*1/3）。
計算公式： 1#樓利息成本=1#樓預算造價/（當年建設樓盤預算總造價）*當年利息總支出
第三年，分析同上，1#樓分攤歸集的利息成本應該是10萬元。
預算造價法分攤利息成本時，注意時間節點。即利息資本化時間的起點和終點，要分段計算，登載明細賬。
預算造價法還是有好多適用情況：將要支付還沒有支付的拆遷補償費；未建設或者未竣工決算的公配、基礎設施等。
在房地產開發企業在進行成本分攤時，一定要根據項目情況本身來確定分攤方法，有的可能用一種，也有可能用多種，做好分析，只要對企業有利，我們就要靈活運用。
（三）佔地面積法
佔地面積法是指按已動工開發成本對象佔地面積佔開發用地總面積的比例進行分配。
1. 一次性開發的，按某一成本對象佔地面積佔全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。
2.分期開發的，首先按本期全部成本對象佔地面積佔開發用地總面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象佔地面積佔期內全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。
期內全部成本對象應負擔的佔地面積為期內開發用地佔地面積減除應由各期成本對象共同負擔的佔地面積。
某房地產企業建設項目土地10000㎡，土地成本10000萬元。
A項目基座佔地4000㎡，商品房可售面積10000㎡；
B項目基座佔地3000㎡，商品房可售面積10000㎡；
綠化面積3000㎡。請計算A項目的土地成本第一步：扣除綠化面積的土地成本。
綠化面積屬於所有業主可以共同享受的福利，不區分容積率或房屋大小，機會均等享受綠化成果。因此，綠化部分是按照建築面積法分割土地成本。
計算過程：
首先計算每平方米的土地單位成本：10000萬元/10000㎡=1萬元/㎡
其次計算綠化的土地成本：3000㎡*1萬元/㎡=3000萬元
最後計算扣除土地綠化成本之後的金額：土地總成本-綠化成本
=10000萬元-3000萬元=7000萬元
第二步：剩餘面積中，計算A項目的佔地成本。
首先計算A項目佔地比例=A項目佔地面積/（A項目佔地面積+ B項目佔地面積）
=4000㎡/（4000㎡+3000㎡）=4/7
其次計算A項目基座佔地成本=4/7*7000萬元=4000萬元
第三步：A項目承載的綠化土地成本。
A項目承載的綠化土地成本採取建築面積法計算
=綠化土地成本*A項目分攤比例
=3000萬元* A項目可售面積/（A項目可售面積+ B項目可售面積）
=3000萬元*10000㎡/20000㎡=1500萬元
第四步：彙總A項目土地“總”成本。
=A項目基座佔地成本+A項目承載的綠化土地成本=4000萬元+1500萬元=5500萬元
類似的問題，我見到過以下的計算結果（計算原理不再分析）
方法1：10000萬元*4/7=5714.28萬元
方法2：10000㎡÷（10000㎡+10000㎡）*10000萬元=5000萬元
方法3：10000㎡÷（10000㎡+10000㎡）×7000萬元=3500萬元
方法4：4000㎡÷（4000㎡+3000㎡）×7000萬元=4000萬元
方法5：4000㎡÷10000㎡×7000萬元= 2800萬元
（四）直接成本法
沿用國稅發【2009】31文件第二十九條的解釋：直接成本法，指按期內某一成本對象的直接開發成本佔期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。
企業開發、建造的開發產品應按製造成本法進行計算與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬於直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。
綜上，簡單理解為可以直接歸屬於計稅成本對象的，直接歸集，不必採取建築面積法、佔地面積法等。
比如商住一體的建築主體中：
1、商業外牆砌大理石牆磚（玻璃幕牆），住宅外牆粉刷塗料，因此大理石外牆（玻璃幕牆）成本直接歸屬於商業，住宅粉刷成本歸屬於住宅；
2、商城使用的是扶梯（電梯的一種）和直通商業部分的直梯（電梯的一種），住宅使用的是直梯。兩部分的電梯成本可以清晰分開，因此，分別歸屬電梯成本；
3、地下車位部分內牆分刷防水漆，地上商業毛坯、住宅部分簡裝，因此，地下車位、地上商業、住宅的成本是不一樣的，依據《工程結算單》可以直接歸屬影響的成本；
4、一個立項，建造一幢樓，商業銀行專項貸款1000萬元，年利率10%。由此產生的利息直接歸屬該項目，不用採取其他成本分攤方法。
（五）層高係數法（只適用於建安成本分攤）
層高係數法，就是利用層高係數來均衡分攤由於層高不一樣而影響的建築成本。
案例:老王計劃在老家的宅基地修建一座兩層的門房，建築面積是200平方米，其中第一層層高4.5米（假設為商業），第二層層高3米（假設為普通住宅），各層建築面積均為100㎡，共花了75000元。請計算商業的工程造價？
第一步：計算層高係數
將普通住宅的層高設為單位“1”，則商業的層高係數為：商業的層高/住宅的層高=4.5米÷3米=1.5
第二步：計算層高係數下的“層高係數面積”
第一層層高4.5米，可以虛擬認為商業建造了1.5層，於是商業建築面積就不是真實的100㎡了，而是虛擬的150㎡。數據來源：
（1）商業建築面積*層高細數=100平方米×1.5=150㎡
（2）住宅的層高係數面積=真實的建築面積*層高係數=100㎡×1=100㎡
於是，整座樓的建築面積就不是200平方米了，而是考慮層高因素下的250平方米了。數據來源：商業層高細數面積+住宅層高係數面積=150㎡+100㎡=250㎡
第三步：計算層高係數法下的單位成本
單位成本=總成本/層高係數面積=7.5萬元÷250㎡=300元/㎡
第四步：計算商業的總成本
=商業的層高係數面積×單位成本=150㎡×300元/㎡=4.5萬元
在建築面積法下，商業的總成本是=100㎡×7.5萬元÷200㎡=3.75萬元
關注兩點：
1、沒有考慮橫向成本，考慮縱向成本不足
層高係數法考慮縱向成本不足，沒有考慮橫向成本。因此採取層高細數法計算成本的時候，會受到一定的限制。
如《浙江省地方稅務局關於土地增值稅若干政策問題的公告》（浙江省地方稅務局公告2014年第16號）
規定：對多個清算單位或不同類型開發產品共同發生的建築安裝工程費，在按建築面積法計算分攤時，對超標準層高可售房產應按以下方法計算：對層高高於4.5米（含4.5米）低於6米的，其可售建築面積按1.5倍計算；對層高高於6米（含6米）的，其可售建築面積按2倍計算。
《廣州市地方稅務局關於印發2013年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2013]179號）文件規定：對兼有住宅和非住宅的綜合開發項目在計算分配扣除項目金額時，應對剔除自用和出租後的可售非住宅（含剔除自用和出租後的已售和未售）面積整體乘以1.4係數進行分攤計算。
2、僅建安成本採取層高係數法
採取層高係數法進行成本分攤的時候，僅僅適用於“開發成本---建築安裝費”，公配、土地成本等不可以使用。
（六）其他方法
除過佔地面積法、建築面積法、預算造價法、直接成本法、層高係數法這個五個分攤方法之外，部分省市創新了其他成本分攤方法，該方法屬於地域性政策，實際操作中需要積極和當地稅務機關協調與溝通。在此，我梳理總結了一下，現在分享給大家。
1、銀川（銀地稅發[2007]214號）--成本加成方法
對納稅人建造商住混合樓，即既有營業網點又有住宅的工程項目，其營業網點與住宅收入及成本應分別核算，凡核算中成本不能區分的，對營業房的成本可按平均成本加計30%進行扣除。
《寧夏回族自治區地方稅務局關於銀川市房地產企業土地增值稅清算實施辦法的批覆》（寧地稅函[2007]123號）文件，同意銀川市制定的《銀川市房地產企業土地增值稅清算實施辦法》（銀地稅發[2007]214號），發文時間2007年7月18日。
點評：到底是西北地區，優惠力度夠大！估計“營業房的成本可按平均成本加計30%進行扣除”目的與國稅函發[1995]110號文件一樣，是“鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發”。
2、安徽（皖地稅函[2007]311號）--實際合理方法
近來，部分地方反映，對納稅人既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發的，如何清算土地增值稅，難以把握。現將有關問題明確如下：納稅人開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅，應依照《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)的要求，分別核算增值額。
在分別核算增值額時，可以採取按普通標準住宅可售建築面積佔整個項目可售總建築面積的比例或其他合理的方法，計算確定扣除金額。
前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值稅計算的原則和規定以及房地產開發企業實際計算並分攤開發成本、開發費用等扣除項目的方法。
3、江西（贛地稅發[2008]76號）--銷售收入比例法
納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用及土地徵用和拆遷補償費，分別按納稅人取得的普通住宅、其他類型的房地產的銷售收入進行分攤。
點評：土地成本按照收入比例進行分割，會形成“商住一體”的商業部分和住宅部分“樓面地價”不一樣；別墅與住宅同時存在的情況下，別墅土地成本偏低，從而影響土地增值稅真實稅負。採取佔地面積法還是比較客觀的。
4、南通（通地稅函[2008]100號）--售價係數法
為了進一步做好房地產開發企業土地增值稅清算工作，確保已售面積的成本、土地增值稅增值額的合理性，同時解決以後營業用房銷售後因售價與扣除成本差異大、增值率高、稅負不均等問題，對房地產開發企業土地增值稅清算中未售營業用房及車庫成本的分攤計算暫作如下規定：對房地產開發企業未售營業用房及車庫等採用平均售價係數分攤法進行成本分攤，具體計算辦法如下：
將住宅商品房的平均售價作為參數，營業用房平均售價、車庫平均售價同時計算成本分攤係數，後按各自的分攤係數在總成本中進行分攤。
點評：計算之複雜，是正常人不可以想象的！該方法是“層高係數法”的延伸。層高係數法由於考慮“縱向成本”不足，所以存在使用該方法限制條件：層高細數不得超過上限（如廣州為1.4）；僅建安成本採取層高係數法。南通市做法打破了以上限制，以總開發成本按照售價來分割，形成“收入高了，成本也隨著高了；收入低了，成本也隨著低了”。
（七）綜合運用
在此之前，已逐一向大家分享了佔地面積法、建築面積法、預算造價法、直接成本法、層高係數法，同時還了解到各地區規定的特別適用方法。為了保證最終使用的方法對企業最合理、最有利，這些方法，在具體運用的時候不可偏頗，要綜合使用，並採取全排列（有可能的話）的方式逐一排查，選擇一種最適合本企業的分攤方法。
需要強調的是，分攤方法，不可以簡單地複製，每個企業開發項目不同，具體的規劃差異，不能套用一樣的模式。比如，某房地產企業採取建築面積法和層高係數法，土地增值稅稅負最低；其他企業複製以上方法就不一定稅負最低，要看商業和住宅的建築面積比例以及建造成本的差異等等因素。
在此，我將成本分攤方法的要領總結一下，提供大家參考。
1、土地成本
先橫向，再縱向。先採取佔地面積法分割，分割之後採取建築面積法分攤土地成本，然後綜合“樓面地價”。
2、建造成本
個性化的成本直接歸集；共同的成本，按照建築面積法分攤，同時考慮層高因素。可以直接歸屬於商業或者住宅部分的按照直接成本法歸集（如玻璃幕牆），屬於共同成本部分（如基礎設施）按照建築面積法分攤，並考慮層高係數法的使用。
3、合理劃分期間費用和開發間接費
土地增值稅清算時，當不能準確劃分管理費用和“開發成本-開發間接費”，發生的“開發間接費”有可能被認定為土地增值稅流程當中的“開發費用”，從而影響扣除以及加計扣除，導致納稅人稅負增加。
收入確認原則
一、基本原則
從謹慎性原則出發，房地產企業的收入確認一般應滿足如下幾個條件：
1.房屋竣工並驗收合格（說明商品是合格的）；
2.完成竣工結算（說明成本能夠可靠地計量）；
3.簽訂售房合同及收取房款（說明房款收入已能可靠計量且已經或能夠流入企業）；
4.房屋辦理了移交手續交付業主使用（說明與房屋所有權相聯繫的風險和報酬及房屋的管理權和控制權均全部轉移）。
在一般情況下，竣工結算時間和合同簽訂時間一般早於交房時間，所以實踐中房地產開發企業商品房銷售收入的確認時間多為辦理房屋交接手續之日，該日之前收取的款項在會計核算上視為預收房款，待交房日確認銷售收入實現後再結轉計入“主營業務收入”。
二、特殊問題
1.風險和報酬尚未轉移
在房地產銷售中，房地產的法定所有權轉移給買方，通常企業應確認銷售收入。但以下屬於風險和報酬尚未轉移的情況：①賣方根據合同規定，仍有責任實施重大行動，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業應在所實施的重大行動完成時確認收入。②房地產銷售後，賣方仍有某種程度的繼續涉入，如銷售回購協議、賣方保證買方在特定時期內獲得投資報酬的協議等。賣方在繼續涉入的期間內一般不確認收入。
2.簽訂預售合同或正式合同時不能確認收入
簽訂預售合同時，房屋往往並未建成，面積沒有最後確定，商品所有權上的主要風險和報酬未能轉移給購買人。即使貨款已全部收妥，由於此時的管理權和控制權還掌握在開發企業手中，與收入相匹配的成本還不能準確計量，故不能確認。
訂立正式合同時，雖然法律意義上的要約已經成立，但標的物房屋未經購買人驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬仍未轉移給買方。我國現行商品房銷售合同採用的是建設部統一規範的格式合同，在開發產品竣工驗收前後均可能簽訂。在合同中規定有諸如面積差異、房屋質量等問題的處理約定，因此在購買人驗收認可前，存在有退款風險甚至退貨風險，故不宜確認收入。只有符合建造合同的條件，並且在不可撤銷的建造合同的條件下，方可按照建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認房地產開發業務的收入。
3.開發產品已竣工驗收，但竣工決算還未完成能不能作銷售確認
這是一個實踐中存在分歧的問題。如果完全從謹慎原則考慮，只有竣工決算金額確定以後，與收入相關的成本才能最準確地計量，不少註冊會計師此種觀點。很多房地產企業會計人員則認為，一個開發項目的決算審核往往需要數月甚至更長的時間，等待決算金額的最終確定會使銷售收入遲遲得不到確認而影響當期經營成果的正確反映。如果開發產品已經竣工驗收，即使竣工決算金額還未確定，會計人員可以按照計劃成本並依據項目實際情況作適當調整進行成本的配比結轉，此時成本總體上應屬於能夠可靠計量的，因此不應因決算未完成而不予確認銷售。
4.是否一定要在法定產權轉移時才可確認收入
會計理論界流行觀點認為，只有房地產的法定所有權轉移給買方，才表明其所有權上的主要風險和報酬已轉移，企業才可確認銷售收入實現。房地產企業則更傾向於認為，我國的房地產開發市場經過十幾年的發展，有關的管理制度和業務程序已較健全完善。在房屋開發前根據規定要繳清土地出讓金、取得土地使用權證以及施工許可證等多種證照，開始銷售前還需領取銷售許可證。因此，程序上的規範性已大大降低了未來風險，在工程已竣工並經有關部門驗收合格，房屋已經買主驗收、面積和房屋價款等無異議並交付買主辦理入住手續的情況下，商品房所有權上的主要風險和報酬實際上已轉移給買方，產權是否過戶並非確認收入的必要條件。此外，由於辦理產權過戶手續涉及到房產管理、土地管理及財稅等政府有關部門。辦妥產權證書需要有一段時間，而且時間的長短並非開發企業所能完全控制。開發企業所能做的只是完整地提供需要的各類辦證文件如合同、發票、房屋交接證明等，而買方何時去辦、何時能辦妥則具有不確定性。因此，如果以辦妥房地產證為標準可能造成房地產企業收入確認的滯後。
三、上市公司選擇：
1、萬科：銷售商品在將商品所有權上的重要風險和報酬轉移給買方，不再對該等商品實施繼續管理權和實際控制權，與交易相關的經濟利益能夠流入企業，相關的收入和成本能夠可靠地計量時，確認營業收入的實現。房地產銷售在房產完工並驗收合格，簽定了銷售合同，取得了買方按銷售合同約定交付房產的付款證明時（通常收到銷售合同金額20％或以上之定金或/及已確認餘下房款的付款安排）確認銷售收入的實現。
2、濱江集團：房地產銷售收入在開發產品已經完工並驗收合格，簽訂了銷售合同並履行了合同規定的義務，即開發產品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；公司不再保留通常與所有權相聯繫的繼續管理權，也不再對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關的經濟利益很可能流入；並且該項目已發生或將發生的成本能夠可靠地計量時，確認銷售收入的實現。
3、金地集團：對於房地產開發產品銷售收入，在買賣雙方簽訂銷售合同並在國土部門備案；房地產開發產品已建造完工並達到預訂可使用狀態，經相關主管部門驗收合格並辦妥備案手續；買方按銷售合同付款條款支付了購房款項並取得銷售合同約定的入夥資格，即：賣方收到全部購房款或取得收取全部購房款權利，相關的經濟利益能夠全部流入公司時，確認銷售收入。
4、招商地產：當本集團已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給買方，既沒有保留通常與所有權相聯繫的繼續管理權，也沒有對已售商品實施有效控制，收入的金額能夠可靠地計量，相關的經濟利益很可能流入企業，相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量時，確認商品銷售收入的實現。對於房地產開發產品銷售收入，系在商品房竣工並驗收合格，並辦理了移交手續時確認銷售收入的實現。
上述代表性企業的收入確認，在時點上可歸納為兩類，其中：萬科、濱江集團為房產主體完工並驗收合格，招商地產為辦理了移交手續，金地集團為買方取得入夥資格。
第二部分計稅成本確認
一、開發產品完工時間的確認
《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號，以下簡稱國稅發[2009]31號文件）第三條規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二）開發產品已開始投入使用。（三）開發產品已取得了初始產權證明。《國家稅務總局關於房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，並計算企業當年度應納稅所得額。
從以上兩個文件的規定可知，開發產品完工時間的確認遵循的是孰先原則。例如：一個開發項目，房開企業在4月1日把開發產品竣工證明材料報送房地產管理部門備案，5月1日開始為業主辦理入住手續。那麼，該項目開發產品完工確認時間應當是4月1日；反過來，假如4月1日開始為業主辦理入住手續，5月1日把開發產品竣工證明材料報送房地產管理部門備案，這時，該項目開發產品完工確認時間應當是4月1日。
二、開發產品結算計稅成本的時間
國稅發[2009]31號文件第三十五條規定，開發產品完工以後，企業可在完工年度企業所得稅彙算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯後。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，並按《中華人民共和國稅收徵收管理法》的有關規定對其進行處理。
從上面的規定可知，開發產品完工之日並不是必須進行結算計稅成本之日。開發產品完工之日至次年5月31日前任何一日均可為計稅成本核算的終止日。
三、企業所得稅彙算清繳時按稅法規定預提的成本費用未取得合法憑證的，不需要作納稅調整
國稅發[2009]31號文件第三十二條規定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額髮票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%.（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。第三十四條規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。
從國稅發[2009]31號文件第三十二條和第三十四條的規定可知，房地產開發產品在結算計稅成本時，實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，除允許預提項目金額計入計稅成本外，剩餘未取得發票的成本不得計入計稅成本。
例如：某房地產開發有限公司開發的A項目於2013年6月完工且開始為業主辦理入住手續，但完工時尚有200萬元出包工程價款未取得發票，出包工程合同總金額為1500萬元，該公司以預提成本方式把未取得發票的200萬元工程成本全額計入會計成本，2014年7月才取得200萬元工程價款發票。
該公司在2014年5月20日結算A項目開發產品計稅成本，並在證明資料充分的前提下，把未取得發票的200萬元出包工程成本中的150萬元（1500×10%）計入結算計稅成本。
《國家稅務總局關於企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號，以下簡稱國家稅務總局公告2011年第34號文件）第六條規定，企業當年度實際發生的相關成本、費用，由於各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發生金額進行核算；但在彙算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。
那麼，按照國稅發[2009]31號文件第三十二條規定，以預提方式計入計稅成本的、未取得發票的150萬元工程成本，該公司在對2013年度企業所得稅彙算清繳時是否應當按照國家稅務總局公告2011年第34號文件第六條規定進行納稅調整呢？按照“特別法優於普通法的稅法適用原則”分析，國家稅務總局公告2011年第34號文件第六條規定是對企業所得稅彙算清繳的一般規定，而國稅發[2009]31號文件第三十二條規定是針對房地產開發企業計稅成本的特殊規定，因此，不需要進行納稅調整。
四、結算計稅成本後在企業所得稅彙算清繳期間又取得成本發票的可以計入計稅成本
實務中，房地產開發企業對開發產品結算計稅成本後在企業所得稅彙算清繳期間又取得成本發票的現象時有發生。
例如：某房地產開發有限公司開發的B項目於2013年7月完工且開始為業主辦理入住手續，完工時尚有150萬元出包工程價款未取得發票，但以預提成本方式把未取得發票的150萬元工程成本全額計入會計成本。出包工程合同總金額為1200萬元。該公司在2013年8月6日結算B項目開發產品計稅成本，並在證明資料充分的前提下，把未取得發票的150萬元出包工程成本中的120萬元（1200×10%）計入結算計稅成本。2014年3月取得150萬元工程價款發票。那麼，未計入計稅成本的30萬元（150－120）是否可以在彙算清繳期間再計入計稅成本呢？根據國家稅務總局公告2011年第34號文件第六條規定，企業當年度實際發生的相關成本、費用，由於各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發生金額進行核算；但在彙算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。因此，結算計稅成本後在企業所得稅彙算清繳期間取得的30萬元成本可以計入計稅成本，重新計算可售開發產品的單位成本，進而計算出已售開發產品的銷售成本（注：實質上，在彙算清繳期間取得全額成本發票的，這時會計成本和計稅成本是一致的，無需再進行納稅調整）。
五、在結算計稅成本以後年度取得成本發票的應進行追溯調整
現實中，由於各種原因致使房地產開發企業在結算計稅成本時無法全額取得成本發票，而在結算計稅成本以後年度取得成本發票的現象經常發生。
例如：某房地產開發有限公司開發的C項目於2013年8月完工且開始為業主辦理入住手續，完工時尚有180萬元出包工程價款未取得發票，但以預提成本方式把未取得發票的180萬元工程成本全額計入會計成本。出包工程合同總金額為1600萬元。該公司在2013年9月10日結算C項目開發產品計稅成本，在證明資料充分的前提下，把未取得發票的180萬元出包工程中的160萬元（1600×10%）計入結算計稅成本。2014年6月取得180萬元工程價款發票，那麼，未計入計稅成本的20萬元（180－160）是計入2014年成本中，還是計入2013年成本中呢？根據《國家稅務總局關於企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》（國家稅務總局公告2012年第15號，以下簡稱國家稅務總局公告2012年第15號文件）第六條規定，對企業發現以前年度實際發生的、按照稅收規定應在企業所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業做出專項申報及說明後，准予追補至該項目發生年度計算扣除，但追補確認期限不得超過5年。企業由於上述原因多繳的企業所得稅稅款，可以在追補確認年度企業所得稅應納稅款中抵扣，不足抵扣的，可以向以後年度遞延抵扣或申請退稅。虧損企業追補確認以前年度未在企業所得稅前扣除的支出，或盈利企業經過追補確認後出現虧損的，應首先調整該項支出所屬年度的虧損額，然後再按照彌補虧損的原則計算以後年度多繳的企業所得稅款，並按前款規定處理。因此，該公司2014年取得180萬元工程價款發票，其中未計入計稅成本的20萬元只能追補在完工結算年度即2013年度。
六、按稅法規定預提計稅成本，在開發產品全部銷售完畢後取得成本發票的應分情況進行處理
按照會計上權責發生制的成本費用核算原則，房地產開發企業已經發生而未取得發票的成本應當以預提的方式全額計入會計成本，但有的房地產開發企業並不按全額進行預提，而是在結算計稅成本時按稅法規定金額進行預提。
例如：某房地產開發有限公司開發的D項目於2013年3月完工且開始為業主辦理入住手續，完工時尚有230萬元出包工程成本未取得發票，出包工程合同總金額為2000萬元，該公司於2013年6月30日結算D項目開發產品計稅成本，並在證明資料充分的前提下，把未取得發票的230萬元出包工程中的200萬元（2000×10%）計入計稅成本。
會計處理為：
借：開發成本 2000000
貸：應付賬款（預提成本） 2000000
（1）、假如D項目開發產品於2013年11月10日銷售完畢，在2013年12月6日取得230萬元出包工程款發票。由於該項目開發產品已經銷售完畢，未計入計稅成本的30萬元已無法再計入計稅成本，又根據房地產開發經營業務企業所得稅和土地增值稅的相關規定，各開發項目成本之間不能混淆，因此就不能把30萬元工程成本計入其它開發項目成本中。這30萬元的工程成本最終影響的是2013年的會計利潤，因此，取得發票時的會計處理為：
借：應付賬款（預提成本） 2000000
主營業務成本 300000
貸：銀行存款 2300000
（2）、假如D項目開發產品於2014年4月20日銷售完畢，在2014年6月5日取得230萬元出包工程價款發票。D項目開發產品可售面積為15000平方米，2013年銷售10000平方米，2014年銷售5000平方米。由於30萬元未計入出包工程成本，因此每平方米可售面積少計成本20元（30÷15000）。2013年銷售10000平方米，少結轉銷售成本20萬元（20×10000）。2014年銷售5000平方米，少結轉銷售成本10萬元（20×5000）。後取得發票的30萬元出包工程成本，對2013年度來說影響的是“利潤分配”20萬元金額，對2014年度來說影響的是“本年利潤”10萬元金額，因此，取得發票時的會計處理為：
借：應付賬款（預提成本） 2000000
未分配利潤 200000
主營業務成本 100000
貸：銀行存款 2300000 對於2013年少結轉銷售成本20萬元，稅收上應按國家稅務總局公告2012年第15號文件第六條規定處理。
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