城市時評

這個問題很有意思，按題目：深圳GDP超香港，房價是香港三分之一，兩地一水之隔，香港人幹嘛不到深圳搶房呢？

題主可能是想問，是什麼造成了深圳的崛起，並且崛起後依然房價低於香港。更關心的是，未來會不會房價超越香港。

答案也就是兩部分。

一、深圳經濟崛起的邏輯

深圳經濟崛起可謂天時地利人和。

1.天時。

我們都知道，上世紀80、90年代，正好也是亞洲四小龍崛起的時代，亞洲小微經濟體經歷了非常友好的發展時機。一方面是歐美產業轉移到了亞洲，為亞洲平添諸多機會，另一方面，電子技術的革命推動社會經濟日新月異地發展。深圳可以說是乘著這股風，一直往前走，這種外部機遇是不可複製的。

內部環境也是一樣，當年春風吹起，深圳市第一個吃螃蟹的，得到的政策支持和扶持，現在也已經不可同日而語了。倒不是政策本身減弱了，而是這種突出性，鶴立雞群的感覺，讓全國人民心嚮往之的下海熱情，現在也已經不可能再現了。

不同歷史階段有不同的時代主題，真是讓人嚮往。

2.地利。

深圳當年還是個小漁村，沒有歷史包袱。這是最重要的一點。

按照現在的說法，這就是一塊飛地，大家儘可盡情嘗試。就算玩壞了，也無傷大雅。

去深圳發展博物館參觀，最大的感覺就是規劃跟不上變化。早期規劃的羅湖、福田片區，規劃的深南大道等等，跟現在的範圍相比，實在是小太多。

而緊鄰香港，使得香港的資金、技術、人員可以快速流入內地這塊試驗田。

3.人和。

說白了，我們在深圳做的事情就是：試驗一下，什麼樣的制度，可以真正激活經濟的活力。

事關天下，茲事體大。容不得不小心。但是當時，我們給深圳特別寬鬆的條件。

比如，劃定關內關外，無非就是境內境外的換一個說法；比如，當時的管理幹部全廣東挑，不僅如此，還在全國範圍內，尤其是東北挑選；比如，小平同志南巡講話，為深圳畫一個好大的圈……

在這樣的土壤下，深圳開始了長達40年的逆襲，並且一直往下走。

同期誕生了很多的特區，廈門、汕頭、天津等等，早已淪為平庸，而深圳為什麼仍然告訴發展呢？

城市發展的邏輯在這裡體現了：城市的本質是一群人聚在一起生產，資源、技術、銷售產生協同，讓生意越來越好做，並吸引更多的人前來。

如果一個城市，不以民為本，不以生產為本，不以做生意為本，那它必定只是一座繁華的死城。

說深圳是個特區，不如說，深圳是市場經濟的特區，人們的頭腦中就是做生意，而不是當官。一句“來了就是深圳人”讓勞動者有歸屬感，一句“深圳速度”讓生意人有進取心，深圳是真正將人民生活、發展放在了第一位，將官員、規矩放在了第二位，才讓大家願意留在深圳安居樂業。

這是深圳的獨特競爭力，其他城市看得懂，學不會。

即便是香港，也不行。

二、深圳房價增長的邏輯

太遠的08年不說，深圳的房價，在2015年之前，其實是不高的，至少沒有現在高。

當時的說法是“北上廣深”，而現在則是“北上深”。

為什麼深圳房價在2015年開始啟動高速增長？

直接原因，330新政後，在大灣區、IT領域等概念的基礎上，深圳樓市率先啟動，一天一個價。彷彿是積壓已久的熱情終於找到了釋放的空間。我當時在福田，聽朋友買房一天一個價，隔夜就加30萬，交了10萬定金的，沒關係，房東退你20萬，因為他可以馬上加價40萬賣掉。龍華區從傳統郊區搖身一變，房價突破7萬，驚爆人們眼球。

間接原因，或者說深層次的原因，則是城市的經濟能級遠超政治能級，房價補漲了一波。要知道，當時北京、上海的房價，均價在6、7萬左右，而深圳只有3、4萬。這還得了？

任志強先生有句話，大家可能不愛聽，但是在學經濟的人眼中則是至理名言：房價之所以漲，是因為房價太便宜，買得起房的人太多。

2014年前後的深圳實際上處於一個關鍵轉折點。一向開放的深圳，終於開始對汽車牌照限號，開始對入戶提高標準，開始對購房提高門檻！它即將再也不是那個來了就是深圳人的樂土了！

我們常說，買漲不買跌，其實就是人們願意跟隨趨勢，做波段的意思。

當你看到汽車限號，有經歷過北京、上海限號的人，聞絃歌知雅意，下一步就是房子了。什麼東西緊缺，什麼東西才需要限。限也不可能違背商業邏輯：供不應求，價格上漲！這個邏輯異常清晰！

深圳戶籍人口估計就1000萬人出頭，具體沒算過，這也是官方給深圳的硬約束——你別太飄哦，太飄了你沒法發展哦！

但是實際常駐人口有多少？2000萬是有的吧，足足多了一倍！

大家一看也是，土地有限，北邊是山，南邊是海，東邊是窮鄉，西邊是僻壤，不只是關內，關外也不夠用！

我看過深圳移動的人口流動報告，每天有差不多800萬人，往返於東莞、惠州和深圳之間。

什麼概念？

你能夠天天開100公里高速去上班嗎？深圳有800萬人處於這個狀態。

四個字：供不應求！

你可以說，深圳有很多人，名下有幾十套房，根本不缺房。

是的，但這只是少數，這是結構問題，有人有房，有人沒房。

但是刨除結構問題，依然有數百萬人的住房缺口！

而且你在白石洲住過嗎？幾萬人的城中村，農民房，握手樓，隔壁就是華僑城波託菲諾，深圳最有名的富人區。

所以深圳房價上漲的本質邏輯，就是在需求驅動下，在利差預期下，城市房產價值的迴歸和超越。

尾聲

曾經的深圳，以北上廣為目標，GDP規模和房價級別看齊北上廣。

未來的深圳，以全球八大灣區為目標，GDP規模和房價級別必然走向世界級。

香港只是過程中的浮雲，最終必將匯入大灣區的風雲中。

主導者，只能也只會是深圳。

這是長期趨勢決定的，即便過程有曲折，也不改最終的結果。

我們往往很短視，只看重眼前的得失，缺忽略了更值錢的未來。

看房有方

不僅是深圳房價比香港低，新加坡房價也比香港低，香港的房價不是一個經濟問題，而是一個政治問題。

香港分為三部分，香港島、九龍和新界。香港島和九龍之間就是維多利亞灣，香港島和九龍已經得到了充分的開發，沒有閒置土地。而緊挨著九龍的新界卻寧可作為郊野公園荒廢著也得不到開發，要知道新界的土地是香港島的好幾倍。

如果新界得到大規模開發，足以解決香港的住房問題，但為什麼得不到開發呢？因為有人不同意。

對於有房子的人，如果新界得到大規模開發，房屋供應量增加，房價就會下跌，那已經買房子的人肯定就不同意了，房子不管是自己住還是出租，都是個投資品，房價跌了就等於賠錢了。

而且一旦已經買房子的人覺得繼續還貸款不值得，不如重新買一套便宜的，就會不還銀行的貸款讓銀行來收房，這樣銀行貸款都成了壞賬，銀行就出大問題了。

這些利益群體反對、抗議，誰也不敢得罪啊。所以香港人只能繼續承受高房價了。

解憂時間

香港在1998年金融風暴時下跌過，持續到03年非典，隨後一直攀升，現在香港的均價15萬元人民幣每平米，深圳是6萬左右，香港接近深圳的3倍。

廣深港高鐵的開通，廣深港的人口流動將會讓深圳和香港的房價差發生質變。這是有可能的。

香港樓市不斷熱炒的核心因素是供給短缺，物以稀為貴。香港房價反映了正常的供需水平，反觀深圳，土體供應更加緊張，它是真沒地了…

看下近幾年深圳土地供應，深圳新增住宅土地近幾年保持在很低的水平，也是一線城市中最低。

結果就是深圳2000萬人口，人均住宅面積特別低，城市更新的高額成本，填海的代價，註定了深圳的房價！

科技革命，信息技術的不斷創新，尤其深圳抓住新世紀的互聯網技術發展機遇，高新產業，人才濟濟都是深圳經濟超越香港必然因素！

我想香港人來深圳買房的原因無非就是高房價，高機荷的工作壓力，深圳這坐文明城市，接納五湖四海的朋友在這裡安家樂業。

一河兩地，一國兩制。代表了偉大祖國的經濟領頭羊！

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深莞惠好房

究竟有多少香港人到深圳買房？每天早上去關口看看有多少學生排隊過關去香港上學的人數就知道了，要不數一數接送學生的校車也能粗略算個大概。如今接送居住在深圳、上課在香港的學生已經形成了一個產業鏈，早上有專人專車接學生去香港過關，晚上負責在關口接送回家，在香港有對應的接送服務。最早在深圳買房的是香港大掛車司機比較多，由於每天來往手香港和深圳，並且經常在深圳過夜，對於一個月幾萬港幣收入的司機來說在深圳買房是沒有壓力的，主要是方便自己在深圳吃住更方便。後來就是一些節假日來深圳度假生活的人，在香港不但房價高而且吃的東西也不便宜，花同樣的錢在深圳消費比香港實惠多了。慢慢就形成了一種消費習慣，在香港工作拿著香港的高工資，在深圳居住生活享受著低消費是一部分香港人的選擇。

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深圳的房價儘管高達5萬多元每平方米，但對香港而言，這樣的房價或許只能算白菜價。經過30多年的建設，深圳己從昔日的小漁村變成大都市，從經濟實力對香港的仰望到現在實現超越，從當年不少人從深圳逃到香港到如今香港人到深圳搶房，深圳，變化真的太大。

深圳環境優美，圖為洪湖公園。(途蟲攝影)

深圳香港示意圖。

至於香港如何在深圳如何買房，能買多少套房，有什麼嚴格限制，這得請地產專業人士回答，我不能亂說。不過香港人到深圳買房，對深圳房價的向上推動作用是肯定的。記得那一年深港深圳灣大橋通車後，橋附近的房價蹭蹭往上漲，秒變豪宅，直到現在，那裡也是深圳著名豪宅區。

在深圳生活了20多年，也常去香港。深圳今年GDP雖然超過了香港，但深圳在各方面與香港還有很太差距，香港是全球化都市，世界三大金融中心之一，世界一線城市。

深圳灣跨海大橋，連結深圳香港。(途蟲攝影)

不過就生活環境而言，深圳的生活環境更好一些。經過多年建設，深圳的城市面貌，配套沒施，空氣質量，交通狀況都有長足進步。和香港相比，深圳城市綠化更好，空間更開闊，公園綠地更多，深圳是中國第一個國際花園城市，擁有900多個公園，大型綜合體不少。近年深圳地鐵建設非常快，廣深港客運專線即將開通，蓮塘口岸開通，深圳與香港聯繫更方便，快捷，想想，深圳房價跟香港比要低得多，環境又好，交通又便捷，香港人當然喜歡到深圳來買房。

深圳人才公園和深圳灣1號。(途蟲攝影)

最後希望，房價房價別漲了!

途蟲的百味人生

香港是全球人口密度最高的城市，房價可想而知

香港有超過730萬居民生活在1104平方千米的地方，而這1104平方千米中，大多數還是綠地丘陵地帶，城市的生態紅線，所以香港實用面積不會超過500平方千米。土地成為香港最貴的東西。房價自然水漲船高。

正因為如此，香港成為世界摩天大口最多的城市，土地有限，只能向上發展了，據統計，全球有將近一半的摩天大樓都在香港，這個彈丸之地，卻依然深受人們歡迎。

大量外來人到了香港，自然香港的房價就飆升，根據香港地產中介的數據顯示，2017年，香港九龍半島的平均房價在27.5萬港幣/平方米，摺合人民幣為也需要22.3萬/平米。而香港人的平均月薪也只有4.5萬港幣，等於說香港人不吃不喝，五個月才能買一平米的房子。

深圳2017年平均房價5.52萬/平米，對香港人是福音

真實數據對比，深圳房價僅為香港的1/4,這對香港人來說，是個福音，香港人喜歡到深圳來買房，從上世紀90年代初就體現了，當時羅湖區是深圳最早建成的區域，羅湖區人民南路的房子，有將近一半都是香港人買的。包含了德興大廈、東門片區的金城大廈、東湖片區的百仕達花園……這些片區和樓盤恰恰是早期港人在深置業的首選。

以至於深圳房價在過去十年時間裡面，飛速上漲的原因，與香港投資客少不了關係。

綜上所述：人往高處走，水往低處流，買房肯定是選擇性價比最高的地方，就好比香港人買房來深圳，深圳人去東莞買，這是一個道理。

城市觀察君

40年的時間，深圳由一個小漁村成為國際化大都市。這個經濟奇蹟比當初亞洲四小龍的崛起，更精彩、更搶眼。

2017年，深圳經濟總量首次超過香港，這是一個歷史性的事件，標誌著大陸經濟的全面崛起。

至於深圳房價只有香港的1/3，這是由多個因素共同決定的。

首先，香港的土地面積小於深圳。房價中最主要的成份就是土地成本。人多地狹的香港，土地市場供不應求，導致地價一升再升。

其次，社會物價水平影響房價水平。社會物價又是由收入水平決定的。香港的人均GDP達到了5萬餘美元，而深圳不到3萬美元。因此總體而言，深圳的物價水平低於香港，房價水平低於香港也是合理正常的。

再次，香港是國際自由港，有大量的外資進入香港炒房炒地，這自然而然會促進香港房價的上升。深圳，則沒有這方面的因素。至少，外資湧入對深圳的房價的提升作用，比香港小得多。

香港房價的飆升，以及深圳房價的窪地，自然會吸引那些在香港沒有經濟能力投產置業的人到深圳置辦房產。當然也包括香港的一些富豪，看到深圳房產具有升值空間，而前往深圳投資房產。

紅谷新視界

你好，嗨住租房來回答這個問題

大量港人湧入深圳搶房並不存在

自2016年深圳限購進一步升級之後，深圳的樓市就沒有出現大幅的上漲或下跌。根據深圳中原研究中心的數據顯示，到2017年6月底，在深圳置業的香港人比例佔到總成交物業的3.2%，2016年全年，這一數據為2.55%。可見，並沒有出現所謂大量港人湧入深圳搶房的現象。

而來到深圳購置房產的香港人，大多偏愛兩房戶型，買房的人群大多為70後，平均年齡為40.7歲，這與目前大陸80後90後為主流的購房人群不同。同時也反映出了，年輕人對於來深圳購置房產並不感興趣。

另外，香港人在深圳購置房產，多數集中在羅湖福田區域，這兩個區域佔比高達68%。香港人來深圳購買房產，也存在著裙帶效應，很多香港人結群來深圳買房子，因此在區域選擇上相對集中。

香港人來到深圳購置房產也受到限購影響

自從2016年深圳，對於房地產市場進行限購以後，香港人來到深圳購買房產也越來越難。港澳居民在深圳買房，儘管只需要港澳居民來往內地通行證，港澳居民身份證而不需要滿足特定的限購的社保政策。但香港人在深圳購置房產，依舊只能購買一套，首付30%，其他稅費與內地標準一樣。

眾所周知，香港不僅房價高，租金也很高，對於年輕一代而言，自己並沒有足夠充足的資金來購買閒置的資產，因此對於他們而言，也不會選擇來深圳購買房產。而對於已經事業有成的香港人而言，手上有些閒置的資金，這些錢在香港可能沒辦法購買到房產，而在深圳卻能買到不錯的房產，是使資產保值增值的通道，這部分人才會選擇來到深圳購置房產。

如果縱觀深圳房產市場，我們就可以發現，香港人大量購買深圳房產還應該追溯到2008年左右 。2007年，深圳商品房的均價一度攀升至18000元每平米，是曾經的全國最高水平。那時候房價的上漲與香港投資客大舉購買有密切的關係。

但是到了2008年，受到金融危機的影響，深圳市一手住宅成交價格每平米均價下跌至12800元，甚至有一些樓盤的跌幅達到了50%，深圳房價己近腰斬，不少香港投資客揮淚離場。而在目前的嚴格限購條件下，香港人對於深圳房產市場的預期還沒有進行調整，因此大量購買深圳房產的可能性依舊較小。

GDP的上漲與房價並無必然關係

很多人都會意識到，深圳市近幾年的發展迅速，尤其是在科技產業上，領先很多全球城市。在2017年全球城市競爭力上，深圳甚至力壓上海。但事實上，GDP的上漲與房價的上升並沒有本質上的關係。房價的上升與房產市場的供需關係有關，但GDP的上升並不必然帶來房產市場需求的提高。尤其是目前已經勢在必行的租購同權，本質上還需要有購置房產的剛性需求。

對於將來十年而言，深圳的房產市場在租購同權下，可能會發生微妙的變化。購房市場會向租房市場傾斜，租房市場可能會迎來一段持續的繁榮期，而這也將進一步壓縮房價上漲的心理預期。

可以預想到，在將來租房可能會像購房一樣，成為一件非常複雜的事情。市場的繁榮必然會導致信息的複雜，甄別租房市場的信息，也會變得越來越困難，因此我們要選擇更好的平臺。嗨住租房-全城房源，一網打盡，房源多，房源真。

嗨住租房

標題很醒目，結論很唐突

按照人口規模來、經濟發展趨勢來看，深圳GDP超過或者沒有超過都不重要，因為超過是遲早的事情。深圳作為改革開放的窗口，發展的速度的確是驚人的，或者可以說，如果中國早100-200年全面開放，哪裡有香港？正如中國正在迴歸其歷史地位一樣，廣州尤其以深圳為代表，不過是順應了中國復甦的大趨勢而已。香港不過是在一定歷史條件的形成的特殊城市而已。

香港之所以能夠成為香港，不過是依靠了背後的中國，從前是這樣，現在是這樣，未來也是這樣。它作為一個歐洲通向中國的窗口，起到了一個跳板的作用。可是這個跳板也可以是深圳。

至於香港的人為什麼來深圳買房子，這個簡單了，因為香港房子貴，而深圳現在坐高鐵到香港只需要14分鐘，已經是1小時生活圈了。而且內地與香港的連接不斷增強，香港已經慢慢融入內地。

以股易金

深圳GDP已超過香港，只能說明深圳背靠大陸的人口紅利發展的比較快。畢竟才發展40年，但實際上並沒有可比性，因為本身定位不同，土地面積不同，人口不同。香港定位是國際金融中心，和中國上海有點類似，深圳現在轉型的目標就是香港這種城市定位。如果轉型成功，那麼就有可能真正超過香港，但也會導致貧富差距更大。就像香港很多人只能住籠屋。

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關鍵字: 崛起 香港 房價