華夏時報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道
站在樓市的十字路口，經歷了上半年猛漲、下半年預期掉頭的中國房地產到底將走向何方，成為許多人最為關心的話題。
土地市場一直被視為樓市的“晴雨表”。11月26日，北京土地市場迎來了供應井噴的一天，土地拍賣結果也給出了“晴天”的結果：位於大興、房山、延慶、昌平、順義、密雲六個區的13塊土地同一天競拍，僅1塊流拍，12塊土地累計成交額達316.46億。
自2018年10月萬科秋季例會喊出“活下去”的口號後，房地產市場悲觀情緒開始發酵。不過，事實上不僅萬科以32億一口吃下華夏幸福在環京地區的十幅住宅土地，許多房地產企業在寒冬中仍然出手拿地毫不手軟。今天成交的幾宗土地，大多被中建一局、中鐵諾德、綠城、富力中交、中鐵置業、住總、城建等企業獲得，這些企業大多是央企、國企或其與民營房企的聯合體。其中，成交數額最大的兩塊地分別被中鐵置業與中鐵諾德獲得。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進接受《華夏時報》記者採訪時表示，從資金上來講，銀行貸款對國企支持力度比較大，因此國企資金較為穩健，拿地底氣會更加充足；民營企業要抵禦市場風險，拿地相對謹慎。另外，年底土地交易也面臨一些尷尬，土地流拍較多對北京土地供應有干擾，國企積極拿地能確保土地積極成交，對年底土地供應計劃完成也是利好。
“中”字頭掀起拿地高潮
單日成交12宗土地，其中包括1宗商業用地、2宗共有產權住房用地，以及9宗限競房商品住宅用地。其中，包括了2018年1月北京土地市場最初流拍的兩塊“天價”共有產權地塊，在將地塊性質更改為“限競房”後，此次也成功拍出。
這兩個地塊分別為豐臺區花鄉白盆窯村BPY-L011地塊以及白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊，1月初作為共有產權住房銷售價格均定為43000元/㎡，而作為限競房拍賣時限價為67702元。前者為純居住用地，1月流拍時起拍價為417800 萬元，今日成交價為584000萬元；後者包含居住用地和基礎教育用地，1月流拍時起拍價為505800 萬元，今日成交價為702000萬元。這兩宗地分別被中鐵置業和中鐵建工的全資子公司中鐵諾德獲得。
中原地產首席分析師張大偉表示，從土地市場報價與最後競價情況看，整體土地市場最大的特點是並沒有想象中那麼冷，房企依然積極拿地。特別是優質地塊，爭搶依然激烈。除了一宗沒有報價外，另外12宗合計有45次報價，參與的房地產企業接近50家，有多家房企參與了多宗土地廝殺。
“房地產企業資金壓力雖然比前2年明顯收緊，但有資金的企業依然非常多，在北京土地市場參與多宗土地成交的企業體現了土地市場雖然降溫，但依然有企業看好後市。”他表示，雖然一二線城市調控政策嚴格，但房企為了加大銷售額，仍然會集中拿地。
合碩機構首席分析師郭毅對《華夏時報》記者表示，央企相對來說肯定資金面更寬裕，不過她認為今天的土地成交更多是一些前期在北京土地儲備不足的企業在補地，因此之前拿過大量土地的開發商並沒有參與到這次競地當中來。
北京樓市將面臨“供過於求”
不過，相對於“原材料”土地市場的熱情，北京房地產市場難說樂觀。
張大偉指出，北京限競房已經供應井噴，而後續將越來越多，樓市價格已經被控制。據統計，截至目前，北京共有29個限競房項目17462套房源入市，達到了202.5萬平方米，但網籤數據並不樂觀，合計網籤只有3234套，均價為48885元/平米左右。按照這個比例，網籤銷售率達約為18.5%，即使計算預定未網籤的合計比例也只有30%左右。
也就是說，大約價值700億的房源已經成為北京樓市的“庫存”。 預計後續還將有1-2萬套限競房將在2018年四季度入市，預計2018年底，限競房將積壓庫存超過1000億。
“北京是供應調控做到極致的城市，從目前市場趨勢看，市場在未來1-2年已經不可能再上漲，特別是供應量持續高位，購房者逐漸進入恐慌式觀望。”張大偉表示。
對於後市走向，郭毅認為從貨幣政策和房地產調控政策的趨勢來看，最起碼行政手段的管控會保持現狀不會再繼續加碼了。近期貨幣信貸政策的寬鬆，不管是對房企還是對個人購房者都能形成一定的信息刺激和實際財務成本控制的利好，所以從大的行業發展趨勢來說，可能會是逐漸復甦的狀態。
但她也認同，從北京微觀市場局面來看，明年依然客觀存在市場去化的巨大壓力。如果調控有所寬鬆，拿地的企業能夠得到相對順利的銷售，如果調控依然保持嚴格的狀態，市場成交也保持今年的勢頭，這些企業還是有很大的銷售壓力。明年估計有4、5萬套限競房上市，但新房市場的承載量一年也就是2、3萬的承載水平。再加上新出讓的地塊陸續上市，新房市場供過於求的市場壓力從明年到後年都會客觀存在。
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