近日，央行發佈《中國金融穩定報告（2018）》，對2017年以來我國金融體系的穩健性狀況進行了全面評估。
值得關注的是，報告專門設置了“住戶部門債務分析”專題。運用了大量數據分析證明中國房價過快上漲的勢頭得到了有效抑制，比如北京、上海等城市的房地產交易量明顯下降，2017年末，個人住房貸款餘額同比增速相應降至22.2%。
但也同時表示，居民部門加槓桿導致風險上升的事實。住房部門債務超五成是個人房貸，並且，在北京、上海等九個省市的住房槓桿率超過了全國平均水平。
在這樣的背景下，雖然今年多次降準，但資金並沒有流向樓市，不但傳統的金九銀十不再，房貸市場也整體進入淡季。
房抵貸平臺“賺賺科技”的負責人分析表示：在中央提出“房子是用來住的”政策基調下，購房者對於房地產市場的購買熱情正在全面降溫。
1
住戶部門債務超五成是個人房貸
房貸的鬆緊一直被視作樓市是否升溫的重要依據。11月2日，央行發佈了《中國金融穩定報告（2018）》。
報告顯示，自1997年商業銀行開辦個人住房抵押貸款業務以來，住戶部門債務中個人住房貸款一直佔據主體地位。
2008-2017年，個人住房貸款餘額從3.0萬億元增至21.9萬億元，佔住戶部門貸款餘額的比例保持在45%-54%。
從歷史數據看，住戶部門債務水平與房價呈現較大的相關性。2009年，房地產市場價格止跌回升，住戶部門債務也隨之快速增長。
2009年底，住戶部門債務餘額8.2萬億元，同比增長43.3%，其中個人住房貸款餘額4.4萬億元，同比增長47.9%。
2010年，國家加大房地產市場調控力度，個人住房貸款增速和住戶部門債務增速也在2010-2012年持續下降。此後，住戶部門債務增速依然與房價增速保持一致的變動趨勢。
2017年3月後，房價過快上漲的勢頭得到了有效抑制。2017年末，個人住房貸款餘額同比增速相應降至22.2%。
住戶部門槓桿率方面，也就是債務餘額/GDP的比例。報告提到了2008年末，我國住戶部門槓桿率為17.9%，至2017年末已經達到49.0%，10年間上升 31.1個百分點。
雖然低於國際平均水平（62.1%），但高於新興市場經濟體的平均水平（39.8%）。
不難看出，從2008年到2017年十年間，金融槓桿在樓市中的運用越來越普遍。
業內人士認為，這期間也是房價增長較快的週期，可見金融槓桿對房價產生了重要影響。
2
9省份住房槓桿率超過全國平均水平
有業內分析人士表示，央行的報告特意提到住房部門長債務，表明監管層已經表現出了金融上的擔心，特別是住戶部門槓桿率這塊，已經意識到了風險所在，並且點名了
上海、浙江、甘肅、廣東、北京、福建、重慶等地方，這些地方無論是槓桿率，還是債務與存款比例全都超標，有的甚至超過了發達國家水平。報告顯示，從區域分佈看，2017年全國各地區住戶部門槓桿率超過全國平均水平的省份分別是：上海（65.5%）、浙江（65.4%）、甘肅（59.8%）、廣東（59.1%）、北京（58.8%）、福建（57.5%）、重慶（50.6%）、寧夏（49.3%）和江西（49.2%）。
上述地區中，上海、浙江、廣東、福建、重慶5個省市的住戶部門債務與存款的比例以及債務收入比也超過全國平均水平。
對於高槓杆，央行報告也給出了建議：保持房地產金融政策的連續性穩定性，繼續因城施策，差別化住房信貸政策，指導商業銀行合理管控個人住房貸款增長，強化個人住房貸款審慎管理，支持剛性居住需求，抑制投機炒房行為，加強對消費貸款的管理，防止消費貸款、經營貸款等資金挪用於購房行為，抑制居民部門槓桿繼續過快增長。
很顯然，除了繼續保持差別化信貸政策外，曾流行一時的民間借貸等非正規渠道借款流入樓市的行為將受到更嚴格的控制。
其中包括互聯網金融、民間借貸、典當行、消費貸等。
延伸閱讀：
年底了是否應該提前還款？
又到年底，不少人手上攢了一筆錢，希望減輕還款壓力，所以“提前還款”又被提上日程。但是，如何提前還款，用哪種方式去提前還款更划算呢？
- 提前還款須知：
1. 提前還款分為“部分還款”和“全額還款”
部分提前還款，指借款人在還款的過程中，根據個人的經濟能力選擇提前償還一部分貸款，剩餘尾款需要重新計算月還款額及總還款利息。
一般部分提前還款的金額是以整萬的數倍計算，而全額提前還款，指一次性貸款將全部還清，“無債一身輕”緩解壓力。
需要注意的是，提前還款需要先和銀行進行溝通，如果銀行同意則需要預約還款時間，並按照銀行要求在指定扣款時間前將款項存入指定賬戶，如果未按約定時間存入款項則算無效預約或違約。
2. 提前還款有可能會有違約金
另外，對於提前還款大部分銀行均要求至少還款一年後才可以申請，不滿一年提前還款可能會收違約金。
但也有個別銀行表示隨時可以申請提前還款，借款人在貸款前可諮詢銀行了解清楚提前還款的具體事宜。
- 以下幾種貸款，不必著急提前還款：
1. 貸款時享有較大優惠利率折扣
當然，提前還款並不適合所有人，在利率下行時期，借款人有可能享受首套房的優惠利率，一般為8.5折，降息時期個別有可能享受7折優惠利率。
由於已享受較低折扣的利率優惠，因此提前還款並不划算。
2. 等額本金還款期已過1/3
等額本金是將貸款總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息。也就是說，越到後期，這種方式所剩的本金越少，所產生的利息也越少。
如果你已經還款超過1/3了，就說明已還了將近一半的利息，後期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。
3. 等額本息還款已到中期的
等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到每個月中。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
到了還款中期，已經償還了大部分的利息，因此提前還款意義也不大。
提前還款要區別對待，要綜合政策環境和個人實際情況來判斷。年末是否該提前還款，還需要根據自己的實際情況來定。
閱讀更多 溫州特價房 的文章
