時值歲末，青島二手房進入傳統淡季，最近市場上更是頻頻傳來價格鬆動的消息，那麼在這樣的大背景下，作為二手房市場上一類“特別的存在”學區房如今行市如何呢。
近日，記者對青島部分知名學區房片區進行了新一輪的實地走訪。調查發現，年底島城各片區學區房行情逐步進入“低谷”期。除嶗山區學區房價格相對堅挺外，市南西部片區、市北區、李滄區內眾多學區房報價均出現了一定幅度的鬆動。有不少房東主動調低了房源報價，或是打出了“急售”和“降價”等字眼來吸引購房者。
市南西部學區房報價鬆動
大學路均價降至5.5-6.2萬/㎡，更有房源166萬/套
市南西部是青島不折不扣的學區房聚集區，像大學路小學、文登路小學、太平路小學和嘉峪關小學等都彙集在此。小編此次在走訪中發現，老西部片區內房產中介門店都較為冷清，幾乎沒什麼前來諮詢購房的置業者。
大學路片區內一位從業多年的資深房產中介董先生告訴小編，受樓市行情一路走低氛圍的影響，最近學區房價格也出現了一定程度的鬆動。就他所在片區大學路而言，目前能貸款的房源均價大概在5.5-6.2萬/㎡之間，戶型面積在50-70㎡不等。戶型在30-40㎡之間的小套一房源，總價在250-320萬之間。房齡方面，多為80、90年代老房子，幾乎沒有00年以後的房源。而在今年9月份小編對該片區走訪調查時，該片區多數二手房掛牌價在6.7萬-8萬/㎡之間，單價低於6萬/㎡的房源當時是很少有的。
不能貸款的房源多為建國前的老別墅，這類房源多按“套”出售，總價166萬起。他表示，這類老別墅說是套，其實就是一間一間賣，基本沒有廚衛，大多是德式別墅或者日式別墅，幾乎不能住人，居住環境極差，且必須全款結清。
“與前段時間相比，價格還是低了一些。一些戶型較大，總價較高的房源，業主都能接受議價。但是目前降價幅度還不大，500萬左右的房源可能能降5-10萬，降價幅度在1%-2%之間。”董先生告訴小編。
另根據小編一路走訪，文登路小學周邊學區房目前報價4-6萬/㎡之間，9月份報價在5.5-6.5萬/㎡；太平路小學片區內學區房在售房源不足，均價約6萬/㎡，與9月份報價基本持平；江蘇路小學片區內學區房價格在5.5-7萬/㎡區間內，9月份掛牌價在7-8.5萬/㎡；嘉峪關小學片區內學區房現報價在4-8.7萬/㎡，9月份掛牌價在5.7-9萬/平之間。
市北有學區房回落至“1字頭” 嶗山學區房報價相對堅挺
不僅市南西部的名校，市北、嶗山幾所知名學區片區，近期學區房源報價也出現下調。
市北平安二小學區範圍內出現部分1.6-1.8萬/㎡二手房源，而在今年9月份記者對該片區走訪調查時，該片區多數二手房報價在2-2.5萬/㎡價格區間，單價低於2萬/㎡的房源基本沒有。臺東六路小學周邊當下也出現了少量1.9-2.1萬/㎡房源。兩個月前，臺六學區房報價多在2.4萬/㎡左右，部分房源達到2.7萬/㎡，粗略估算當下在該片區購買一套學區房比之前總價能少支出15-30萬。
相比市北學區房價格較明顯的下調，嶗山學區房目前報價還相對堅挺。如嶗山實驗二小周邊多為封閉式小區，據中介透露這段時間有些報價在350萬以內的房源有10萬以內的價格下調。“學區房比一般非學區的房源價格更堅挺一些，同區域同價格區間的非學區房，有的房東可以直降幾十萬，但學區房則沒有這麼大的降價幅度。”
另據小編調查瞭解，嶗山區範圍內的學區房相對其他片區學區房來說，有戶型較大、房齡較新的特點，除了學區戶口本身還具有改善自住功能，所以目前報價相對較高，總價多在300萬元以上，且價格相對都比較堅挺。
新現象：
“買小租大”情況普遍學區租房支出不容忽視
一位品牌中介門店的負責人李先生告訴記者，面對單價偏高，總價“奇”高的學區房，很多置業者並沒有充足的資金可以週轉。在這種情況下，不少置業者只能選擇購買老齡、小戶型的“落戶房”，然後在學校周邊再租一套大房子用來居住。業內稱之為“買小租大”。據瞭解，這種“買小租大”的情況目前在島城十分普遍。
“一般來說，孩子1-3年級、且資金充足的置業者大多考慮直接夠買可以自住的房源，因為每日來回接送不合適，孩子太小不方便。選擇買單純落戶房的客戶，大多選擇在學校附近租房子。通常都是買個小的、租個大的，租金支出一般都得維持5-6年，租金總支出大概在15-20萬之間”，李先生在接受記者採訪時表示。
租金方面，記者大致進行了估算，就市南西部學區而言，一居室月租金約在2500元左右，二居室月租金在3000-3500元之間不等，三居室月租金在3500-5000元之間。即使是個一居室，年租金也在3萬以上，與李先生所說的租金支出基本吻合。對於“買小租大”的置業者而言，這也是一筆不小的支出。
單純落戶VS就學自住解讀學區房熱銷房源
近年來，隨著家長對孩子教育重視，二孩政策放開等因素影響，學區房的價格一路上漲，名校周邊的學區房更是“身價倍增”，有些學區房甚至被稱之為“天價房”，“高燒不退”成為學區房的常態。很多人可能會有疑問，到底哪種學區房比較熱銷呢？在買學區房時，我們應該如何選擇？下面，小編就為大家解讀一下。
通常而言，學區房被業內中介因購買客群不同，而被分為“單純落戶“”和“就學自住”兩種。
單純落戶：
所謂落戶，就是在學區內購買一套面積較小的套一房源，僅作為孩子能夠入學的“敲門磚”。這類房源比較老舊，多為80年代以前的老房子，有些甚至是解放前夕的房子。缺點是房齡老、沒有獨立衛浴且十分擁擠破舊，基本不能居住，而且不能貸款必須全款購買。優點是面積小，甚至有15平以內的房源，雖然單價較高，但總價較低，可控制在200萬以內買套學區房。
就學自住：
記者在走訪中發現，可用於自住的學區房多為50-70㎡之間的套二，或是30-40㎡之間的套一房源，總價300萬起，有些稍新的房源總價甚至可以達到500萬以上。這類房源多建於80-90年代，雖然房齡也不小了，但可以用於日常陪讀自住，孩子上學距離較近。某大型中介資深經紀人牟女士告訴小編，與純落戶小戶型學區房相比，這類房源數量較多，選擇範圍也較大。
業內人士稱，學區房的成交旺季一般在3-8月，彼時價格一般都會有一定的上漲。目前島城學區房價格正值“低谷”期，有剛性買房需求的置業者可在這段時間多物色房源，尋找合適的出手時機。此外，還應注意學校落戶外的額外條件，如“戶口轉到房產所在地3年以上方可入學”等，想要成功入學就得提前幾年開始準備。
閱讀更多 鳳凰網房產青島站 的文章
