北京一家名為愛佳心儀的長租公寓，近日傳出消息，其資金鍊已經斷裂。涉及房山區、朝陽區、大興區的400餘名租客和業主。這已是第四家爆雷的長租公寓。
曾經光彩奪目的長租公寓，突然讓人膽戰心驚了。
最近，攸克君參加了一個會議，會議的主題原本是行業發展的前瞻式議題，但隨著幾位長租公寓創始人的到來，會議的氣氛變得凝重起來，到最後，攸克君覺得貌似是參加了一場“訴苦大會”，接受了一次“憶苦思甜”的再教育。
攸克君在一定程度上理解他們的壓力和困境，表面上看，這是“規模”帶來的。長租公寓只有不斷擴充規模，才能獲得更高的市場佔有率，攤薄成本，而規模的擴充又要藉助於“加槓桿”，這樣的模式下，資金運營層面稍有疏忽或者外界條件變化，爆雷就會出現。前述長租公寓爆雷就無比有關。
不過，“規模”只是表象，背後的本質，實際上是長租公寓是在為“估值”打工。道理很簡單，有規模，才有現金流，才有流量，而這些，是長租公寓爭取投資的必備因素。換句話說，資本喜歡投資剛需，也只有大規模、高流量的剛需業務，才更能獲得資本的青睞。道理很簡單，可想象的空間大。所以，沒有規模、沒有流量的長租公寓業務，投資人看都不會看一眼。
資本無情，但這就是現實。
對於長租公寓來說，除了爭取投資，沒有其他的路可走。“就是一份租約，沒有資產，我們怎麼給長租公寓的業務貸款？”攸克君問一位國有大行的信貸部門負責人，得到這樣的答覆。
當下，長租公寓能夠看到希望的除投資人投資之外的融資模式，就是ABS，但ABS若想順利發行，必須在交易所層面有人擔保，或是在發行結構化融資產品時，有人擔保，否則一樣走不通。所以，你我現在看到的ABS成功發行的案例，多集中於資產規模較大的長租公寓，或者直接就是房地產企業的長租公寓業務。顯而易見，這些都是有擔保的。
於是，長租公寓就必須對投資人“投其所好”，以爭取到用於業務拓展的資金，那麼，規模的迅速擴充就成為必然選擇。這時，對單純規模的追求超過了地段、租客支付能力，變成了一種突破了“規模經濟”原則的擴張，這種擴張是以擴大“表外負債”為代價的，最終形成的一種局面就是“規模不經濟”，即規模越大賠得越多。
這就導致一個局面出現，即正常的營業收入無法覆蓋正常的業務運轉，需要靠“時間換空間”，於是租金貸應運而生，通過金融槓桿，將未來的租金收入先拿過來，用於當前的運營甚至業務擴張，然後再依靠不斷地擴大規模，帶動新的租金貸進入，不斷地重演“時間換空間”的遊戲，以維持這一模式的運轉。
這種租金貸“時間換空間”的運用，在二房東模式中，實際上是對房屋業主的一種負債，這就是長租公寓“表外負債”隨著規模不斷增長而增加的基本邏輯所在。它也正是長租公寓不斷出現爆雷的原因所在。
無論是投資人，還是長租公寓的創業者和運營者，上述思路實際上都源於所謂的“互聯網”思維，即“剛需高頻”的情況下，規模越大，未來的預期價值也就越大。所謂估值體系，體現的就是這樣的一種預期。滴滴如是，美團等O2O亦如是，藉助這一價值體系，它們都實現了快速的規模增長。
但這種擴張模式和價值體系，一旦移植到線下，就會面臨一個無法迴避的問題：現實世界中的規模擴張，本身是有硬成本的，而非線上的規模趨於零的成本狀態，此時，就會產生規模擴張與收入之間的錯配。長租公寓的發展，基本遵循了這種“由線上轉線下”的模式，目前所處於的困境，也就並不意外。
這也並非只是投資人的認知問題。我們必須承認，長租公寓的創業者、運營者，也試圖借用這一模式，實現超常規的業務增長；甚至不能否認部分創業者有“大而不倒”、“捆綁越多越安全”的想法，而他們中的不少人，也將階段性的終點期待於資本市場的套現，這一切，都不是一種正常的商業模式與心理狀態。
因此，長租公寓的創業者和運營者，應該將思路迴歸到正常的線下生意思維上來，互聯網思維和線上業務的發展，確實給很多人提供了未曾有過的“彎道超車”的機會，但那隻在線上。將長租公寓這種明顯的線下業務，披上線上思維的外衣，即便能夠換取短時間規模的迅速擴張，但必將是一條“難以善終”的不歸路。
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