本報記者 翁榕濤 童海華 廣州報道
受限於地產行業和金融領域的調控政策，華僑城集團有限公司（以下簡稱“華僑城”）正通過資產處置、股權轉讓等方式加快現金迴流。
11月14日，華僑城在重慶聯交所掛牌出售海南華僑城實業有限公司（以下簡稱“海南華僑城”）100%股權及相關債權，重慶聯交所披露了掛牌價，競拍起始價為30億元，轉讓標的為海南華僑城100%股權及約為12.95億元債權。
據記者不完全統計，今年以來華僑城在各大產權交易平臺掛牌出售和進行預披露的資產至少有18項，範圍涵蓋項目公司股權、土地、在建工程等。多家被剝離企業出現了利潤下滑甚至盈利轉虧的現象。
加快現金迴流的背後，是華僑城大手筆的拿地擴張。僅10月25日，華僑城一舉拿下太原市8幅地塊，總成交價為116.02億元，據悉這些地塊在2個月前曾大規模流拍，此次參與土拍的房企也僅有華僑城一家。
擴張後遺症隱現
據重慶聯交所披露，海南華僑城主要從事房地產投資開發、銷售等業務，本次轉讓標的為海南華僑城100%股權及12.95億元債權，掛牌價為30億元。其中100%股權掛牌價為17.05億元，轉讓方對標的企業債權掛牌價為12.95億元。若本項目形成競價，成交價格的增值部分屬於股權溢價。掛牌期滿日期為2018年12月11日，若無意向受讓者則終止掛牌。
華僑城近期頻繁出售旗下資產，範圍涵蓋項目公司股權、土地、在建工程等。僅11月份，華僑城在9日以底價16.64億元轉讓上海萬錦置業發展有限公司100%股權及36359.15萬元債權；在1日以底價5143.45萬元轉讓英大證券有限責任公司（以下簡稱“英大證券”）0.74%股權。
值得注意的是，華僑城近期出售的旗下股權公司均出現利潤下滑現象。其中上海萬錦置業2017年淨利潤為4130.47萬元，而截至2018年8月31日淨利潤為-971.96萬元；英大證券2017年度淨利潤為1.38億元，而截至2018年9月30日淨利潤僅為1170.26萬元。
華僑城步入2018年以來，一改去年的保守風格，在全國多個二三線城市拿地，覆蓋濟南、杭州以及重慶等地。僅在10月份，華僑城就以116億元競得太原8幅商住地塊，主要進行住宅開發。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對於華僑城而言，“地產反哺文旅”的模式並未改變。不同的是，此前是通過房地產銷售現金流來反哺，如今則用出售股權的資金來反哺。
根據華僑城前三季度財報顯示，截至9月底，其負債總額約為2035.47億元，短期貸款及長期貸款分別比年初增加23.3%及67.2%，華僑城方面稱增長主要系新項目的拓展及開發增加借款所致。
在大規模擴張的另一面，是華僑城頻繁的發債行為。據本報記者不完全梳理，華僑城今年以來至少發債8次，募資超過110億元。與此同時財報顯示，淨負債率水平持續上升，今年三季度末為89%，較2017年末上升36.5個百分點。針對負債問題，華僑城相關負責人認為，2018年第三季度末，華僑城資產負債率為74.36%，扣除預售賬款後的資產負債率為59.6%，屬財務槓桿利用的合理範圍。
蘇寧金融研究院研究員江瀚認為，在當前地產行業加強調控的情況下，對於房地產企業而言，融資渠道主要就是發債、股權融資和銀行渠道比較受青睞。但目前實際上就債券渠道相對而言還比較寬鬆，其他的融資渠道都已逐漸收緊。
廣發證券近期研報指出，現金流表現上，華僑城2018年前三季度經營活動產生的現金流量淨額為-206.9億元，投資活動現金流量淨額為-94.5億元，經營與投資活動的現金流量淨額為負，主要是由於公司通過招拍掛拿地、股權拿地的土地價款增多。
文旅地產面臨消費升級
通過“文旅+地產”兩條腿走路的華僑城，目前正加速佈局文旅業務。
今年以來華僑城在全國“跑馬圈地”，分別與無錫、衡陽、湛江、贛州等地均簽約文旅項目。7月22日，華僑城“雲南大會戰啟動大會”在雲南省昆明市舉行，旗下雲南集團、雲南世博集團等分別與雲南省各州市縣區政府以及國內企業簽約60餘個項目，簽約金額逾千億元。
根據相關機構在2018年5月份發佈的2017年全球主題公園集團排行榜顯示，華僑城蟬聯全球主題公園集團四強。華僑城年報則顯示，2017年，全口徑旅遊接待人數3500萬人次，同比增長1.27%。
但值得留意的是，2018年上半年，華僑城在旅遊綜合收入營收方面有大幅降低，僅46.75億元，較2017年上半年的64.31億元同比降低27.3%。就具體主題公園的運營情況來看，從2015年至今，有近半數項目在接待遊客和門票收入上出現連續下降的狀況，其中包括深圳歡樂谷、成都歡樂谷、北京（樓盤）歡樂谷等。
華僑城方面對此表示，北京歡樂谷2017年接待遊客人數和收入減少是受四期建設和周邊競爭影響；深圳歡樂谷遊客減少是受50歲以上老人免費入園活動取消以及周邊同類產品分流的共同影響所致；成都歡樂谷接待遊客人數和門票收入下滑，主要系成都地區周邊同類產品較多競爭激烈所致。
《華僑城Ａ：公司債券2018年跟蹤評級報告》指出，國際旅遊巨頭漸次到來，國內同行加速崛起，以互聯網為核心的新技術帶來的消費模式和經營手段的變革，進一步加劇了行業競爭。華僑城擁有的主題公園群持續面臨鄰近區域新增的同質化公園及其他類型景區的競爭，對公司潛在遊客產生分流。
在門票收入受限的情況下，如何通過二次消費收益以及周邊配套產業收入提升運營能力，則成為文旅產業競爭的關鍵。同策研究院院長助理張宏偉認為，文旅產業除了依靠門票收入，還應該通過產業運營帶來收入，以及自持資產本身的增值帶來額外收益，此外還能通過資產證券化進行變現。
廣發證券近期研報指出，銷售方面，華僑城2018年前三季度銷售商品、提供勞務收到的現金為362億元，同比下滑1.7%，回款規模小幅下滑。另據公告數據顯示，截至2018年9月30日，華僑城借款餘額為1041.24億元，2018年1～9月累計新增借款金額403.78億元，佔2017年末淨資產比例為61.67%。
試水資產證券化
和長租公寓一樣，主題公園項目也存在前期投入大、投資回收速度較慢的問題，如何快速回籠資金成為企業不斷進行探索的問題。
華僑城在11月12日發佈的投資者關係活動記錄表顯示，今年初，在市場普遍面臨資金壓力的環境下，公司就開始重視資金回款的問題，採取了一系列應對措施。未來公司將通過銀行貸款、發行公司債、門票證券化、租賃住房資產證券化和商業不動產資產證券化等多種融資途徑解決資金問題。
實際上，華僑城早在2012年就開始了對景區門票ABS的試水，當時設立的“歡樂谷主題公園入園憑證專項資產管理計劃”，成為國內首單以主題公園入園憑證為基礎資產的資產證券化項目，該計劃將2013～2017年為期5年的入園憑證作為入池資產，計劃募集資金18.5億元。
據悉，當時根據評估機構預測，2013～2017年特定期間內，歡樂谷入園憑證銷售現金流分別可達到6.92億元、7.14億元、7.19億元、7.29億元和7.43億元，呈穩定增長趨勢。
按照華僑城披露的數據，單從原始權益人的歷年營收情況來看，歡樂谷ABS產品特定期間入園憑證收入分別為5.92億元、6.88億元、6.68億元、5.67億元和4.18億元，合計約29.33億元，完成約1.59倍。張宏偉認為，華僑城嘗試發展資產證券化，不僅能拓寬融資渠道，優化改善資本結構，在解決融資難問題的同時，還提升了持續融資的空間。
就華僑城接下來如何改善文旅業務營收的問題，華僑城方面告知《中國經營報》記者，華僑城目前沒有發行景區門票ABS的計劃，未來除推動旗下文旅產品和品牌創新升級以外，還將選擇區位較好、發展潛力較大的現有主題樂園或主題景區進行收購或管理輸出。
與此同時，近兩年來華僑城在金融領域動作頻頻。此前華僑城入股4家證券公司，分別為國泰君安、南方證券、英大證券以及渤海證券，此外2017年投資224億港元認購光大銀行（601818.SH）非公開發行H股42億股，成為光大銀行第四大股東，持股比例為8%。
今年11月1日，華僑城出售所持有的英大證券0.74%股份。據華僑城方面表示，這是根據證監會一參一控（即一家機構或者受同一實際控制人控制的多家機構，參股證券公司的數量不得超過兩家，其中控股證券公司的數量不得超過一家）的規定，進行的正常交易行為。
自華僑城提出“旅遊+互聯網+金融”戰略以來，打造“全牌照金融”平臺成為其發展目標。但自今年6月份出售誠泰保險股份以來，華僑城金融佈局並無多少進展。張宏偉表示，當前地產企業發展金融產業受到政府政策監管較為嚴格的限制。
國際資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝認為，文旅資產算是地產商比較希望參與的領域，然而文旅資產的特點是培育期很長，而且截止到目前大部分文旅資產的經營效率不好，進入金融是很多房地產集團喜歡做的事情，但是房地產業極度缺乏金融人才，尤其是國際化的金融人才。
就華僑城接下來如何改善文旅業務營收，是否會進一步獲取金融全牌照等問題，本報記者致函華僑城相關負責人，截至發稿未獲回覆。
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